배우자1, 자녀3 농지상속 효율적배분과 세무비용문의드립니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 상속이 개시되었을 때, 발생하는 취득세 이슈에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 개 념2. 적 용1. 개 념(1) 개 념 취득 이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(개수), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말합니다.(2) 취득시기 및 신고납부기한무상취득으로서, 상속 or 유증으로 인한 취득의 경우,상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 봅니다.상속이 개시되면, 상속인들에게 취득세 납세의무가 발생되고, 상속개시일에 취득한 것으로 보아,상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이내에 취득세를 신고,납부하여야 합니다.이때, 취득하는 자산이 예금 등이 아니고, 취득세 과세대상이라면 그 재산이 어떤 것이냐에 따라 세율이 달리 적용됩니다.연부연납되는 상속세와는 달리, 취득세는 일시납부를 해야하므로, 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.재산에 따라서, 상속인이 처해진 상황에 따라서 그 세율이 달라지므로 잘 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 적 용상속주택을 취득하는 경우에는 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.1) 상속개시일 현재 무주택 상속인상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 주택을 취득하는 경우,0.96%로 주택 취득세율 중 가장 낮은 세율을 적용 받습니다.이때, 공동상속을 받게 되는 경우, 지분안배를 잘하여서 무주택자가 다수지분을 갖고, 다주택자가 소수지분을 갖게하여서 취득세를 절세할 수 있습니다.여기서 가장 중요한 것은,주택부수토지만 보유하고 있어도 주택을 보유한 것으로 본다는 점입니다.사례를 살펴보겠습니다<사례 1>주택부수토지만 보유하고 있는 홍길동이 주택을 상속받는 경우-> 상속개시 당시 무주택자가 아니므로, 0.96%의 취득세율적용 불가<사례 2>돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A, B에게 각 1채씩 상속된 경우-> 상속개시 당시 별도 세대로서 무주택자인 상속인이 취득한 것이므로 0.96%세율적용 가능<사례 3>돌아가신 아버지께서 2주택을 보유하고 있었고, 별도 세대이며 무주택자인 자녀 A에게 모두 상속된 경우-> 0.96%세율적용 불가 순서대로 0.96% , 3.16%로 적용하는 것이 아님.<사례 4>주택 한 채를 별도 세대인 형제 2명이 공동상속받는 경우로서, 형은 무주택자, 동생은 1주택자인 경우,-> 공동지분으로 상속받는 경우, 최연장자가 주택을 소유한 것으로 판정하므로, 형과 동생모두0.96%세율적용 가능만약 동생이 무주택자라면, 동생의 지분을 1%라도 크게 하여 진행하여야 0.96%세율 적용이 가능합니다.20억원의 85제곱 면적을 초과하는 주택의 경우로서 사례4와 같은 경우에, 지분배분을 하여 최저세율 적용여부에 따라세액 차이는 약 44백만원이 발생됩니다.따라서, 지분을 어떻게 배분하느냐에 따라 세율이 크게 차이나므로 꼭 전문가와 상담하기를 권장합니다.지방세법 제15조지방세법시행령 제29조2) 상속개시일 현재 유주택자인 상속인유주택자라면, 일반건물 및 토지(농지외)를 상속받은 것으로 보아 세율이 적용됩니다.이때,상속주택의 면적에 따라서 세율차이가 발생하게 됩니다.전용면적이 85㎡이하인 경우 2.96% , 초과할 경우 3.16%의 세율이 적용됩니다.이 차이는 농어촌특별세의 과세대상 여부입니다.3) 농지 상속 후 상속인의 2년 이상 자경여부상속인이 농지를 상속받고, 이를 2년 이상 자경할 경우,가장 낮은 취득세율인 0.18%세율이 적용됩니다.해당 0.18%세율 중 취득세는 0.15%입니다. 이는 지방세특례제한법에 따라 50%감면을 받아서 그렇습니다.이 조항의 일몰시기는 2026년 말입니다.2026년 말 이후에 상속으로 농지 취득 후 자경하실 분들은 해당사항을 전문가에게 검토 받으시기 바랍니다.또한, 상속 이후에 일정 요건을 충족해야하므로, 지자체에서 해당 사항은 사후관리대상으로 선정하여 관리를 하게 됩니다.자경을 하기로 약속하고 저율로 취득세를 부담하고 나서, 2년 이상 자경요건을 채우지 아니할 경우, 추징대상이 됩니다.일반적인 농지의 경우, 2.56%세율로 과세가 됩니다. 따라서 아래와 같은 차이가 발생할 수 있습니다30억의 농지를 상속 받은 경우로서 상속인의 자경여부에 따라세액은 71.4백만원이 발생합니다자경요건은 다음과 같습니다.사망일 기준으로 직접 2년 이상 계속하여 농업에 종사하였을 것. (농업경영체등록확인서, 농지원부 등 필요)상속받는 사람이 농지 소재지인 시,군,구 또는 그와 잇닿아 있는 시,군,구에 거주하거나 해당 농지 소재지로부터 30km이내 지역에 거주할 것직전 연도 농업 외의 종합소득금액(부동산임대업소득 제외)이 3,700만원 미만일 것농지 소재지가 도시지역 외의 지역일 것본인 또는 배우자가 소유하고 있는 농지 및 임야와 새로 취득한 농지 및 임야를 모두 합한 면적이 논,밭,과수원은 3만 제곱미터 이내일 것.오늘은 상속 취득세율에 대해서 살펴보았습니다.상속으로 취득하는 재산이 어떤 것인 지, 상속인이 상속개시일 현재 어떤 요건인 지, 상속받은 이후 자경여부 등에 따라서 세율은 천차만별로 달라집니다.