현금 재증여 관련 앞으로 어떤 방법이 나을지 문의드립니다.

안녕하세요.'코인 및 자금출처조사 전문'세로움입니다.이번 글은현금을 인출해서 주는 경우와 현금 대신 코인을 이체하는 경우 국세청 세무조사 위험성에 대한 내용입니다.1. 현금 안걸리게 주는 방법 없나요 ?상담할 때 가장 많이 하시는 질문입니다. 그리고 주변에서도 이렇게 저렇게 주면 안걸린다며 하고 여러 가지 방법을 듣고 오세요.현금을 안걸리게 주는 방법은 많습니다.오래전부터 차근차근 현금을 출금해서 금고에 모아놨다가 자녀에게 줄 수도 있고, 아니면 하루에 천만원이 안되게 990만원씩 10개 은행에서 뽑아서 줄 수도 있고요.또는 한번 더 꼬아서 부모님이 친구한테 계좌로 돈을 보내고, 친구분이 현금으로 출금해서 자녀분에게 줄 수도 있습니다.이렇게 몰래 현금으로 줬는데 국세청에서 이걸 어떻게 알겠어요. 알 수 없습니다.하지만,이런 질문들과 고민들이 실제로는 전혀 의미가 없습니다.국세청 세무조사는 현금을 줄 때가 아닌,현금을 사용할 때 나오는 것입니다.최근에 현금을 쓸일이 얼마나 있으셨나요? 밥먹을 때, 아니면 경조사비 낼 때 정도 말고는 사실 현금을 크게 쓸일이 별로 없습니다.애초에 이 현금을 몰래 증여하는 이유와 목적은 결국 부동산이나 전세보증금, 그리고 고가의 차량을 취득하기 위한 자금이시겠지만, 현금을 몰래 받은자녀분이 부동산을 사거나 전세를 살게되면 거래사실과 정확한 금액을 국세청에서는 파악 할 수 있습니다.당연히 부동산은 실거래가 신고도하고, 취득세도 신고하고, 등기에도 매매금액이 뜨죠. 임대차계약도 마찬가지로 전월세 신고를 해야하고, 차량들도 명의이전을 하니까 기록이 남을 수 밖에 없습니다.그러면 여기서 국세청은 자녀분들이 부동산을 샀을 때, 이돈이 어디서 났냐를 궁금해 할 수 있게됩니다. 5억짜리 집을 샀다고 신고는 됐는데, 국세청에 신고된 소득이 전혀 없습니다. 이때 국세청은 이돈이 어디서 났냐를 입증하라고 세무조사가 들어오는 것입니다.국세청이 현금인출사실을 모른다고 하더라도 자녀분이몰래 현금으로 받아서 몰래 매도인한테 지급을 해서 열심히 열심히 숨겨서 안걸린 것이 결국 의미가 없어지게 되는 것입니다.세무사님, 그럼 국세청도 이 현금이어디서 낫는지 모르지않나요?그러면 이런 얘기를 하십니다. 맞습니다. 모릅니다.하지만 세법은 이것에 대한 입증책임을 납세자에게 지우도록 규정하고 있어요. 결국 부동산 취득금액에 대한 자금출처는 납세자가 입증을 해야하고,납세자가 입증하지 못하면 결국 증여로 봐서 증여세와 가산세를 추징할 수 있습니다.따라서 주변에서 누군가가 이렇게 하면 몰래 현금 증여할 수 있다고 말씀하시더라도 결국은 의미가 없는 것이며, 계좌이체나 현금인출에 대한 국세청 세무조사 여부는 동일한 것입니다.다만, 작은 금액 정도는 안걸릴 수 있습니다.가지고 계시는 현금을 사용할 때 현금영수증 받으시면 기록에 남게됩니다. 근로자분들이나 사업자분들 소득공제나 경비처리 하겠다고 현금영수증 받으시는 것들은 다 기록에 남는 것입니다.그리고 차를 산다면 등록해야하기 떄문에 기록에 반드시 남지만, 백화점에서 옷을 사거나 신혼부부들이 가전을 사는 것은 기록이 안남을 수는 있겠죠. 세무조사를 하는데 집안까지 들어와서 조사를 하는 것은 아니니까요. 이렇게 기록이 안남는 사용처에 사용하신다면 일부 금액들은 안걸릴 수는 있습니다.다만, 세무조사에서 모든 내용을 100% 조사하는 것은 불가능하기에 이런 것들은 안걸리 수 있다는 것이지 모두 명백히 탈세행위에 해당하는 것이고 사례에 따라서는 문제가 될 수도 있습니다.자금조달계획서를 잘 써야 합니다.이미 받은 현금으로 부동산을 구매하셨거나, 받은게 너무 많아서 일부를 부동산을 사는데 꼭 사용하셔야한다면 이때는 자금조달계획서를 잘쓰셔야 합니다.자금조달계획서 작성 내용에 따라서 조사가 나와야 하는 것도 안나올 수 있고, 안나와야 하는 것도 나올 수 있습니다.그리고 자금조달계획서 제출 대상이 아니라도 부동산 취득 후에 한국부동산원이나 지자체에서 이렇게 자금에 대한 소명을 하라고 나올 수 습니다.이때취득자