저희는 단순히 상속세만 검토하여 세팅해드리지 않습니다.상속으로 인해 발생될 수 있는 모든 세무이슈를대표 세무사가 직접 검토하여실무를 처리하고 있습니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.1. 이번에도 무산된 상속세 개정,상속세는 10배 증가!안녕하세요.세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅 해드리는 세로움입니다.최근 상속세 개정이 다시 한번 무산되었습니다. 작년 국민의힘 정부에서 상속세 개정안이 무산되고, 올해 정부가 바뀌면서 기대가 컸지만 세수결손 문제로 결국 다시 미뤄졌습니다.상속세법 유산세는 1950년 제정 후 약 75년간 유지되고 있고, 상속세 공제한도는 약 30년째 그대로입니다.법이 유지되는 동안 부동산가격은 가파르게 상승했습니다. 공제한도가 유지된 30년 전과 아파트 가격과 비교해보면'20배'까지도 가치가 증가했습니다.예전에는 부자세라고 여겨지던 상속세 대상이 20년 전에 비해'10배'이상 증가했습니다.(2020년 0.66%, 2023년 6.82%)사회적 질서는 흐름에 맞춰 적절하게 바뀌어야하는데 상속세는 그러지 못하고 있습니다.반면 상속재산 30억부터 적용되는 50% 세율은 OECD국가 중 최고수준입니다.간단하게 부모님 재산이 100억일때 상속세 공제를 적용하여 상속세 계산하더라도40억원에 육박합니다.상속 한번으로 가족 재산의 40%가 사라지는 것이죠이제 상속세는 대중화된 세금이라고 봐야하며, 규모가 가장 큰 세목인만큼 미리 관리하는 분들일수록 세금이 크게 차이날 수 밖에 없습니다.그래서 오늘은 상속세를 대비하여 가장 효과적인 절세방안, 그리고 상속세 공제 및 상속세 계산, 상속세 신고에 대해서 자세히 설명드리려 합니다. 오늘 설명드리는 내용은 앞으로 상속세가 일부 완화되는 경우에도 충분히 절세효과를 누릴 수 있는 효과적인 방법입니다.[상속 vs 증여 세액비교]먼저 세금을 비교한 간략한 예를 하나 보여드리겠습니다.최근 상속세 컨설팅으로 진행했던 실제사례의 검토내용 중 일부를 조금 바꿔서 간단하게 가져와봤습니다.상속세를 모의진단하면서 순자산 약 100억원 정도를 보유한 부모님의 예상되는 상속세가 약 43억(상속세 공제 적용 및 계산)인 상황에서 단 한 번의 양도와 증여컨설팅으로 약75%의 세금이 줄어든 사례입니다.오랜시간동안 여러번 증여과정을 거치지 않더라도,한번의 증여만으로도 이렇게 큰 절세효과를 얻을 수 있는데, 오늘은 어떻게하면 이런 절세효과를 얻을 수 있는지 자세하게 설명드리겠습니다.아울러 상속세는 미래시점을 예상해서 계산하는 것이고, 각종 변수들이 많은 세목이기 때문에 사실관계에 따라 작은 차이날 수 있는 부분들은 제외하고 설명드리겠습니다. 중요한 부분들은 따로 전제조건을 두고, 편의상 먼저 돌아가시는 분을 아버지, 이후에 돌아가시는 분을 어머니라고 표현하겠습니다.2. 상속 vs 증여그래서 뭐가좋아요?먼저 상속과 증여의 차이부터 이해해야 합니다. 상속세 계산과 상속세 공제를 간단하게 살펴보면,구분상속세증여세세율10%~50%(동일)과세구간동일과세체계모든 재산 합계액에 과세받은 재산을 나누어 과세상속 및 증여시기상속시기 조절 불가능증여시기 조절 가능공제금액5억~37억원1천~6억원<1> 세율, 과세구간먼저 상속세와 증여세 세율은 10~50%로 동일하고, 세율이 적용되는 과세구간도 똑같습니다.<2> 과세체계상속과 증여의 세율은 같지만 세금차이가 큰 이유는 과세체계가 다르기 때문입니다. 상속세는 부모님의모든재산에 대해 과세하지만, 증여는받은재산만 과세합니다.이해를 위해 극단적인 예를 들어보면 100억의 재산을 상속으로 받으면 50%세율이 적용되고 약45억원의 세금을 내지만, 자녀 100명이 1억씩 나눠서 증여받는다면 각자 10% 세율이 적용되서10억원만 내면 됩니다.따라서 상속세 절세의 중요한 원칙 중 하나는 최대한 많은 사람들에게 증여하는 것입니다.<3> 상속 및 증여시기또 다른 차이는 상속세는 돌아가실 때 받는 것으로 시기를 임의로 조절할 수 없지만, 증여는 시기를 조절할 수 있기 때문에 더 효율적인 계획을 세울 수 있는 장점이 있습니다.<4> 공제금액마지막으로 상속세는 5억원에서 최대 37억원까지 공제를 해주지만, 증여는 사람마다 1천만원에서 6억원까지 공제해줍니다.이것만 봤을땐 재산이 37억이 안되면 상속세가 없다고 생각할 수 있겠지만, 배우자상속공제는 한도도 있으며, 나중에 어머니가 돌아가실 때 결국 상속세를 내기 때문에 실질적인 공제액은 10억원 수준입니다.따라서 통상 부모님의 자산이 20억원 정도 이상부터는 충분히 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다.사전증여의 컨설팅증여의 가장 큰 장점은 증여시기와 증여받을 금액을 조절할 수 있다는 장점이 있기 때문에사전증여 플랜의 완성도가 높을수록 절세효과는 기하급수적으로 커지게 됩니다.사전증여 컨설팅은 단순히 상속 vs 증여의 비교가 아니라 상속세 절세를 위해 증여를 추가로 활용하는 것입니다.상속보다 증여가 좋다가 아니라, 상속보다‘증여+상속’이 좋다는 개념으로 증여받는 대상, 증여시기, 증여횟수, 증여재산의 종류 등을 종합적으로 고려하여 최선의 방향을 정하는 것입니다.3. 상속세 90% 절세효과이제 구체적인 사례를 들어보겠습니다.요즘 흔하게 볼 수 있는 케이스를 들어볼게요.[사전증여 사례1]<1> 아버지 소유 재산① 반포아파트 : 시세 50억원 / 10년이상 거주 / 취득금액 5억원② 주식 등 금융자산 : 10억원<2> 가족① 어머니 ② 자녀 3명(기혼) ③ 미성년 손자 5명아버지가 반포에 50억짜리 아파트를 가지고 있고, 주식이나 현금을 10억원정도 가지고 있습니다. 아파트는 30년 전에 5억원에 샀고, 자녀는 삼남매에 모두 결혼하고 손자는 5명 있습니다.지금 아버지가 돌아가신다면 상속세는 공제를 모두 적용해서 상속세를 계산했을 때 약 19억원 정도 발생합니다.그런데 이걸 조금만 바꿔서 아버지가 집을 50억에 팔고 그돈을 자녀부부와 손자들에게 효율적인 구간으로 나눠서 증여한다면 전체 발생하는 세금은약 11억원으로상속세의 약 45%가 줄어듭니다.① 간단하게 양도소득세는 10년이상 거주한 1세대 1주택자라면 비과세와 장기보유공제를 받아서 45억원의 시세차익이지만 양도소득세는 2.7억원만 내면됩니다.② 양도소득세를 내고 남은 약 47억원을 자녀에게 5,5억원, 자녀배우자에게 5.1억원, 나머지 손자 5명에게 3억원씩 증여한다면 발생하는 증여세는 약 8억원입니다.③ 이후 아버지가 돌아가신다면 기본 10억원은 공제 받기 때문에 남은 금융재산 10억원에 대한 상속세는 0원입니다.이렇게 간단한 계획으로도 19억원의 상속세가 11억으로 줄어들 수 있습니다.[사전증여 사례2]현재 아버지는 70세이며, 20년 뒤에 상속이 개시되는 것으로 가정20년간 부동산 가치상승 2배 가정이외의 사실관계는 모두 사례1과 동일상속세는 현재가치가 아닌 아버지가 돌아가시는 미래시점 기준의 부동산 시세로 세금을 부과합니다.사례1에서 조금 더 현실적인 내용을 반영하여, 현재 70세인 아버지가 앞으로 20년 뒤에 돌아가신다고 가정하고 미리 증여했을 때 상속세가 얼마나 줄어드는지 비교해보겠습니다.압구정 현대아파트 가장 작은 평수 최근거래가격이 60억원 이상, 10년 전 가격은 16억원이었습니다.반포자이 40평의 최근거래가는 60억원, 10년 전 20억원이었습니다. 10년동안 시세가 3~4배정도 오른 것이죠.우리는 보수적으로 현재 아버지의 50억원 아파트가 20년 뒤에는 2배만 오른다고 가정해보겠습니다.그때 상속재산은 110억원이 될 것이고, 이에따른 상속세는 약 43억이 발생합니다. 만약 아파트가 50억원일 때 계획대로 사전증여를 진행했다면 세금은 43억원에서 10.7억원으로 상속세의 75%정도가 줄어드는 효과입니다.여기서 조금 더 나아간다면 증여는 10년 주기로 리셋됩니다. 더 효율적으로 충분한 기간을 두고 10년에 한번씩 나눠서 여러차례 증여한다면상속세의 '90%' 이상줄어드는 케이스도 존재합니다.상속세 18억→5억, 상속세 개정에도 가장 효과적인 절세방법안녕하세요, 부동산 양도·증여·상속 전문 ‘세로움’입니다. 상속이냐, 증여냐는 중요한 문제입니다. 열심...blog.naver.com반면 이런 생각이 드실 수도 있습니다. 아버지가 50억원짜리 아파트를 가지고 있었기 때문에 2배 이상이 오를 수 있는 것이 아니냐? 자녀부부에게 미리 증여한 현금을 활용해서 각자 부동산을 취득한다면 자녀들 역시 시세 상승효과를 얻을 수 있으며, 각자 1세대 1주택자로서 시세가 아무리 올라도 향후 양도소득세 역시 거의 발생하지 않습니다.자녀들의 부동산 규모가 비교적 작을 수는 있겠지만, 잠실에 있는 엘스아파트를 보면 가장 작은 평수가 올해 30억원, 10년 전에는 8억원으로 비슷하게 4배정도 올랐습니다. 규모가 작지만 상승률은 비슷하거나 큰 것을 확인할 수 있습니다.4. 사전증여 컨설팅의 단점사전증여 외에 상속세를 크게 줄일 수 있는 방법은 거의 없습니다.상속이 이루어지면 평가방식에 따라 조금의 세금차이는 있겠으나, 어느 세무사님에게 가시더라도 결과적인 세금은 비슷할 수 밖에 없습니다.이렇게 사전증여가 상속세 절세의 확실한 방법이라는 것을 많은 분들이 알고계시지만실제로 실행하시는 분들은 그렇게 많지 않습니다.이유를 생각해본다면,<1>첫 번째로 사전증여는 상속이 개시되기10년 전에 이루어지는 것이 효과적입니다. 증여 후 10년내에 아버지가 돌아가신다면 증여재산은 상속세에 합산되기 때문에 절세효과가 많이 줄어듭니다.따라서 사전증여는 무조건 미리 증여하실수록 절세효과가 클 수 밖에 없습니다.<2>두 번째는부모님께서 원치 않는 경우가 많습니다. 자녀분들은 세금이 줄어든다는 것을 알지만, 선뜻 부모님께 말씀드리기가 어렵고, 부모님은 평생 유지하던 자산인데 이제와서 큰 변화를 주는 것을 보통 선호하지 않습니다.<3>상속이라는 것이당장에 닥친 일이 아니기 때문에 선뜻 실행하기가 쉽지 않을 수 밖에 없습니다.이외에도 상속세가 앞으로 개정될 수 있다는 생각도 있습니다.앞으로 상속세 개정은 충분히 가능성이 있기 때문에 상속이 개시될 시점을 기준으로 자산이 약 20억원원 이하이신 분들은 굳이 증여를 하시지 않으셔도 괜찮아 보입니다.다만, 상속세가 완화된다고 가정 하더라도 특정 구간의 분들의 세액이 줄어드는 효과는 있겠으나 고액 자산가분들의 상속세에는 큰 변화가 없을 수 있습니다.부모님이 아직 건강하시고 충분한 자산을 보유한 분들이라면 담당세무사님과 정확하게 세금을 분석하고 효율적인 방향으로 진행하신다면 상속세 개정 후에도 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있을 것입니다.컨설팅의 방식은 다양할 수 있습니다. 오늘 말씀드린 사례처럼 양도 후 증여도 있겠지만, 부모님의 부동산을지분으로 증여받을 수도 있고, 부동산을교환하거나 저가로 양도하는 방식의 증여도 활용할 수 있습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com[교환전문세무사]일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com5. 어떤 자산을 먼저 증여해야 유리할까요?사전증여를 할 때도 증여하면 좋은 자산의 종류가 정해져있습니다. 각자 상황에서 가장 순위가 높은 자산부터 증여한다면 절세효과를 극대화할 수 있습니다.자산의 종류는 크게 다음과 같이 구분해볼 수 있습니다.금융자산(예금·주식 등)아파트단독주택, 상가, 토지 등 부동산꼬마빌딩세법에는 자산종류에 따라 평가하는 기준을 달리 정하고 있습니다.<1>아파트는 최근 거래되고 있는 시세를 기준으로 하는 반면, 단독주택이나 상가, 토지와 같이 시세가 불분명한 부동산들은 기준시가로 증여나 상속을 할 수 있습니다.따라서 예금이나 아파트는 상속이나 증여로 받을 때 불리한 자산에 해당합니다. 기준시가가 시세보다 훨씬 낮기 때문에단독주택이나 상가를 먼저 증여하는 것이 일반적으로 유리할 수 있습니다.<2>상가와 같은 수익형 부동산의 경우 부모님이 고소득자라면 임대소득의 절반을 세금으로 내야하는데, 자녀에게 증여한다면종합소득세가 줄어드는 효과가 있을 뿐만 아니라 향후 임대소득이 상속재산에서 제외되는 효과도 있습니다.<3>만약 아파트 밖에 없다면 앞으로시세상승이 더 높을 것으로 예상되는 것을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 재개발·재건축처럼 현재 저평가되어 있는 부동산이 있다면 미리 증여하는 것이 특히 유리할 수 있습니다.<4>꼬마빌딩과 같이 규모가 큰 부동산이라면 정해진 시세가 없더라도 기준시가로 신고가 어려울 수 있습니다. 아직 법원의 판결을 기다려야하는 부분이 있지만,국세청에서 적절한 시세로 평가해서 다시 세금을 부과할 수 있기 때문에규모가 큰 부동산은 보다 더 세밀한 컨설팅이 필요합니다.6. 이미 상속이 개시된 분들에게(상속세 계산, 상속세 신고)상속이 개시됐거나 얼마 남지 않아서 사전증여가 의미 없는 분들이라면 상속세보다 향후 발생할 양도소득세나 보유세를 더 중요하게 검토해야합니다.앞서 말씀드린 것처럼 상속세는 누가 하더라도 크게 달라지지 않습니다.다만, 상속세보다 중요하게 고려해야하는 것이양도소득세입니다.[사례1]어머니가 계시다면 기본적으로 상속세는 10억원까지 0원입니다. 아버지가 공시지가 5억짜리 토지만 물려주셨다면 당연히 상속세는 0원입니다. 하지만, 공시지가가 5억이니 시세는 10억정도 할 수 있겠죠.아버지로부터 5억원에 상속받은 토지를 10억원에 양도한다면 내용에 따라 다르지만 1.5억원 정도의 양도세가 나올 수 있는데,만약 상속받을 때 공시지가 아니라 10억원으로 감정평가를 받아서 신고했다면 상속세는 그대로 0원이고, 취득금액이 10억원이기 때문에 양도소득세도 0원이 됩니다.평가방법 하나로 1.5억원의 세금이 줄어드는 것입니다.[사례2]시세 20억, 기준시가 12억짜리 상가를 상속받을 때 기준시가로 상속을 받는 경우 상속세는 3천만원 밖에 발생하지 않지만, 이후 시세가 올라서 30억원에 양도한다면 양도세는 약 6.4억원이 발생합니다.반면, 20억원에 감정평가 받아서 신고한다면 상속세는 2.4억원이 발생하지만, 이후 양도세는 3.3억원에 그치지 때문에오히려 1억원의 세금이 적게 발생합니다.[사례3]만약 상속재산이 아파트거나 농지와 같이 양도소득세 비과세 또는 감면을 받을 수 있는 부동산이라면 평가액을 최대한 낮춰서 상속신고하는 것이 유리합니다.자녀가 상속받은 아파트가 1세대 1주택이라면 향후 시세가 오른다고 하더라도 세금이 거의 발생하지 않기 때문에 차라리 상속세를 적게 내는 것이 유리한 것입니다.이렇게 상속세 신고는 상속 후 발생할 양도소득세가 오히려 더 중요할 수 있으며, 양도세를 고려한 재산평가가 이루어져야 합니다.[사례4]마지막으로 누가 어떤 자산을 받을지 정해야합니다. 상가나 토지는 상속인들이 공동으로 받아도 괜찮지만,주택은 잘 따져봐야합니다.가장 먼저 무주택자인 동일세대원 상속인이 받는 것이 좋습니다. 10년 이상 함께 거주한 자녀가 있다면 상속세에서도 6억원을 추가공제받을 수 있고, 상속 이후 양도세에서도 비과세를 받으면 됩니다.무주택 상속인이 없다면 다주택자보다 1주택만 소유한 상속인이 받는 것이 유리합니다. 1주택을 보유한 상속인이 상속으로 주택을 추가로 취득할 때 상속주택은 주택 수에서 제외해주기 때문에 기존 1주택은 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.상속주택이 1채일 때 주택은 무주택이나 1주택 자녀가 받고, 나머지 재산들은 다주택인 자녀가 받는다면 수억 이상의 양도세가 줄어들 수 있는 것이죠.만약 아버지의 상속주택이 2채인 경우에는 더 복잡해집니다. 상속주택특례는 2채 중에서 선순위요건을 충족한 1채만 혜택을 받기 때문에 혜택을 못받는 주택은 다주택자인 자녀가, 혜택을 받는 주택은 무주택자나 1주택자인 자녀가 받는 것이 유리합니다.이외에도 상황에 따라 유불리는 달라질 수 밖에 없기 때문에 상속인들의 사실관계를 충분히 고려하여 상속계획을 세우는 것이 필요합니다.완벽한 상속은 상속 이후 발생할 세금까지 포함하는 것이 가장 완벽한 상속입니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

안녕하세요.세무회계샤인 최연주 세무사입니다.상속세 신고를 하다보면 농지를 상속받은 경우를 많이 접하게 됩니다.농지법상 일반적으로 농업인이 아닌 자는 농지를 취득할 수 없지만 예외적으로상속을 원인으로 하는 경우는 농지를 취득할 수있습니다.상속인이 농업인이 아니라면 결국 농지 양도를 생각하게 될텐데요.이런 경우 상속인은 상속세 뿐만 아니라 농지 처분시 양도세도 함께 고려하여 상속세 신고를 하여야 합니다.그 이유는피상속인(사망인)의 생전 경작여부및상속인의 농지 처분계획에 따라양도세 부담이 달라지고,이에 따른상속세 신고방향도 달라질 수 있기 때문입니다.아래에서 농지를 상속받은 경우 절세방법 및 고려할 점에 대해서 알아보겠습니다.자경농지를 상속받았다면 양도세 자경감면(100%)을 적극 활용한다세법에는 오랜기간 직접 경작하던 농지를 양도하는 경우 양도세를 감면해 주는 제도가 있습니다.피상속인이 생전 경작하던 농지를 상속받아 상속인이 양도하는 경우에도 일정 요건 충족시 상속인이 자경감면을 받을 수 있는데, 가능하다면 감면적용을 받을 수 있도록 상속세 신고시 미리 계획하는 것이 좋습니다.양도소득세 자경감면 이란?농지소유자가 농지인근에재촌하면서8년이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우양도세를 100% 감면해 주는 제도로 아래의 요건을 충족하는 경우에만 가능합니다.<조특법 69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면 >요건에서 보는 바와 같이 무조건 100% 감면해 주는 것은 아니고감면한도(1년간 1억, 5년간 2억)내만 감면되고 세액이 감면한도를 초과하는 경우에는 초과세액은 납부하여야 합니다.또한 양도일 현재 농지가 아닌 경우는 적용이 불가능하고, 농지의 용도지역에 따라 감면이 배제될 수 있으니 주의가 필요합니다.그렇다면 자경농지를 상속받은 경우 8년 자경기간 인정은 어떻게 할까요??아래와 같이상속인의 농지 양도 시기 및 경작여부에 따라 피상속인의 자경기간을 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다.위와 같이상속일로 부터 3년이 경과한 후농지를 양도한다면상속인이 1년이상 경작을 하여야만피상속인의 자경기간까지 인정되요.따라서 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지를 상속받은 경우로서상속인이 농사계획이 없다면 3년내 반드시 양도하여야 감면이 가능합니다.예를 들어 부모님이 시골에 거주하며 경작하던 농지를 타지역 도시에 사는 자녀가 상속받게 된 경우는 농사계획이 없을 가능성이 큽니다.그럴 경우부모님이 해당 농지를 8년이상 자경하였다면 3년내에 양도하여 감면을 적용받는 것이 가장 유리합니다.상속세 신고시 절세 TIP 상속재산분할시 아래와 같은 사항을 고민해 볼 수 있습니다.1. 농지는 농지소재지에 거주하며 경작이 가능한 상속인이 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다. 1) 농사계획이 있는 상속인이 상속 받는다면 3년 양도시기의 제한 없이 자경감면이 가능할 수 있고, 2) 이 경우 상속세 신고시 영농상속공제(상속재산가액에서 20억원 한도로 공제)까지 검토해 볼 수 있습니다.2. 상속인이 여러 명인 경우로서 상속농지의 가치가 큰 경우 상속인들이 지분을 나눠 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다.상속농지의 가치가 큰 경우 한 사람이 상속받으면 감면한도를 초과하여 100% 감면이 어려울 수 있지만여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 감면한도가 적용되기에 절세가 가능합니다.자경감면이 안되더라도 비사업용 토지 중과(10%)는 피할 수 있도록 한다자경감면은 8년이상의 자경기간을 반드시 충족하여야 적용되는 것으로,피상속인이 8년미만 경작하였거나 상속인이 농사계획이 없다면 자경감면은 어렵다고 볼 수 있습니다.그렇다면 상속농지 양도시 양도세는 과세되는데 이런 경우 최소한 비사업용토지로 중과되지는 않도록 하여야 합니다.비사업용토지 중과(10%)란 ??세법에서 토지를 일정한 기간이상 본래의 목적에 사용하지 않은 경우는 투기의 목적이 있는 것으로 보고 해당 토지 양도시기본세율에10%세율을 더하여 중과하는 것을 말합니다.본래의 사용목적에 사용된 토지를 양도한다면 →사업용토지 / 기본세율로 과세본래의 사용목적에 사용되지 않은 토지를 양도한다면 →비사업용토지 / 기본세율 +10%로 과세본래의 사용목적에 사용하던 토지인지 아닌지 사 판단하는 기준은 토지의 지목마다 조금씩 다른데요. 농지의 경우 보유기간 동안 아래와 같이 재촌자경한 기간이 아래 기간요건과 지역요건을 충족하는 경우는 사업용토지로 봅니다.반대로 아래 요건을 충족하지 못한다면 비사업용토지 중과(10%)된다고 보면 됩니다.상속받은 농지의 경우 비사업용토지 중과를 피하려면 언제까지 양도하면 될까??상속받은 농지의 경우에는 상속인이 농사를 짓지 않더라도 3년간은 무조건 사업용토지로 봐줍니다.따라서상속받은 후 5년 이내에 양도시에는 양도일 직전 5년중 3년이상 사업용으로 사용 한것으로 기간요건을 충족하여,사업용토지로서 중과가 적용되지 않습니다.만약상속받은 후 5년이 경과하여 양도시에는 전체보유기간 중 (상속개시일 부터 3년 + 이후 재촌자경한 기간)을 포함해서기간요건을 충족하는지 판단하여 비사업용토지 여부를 판단하면 됩니다.그러나도시지역 내에 있는 농지라면 이 후 재촌자경 한다 하더라도 사업용 기간으로 인정되지 않기 때문에,5년이 경과한 후 양도시 에는비사업용토지로 중과되므로반드시 5년내에 양도해야비사업용토지 중과를 피할 수 있습니다.상속농지를 5년이 지나서 양도할 예정이고 상속인이 농사계획도 없다면?상속농지를 5년 이내에 양도할 수 없는 상황이고 상속인의 농사계획도 없다면 양도시 비사업용토지로 중과가 됩니다.이런 경우한국농어촌공사와 농지임대위수탁계약서 를 작성하고 8년이상 임대를 유지하면수탁한 기간은 재촌자경한 것으로 보아 사업용기간으로 인정받을 수 있으니 이 부분도 고려해 볼 수 있습니다.수탁한 기간은 농지취득일 부터 양도일까지 통산하여 계산하고 계속해서 임대하는 것을 요건으로 하지는 않습니다.다만, 개인적인 사정으로8년의 수탁임대기간을 채우지 못하고 중간에 수탁계약을 해지하는 경우에는 그동안 임대한 기간도재촌자경한 것으로 인정되지 않기 때문에 해당 기간은 비사업용토지로 봅니다.감정평가를 받아 상속농지 취득가액을 높이는 것이 유리할 수 있다자경감면도 안되고 상속농지 양도시 양도세가 과세되는 상황이라면,상속농지 취득가액을 높여서 양도차익을 줄이는 것이 양도세를 절세하는 방법일 수 있습니다.상속받은 농지의 취득가액은 어떻게 산정될까??상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 신고시 반영한 상속재산 평가액입니다.상속세 신고시토지의 경우는 대부분 시가(매매사례가액)가 없기 때문에1)기준시가(개별공시지가)로 신고하거나 또는감정평가를 받아서2)감정평가액을 기준으로 신고할 수 있습니다.감정평가액은 시세에 가깝기 때문에 기준시가(개별공시지가)보다는 훨씬 높은데,이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속세 예상세액 등에 따라 상속인이 유리한 방법으로 선택할 수 있습니다.일반적으로 상속세는 피상속인의총상속재산이 5억이하(배우자가 있는 경우 10억이하)인 경우발생하지 않는데(상속공제),이를 기준으로 판단해보면,1. 상속재산이 적어 상속세액이 발생하지 않는 경우 ▶ 상속재산이 농지 이외에 거의 없고 농지의 금액도 크지 않아 상속세가 발생하지 않는다면 감정평가를 받아 상속세 신고를 하는 것이상속농지의 취득가액을 높일 수 있기 때문에 향후양도세 절감에 유리합니다.2. 상속재산이 공제금액( 5억 또는 10억)을 초과하여 상속세액이 발생하는 경우 ▶ 무조건 기준시가 혹은 감정평가액이 유리하다고 할 수 없고 감정평가액으로 신고시양도세 절감액과 상속세 부담액을 비교하여유리한 방식으로선택하여 신고하면 됩니다.이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속인의 개인적 상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 구체적인 사항은 세무대리인과 상의하여 상속세 신고시 적절한 방법을 선택하시기를 권유드립니다.상속세가 나오지 않아 상속세 신고 안했는데 뒤늦게 감정평가 받아도 될까요??결론부터 얘기하자면 소급감정은 안됩니다.감정평가액을 상속재산 평가액으로 인정받기 위해서는감정평가서상 가격산정기준일과감정평가서작성일이평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내에 있어야 합니다.따라서, 기간이 경과되고 나서 뒤늦게 감정평가를 하는'소급감정'은 인정되지 않으니 감정가액으로 반영하고자 하는 경우는 반드시 상속세 신고기간 내에 미리 준비하셔서 신고하여야 하니 유의가 필요합니다.이상 농지를 상속받은 경우 고려해야 할 점과 절세방법 관련하여 정리해 보았습니다.위에서 본 바와 같이 상속받은 농지가 사업용 토지로 판단될 수 있는지, 감면 여부 등에 따라 세부담이 달라 질 수 있기 때문에절세를 위해서는 양도시기 등을 고려하여 상속세 신고시 사전에 컨설팅을 받는 것이 필요합니다.또한자경감면이 되는 경우라 하더라도반드시 양도세 신고를 통해 감면신청서 및 입증서류를 제출하여야 감면이 인정되니 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요.상속세 전문세무사나무세무회계 김동준세무사입니다.상속이 발생하면 가장 먼저 나오는 질문이 이것입니다.“상속세는 누가 내는 건가요?”“재산을 조금만 받아도 세금을 같이 내야 하나요?”오늘은 상속세 납세의무자와 상속인의 범위, 그리고 연대납부 책임까지 세법을 잘 모르는 분들도 이해하기 쉽게 정리해드리겠습니다.1. 상속세는 누가 내나요?(상속세 납세의무자)상속세및증여세법 제3조의2에 따르면,상속세를 납부해야 하는 사람은 다음과 같습니다.① 상속인② 수유자(유언 등으로 재산을 받은 사람)즉, 상속으로 재산을 받은 사람은 원칙적으로 상속세를 낼 의무가 있습니다.단, 영리법인이 수유자인 경우에는 별도의 계산 구조가 적용됩니다.2. 상속인은 누구인가요? (민법상 상속 순위)민법 제1000조에 따른 상속 순위는 다음과 같습니다.1순위 : 직계비속자녀손자녀(자녀가 사망한 경우)2순위 : 직계존속부모조부모3순위 : 형제자매4순위 : 4촌 이내 방계혈족배우자는 항상 공동상속인입니다.(1순위 또는 2순위와 함께 상속)또한 태아도 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 봅니다.3. 상속세는 각자 얼마씩 내나요?많은 분들이 오해하는 부분이 있습니다.“내가 1억만 받았는데 왜 전체 상속세를 같이 책임지나요?”상속세는전체 상속재산을 기준으로 먼저 계산합니다.그 후각자가 받는 재산 비율에 따라 나누어 부담합니다.즉,전체 상속세를 계산하고각자 받은 재산 비율만큼 배분하는 구조입니다.4. 중요한 포인트 : 연대납부 의무상속세법 제3조의2 제3항에 따르면,상속인은각자가 받은 재산 한도내에서 연대하여 납부할 의무를 집니다.예를 들어,A가 5억B가 3억C가 2억을 상속받고총 상속세가 2억이라고 가정하면,각자의 부담 비율은 나뉘지만,만약 한 사람이 세금을 내지 않으면 다른 상속인에게도 징수가 가능합니다.다만, 자기가 받은 재산 한도까지만 책임을 집니다.이 부5. 생전 증여(사전증여)도 포함됩니다상속세 계산 시,피상속인이 사망 전 일정 기간 내 증여한 재산은 상속재산에 합산됩니다.즉,“이미 증여 받았으니까 상속세는 안 낸다”는 것은 잘못된 생각입니다.상속인에게 증여된 재산은 상속세 계산 시 다시 합산되어 부담이 커질 수 있습니다.6. 영리법인이 상속받은 경우특수한 경우로,영리법인이 상속을 받고그 법인의 주주가 상속인가족이라면,법인이 부담할 세금 중 일부를 해당 주주(상속인 등)가 대신 부담하도록 규정되어 있습니다.이는 편법적인 우회 상속을 방지하기 위한 규정입니다.한줄정리상속세는 상속인과 수유자가 납부 의무자상속세는 전체 재산 기준으로 계산 후 비율 배분상속인은 받은 재산 한도 내에서 연대납부생전 증여도 상속세 계산에 포함배우자는 항상 공동상속인상속세는 단순히 “얼마 받았는가”의 문제가 아닙니다.상속인 구조생전 증여 여부재산 평가 방식채무 공제연대납부 구조이 모든 요소가 종합적으로 작용합니다.상속이 발생한 뒤 상담을 받으면 이미 선택지가 줄어든 경우가 많습니다.사전 점검이 가장 중요합니다.상속세, 증여세, 가업승계, 절세 설계까지나무세무회계 김동준세무사가 실무 경험을 바탕으로 정확하게 도와드립니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 수 있는 조특법상의 조항에 대해 알아보겠습니다. 관련 규정이 길고 복잡하므로 중요한 부분 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,8년 재촌 자경 농지의 경우,1년에 1억/5년에 2억을 한도로세액이 공제됩니다.8년 농사를 지으면 양도세가 전액 감면되는 것으로 오해하시는 분들이 계신데, 해당 감면은 조특법 69조에 따른 감면 조항으로 1년에 1억, 5년에 2억을 한도로 공제되는 것입니다.여기서 중요한 것은, 양도 차익을 공제하는 것이 아니라 세금을 공제해주는 것입니다. 따라서 10년간 보유 자경 농지라면 양도차익이 4억원 정도가 세액이 1억원이므로 낼 세금은 없는 것입니다.그리고 5년간 2억이므로 나누어 처분한다면, 총 8억원의 양도차익이 나도 세금이 없다는 의미로 굉장한 혜택입니다.물른 법의 취지는 농사를 짓는 농부에 혜택을 주기 위함이나 투기등에 악용되는 경우를 막기 위해 매우 많은 조건을 충족해야 감면이 가능합니다.①대통령령으로 정하는 거주자② 8년 이상 직접 경작③대통령령으로 정하는 토지의 양도시에 100%를 감면해준다는 조항입니다. (한도 규정은 별도)조특법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 ｢도시개발법｣ 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.조특법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액2.5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액나.5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액각 조건에 대해 구체적으로 살펴보면,농지 요건-농지는지목과 관계 없이 실제 경작되는 토지를 말하며, 주거, 상업, 공업지역에 편입된지 3년이 경과한 농지는 감면 대상이 아닙니다.우선, 농지가 무엇이냐 따져야 하는데 공부상 지목과 관계없이 실제 농사를 짓고 있다면 농지입니다. 그리고, 농사에 직접 필요한 농막, 수로, 양수장 등의 시설 부지도 포함이 됩니다.단, 양도일 현재 특별시, 광역시(군제외) 또는 시(읍면제외)의 주거, 상업, 공업 지역에 편입된지 3년이 경과한 경우는 감면배제되며, 3년이내 양도시에도 편입일까지 발생한 양도소득금액만 감면이 됩니다.(단, 광역시의 군과 도농복합시의 읍면은 제외)농지가 주거지역 등에 편입된 경우, 정리하면 아래 표와 같이 됩니다.조특법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전․답으로서 지적공부상의지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등을 포함하는 것으로 한다.○농지법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 농지 란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에법적 지목(地目)을 불문하고실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, ｢초지법｣에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 토지 란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{｢지방자치법｣ 제3조제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. ~ 다 생략재촌 요건-농지 소유자의 거주 지역에 대한 제한이 있습니다.재촌 자경 중 재촌에 대한 규제로, 다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.① 농지가 소재한 시② 농지가 소재한 시와 연접한 시군구③ 농지와 직선거리 30킬로미터이내연접한 시군구와 직선거리 30킬로미터 이내도 인정이 되므로 반드시 해당 농지소재 시에 거주해야 하는 것은 아닙니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터이내의 지역그리고 자경할 당시에, 재촌을 하면 되지 양도할 시점에는 해당 지역에 거주하지 않아도 됩니다.자경 요건- 자경 기간은 8년이며,계속적으로 8년을 할 필요는 없으나 본인이 직접 자경을 해야합니다.8년을 자경해야 하나, 연속적이 아닌 5년하고 몇년 쉬다가 3년해도 합쳐서 8년이면 감면 요건으로 인정이 됩니다.단, 본인이 직접 자경을 해야한다는 것이며, 가족이나 배우자가 해도 안됩니다.자경에 대한 입증 서류는 기본적인 농지 원부와 기타 자경을 입증할 수 있는 서류로, 직불금 수령 내역, 추곡수매 확인서, 농약비료 구매내역, 농기계 등 구매/임차 내역, 자경 확인서(마을이장 등), 농지 일지 등이 해당합니다.조특법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑬ 법 제69조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것소득 요건-소득이 일정 수준 이상인 경우, 해당 기간은 경작 기간에서 제외합니다.농사가 직업이 아닌 경우에, 자가 경작을 했는지 여부를 판단하기 모호합니다. 이에 따라 아래와 같은 소득 기준을 정하여 특정 금액이 넘어가는 소득이 있다면 해당 기간은 자경에서 제외합니다.해당 소득은 노동력이 투입되어야 하는 소득이기 때문에, 이자/배당소득, 부동산임대소득, 연금소득에서 발생하는 것은 제외하고 계산합니다.① 총급여액과 사업소득금액(농업·임업소득·농가부업소득·부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외2020.2.11일 법 개정으로 아래의 조건이 추가되었습니다.② 사업소득 총수입금액(농업,임업소득,농가부업소득,부동산임대소득 제외)이 다음의 금액이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됩니다.㉠도소매, 부동산매매업 등 : 3억원㉡제조업, 숙박 및 음식점업 등 : 1억 5천만원㉢교육서비스, 수리 및 기타서비스업 등 : 7천 5백만원사업소득 총수입금액은 매출이라고 보시면 되고, 사업소득금액은 비용을 차감한 후의 이익이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 20.2.11 법 개정 이전에는 적자면 자경기간에 포함해 줬는데 이제 적자라도 일정 규모 이상의 매출이 발생하면 자경한 기간이 아니라고 보겠다는 것입니다.조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑭ 제4항·제6항·제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.1. ｢소득세법｣ 제19조제2항에 따른 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외하며, 이하 이 항에서 사업소득금액 이라 한다)과 같은 법 제20조제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다.2. ｢소득세법｣ 제24조제1항에 따른 사업소득 총수입금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)이 같은 법 시행령 제208조제5항제2호 각 목의 금액 이상인 과세기간이 있는 경우상속의 경우,상속받고 1년 이상 경작시 경작 기간을 합산하고,1년 이상 미경작시 3년 이내 양도하면 사망한 분의 경작기간을 인정받습니다.농지를 보유하게 되는 경우로 가장 많은 경우는, 고향의 부모님이 돌아가셔서 상속받는 경우가 일반적인데 이 경우에 어떻게 되는지 알아보면①이미 자경 기간을 충족한 경우- 3년 이내에 처분하면, 상속인의 자경 필요 없이 8년 충족한 것으로 보아 감면됩니다.- 3년이 지난 경우, 1년 이상 자경하게되면 합산됩니다.②자경 기간 충족 못하시고 사망하신 경우이 경우는 감면을 못받게 되지만, 부족한 자경 기간은 상속인이 1년 이상 경작을 하면, 사망하신 분의 경작기간과 합산하여 8년을 계산합니다. (아래 사례 참고)조특법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】⑪제4항의 규정에 따른 경작한 기간을 계산할 때 상속인이상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우(제1항 각 호의 어느 하나에 따른 지역에 거주하면서 경작하는 경우를 말한다. 이하 이 항 및 제12항에서 같다) 다음 각 호의 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.1. 피상속인이 취득하여 경작한 기간(직전 피상속인의 경작기간으로 한정한다)2. 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에는 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간⑫ 제11항에도 불구하고 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다)되는 경우(상속받은 날 전에 지정된 경우를 포함한다)에는 제11항제1호 및 제2호의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.상속인 본인이 직접 자경하지 않고,농어촌공사에 위탁 임대하는 경우는 자경으로 보지 않습니다.증여로 취득한 농지의 경우,증여받은 날로부터 자경 기간을 새롭게 계산합니다.자경 농지를 증여하는 경우, 자경 기간은 증여일로부터 다시 산정되므로 증여 받은 경우에는 본인이 새롭게 재촌 자경을 8년 해야 감면됨에 주의해야 합니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1569 , 2006.06.02[ 제 목 ]증여받은 농지에 대한 8년 자경농지 양도소득세의 감면[ 요 지 ]증여받은 농지에 대한 8년 이상 경작한 기간의 계산은 거주자(수증자)가 증여받은 날부터 계산하는 것이며, 수증자가다시농지소재지에거주하면서8년이상직접경작한농지는자경농지에대한양도소득세감면을적용받을수있음정리하면,8년 재촌 자경 농지의 양도세 감면은, 농민들의 농업 지원을 위해 만든 규정이나 편법으로 땅투기 등을 위해 악용되는 것을 막기 위해 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.①대상 농지: 지목과 관계없이 실제 경작되는 농지, 주거/상업/공업지역 편입 후 3년 경과시 적용배제②재촌 요건: 농지 소재시, 연접 시군구, 직선거리 30킬로 이내지역 중 하나③자경 요건: 8년 이상 자경, 본인이 직접 자경해야만 함. 자경 여부는 많은 서류 등으로 입증해야함④소득 요건㉠ 사업소득금액, 총급여가 3,700만원 ㉡ 사업소득 총수입금액이 일정 금액 이상인 경우는 자경 기간에서 제외이상 기본적인 재촌 자경 농지의 양도세 감면 요건을 살펴보았으나, 직업이 농부라면 이런 것들을 충족하기 어렵지 않으나, 아닌 경우에 실제 재촌, 자경 등의 조건이 충족되었느냐 여부로 세무서와 많은 분쟁이 발생하므로 감면 판단과 신청 및 대응에 전문가의 상담이 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산오회계사/부산세무사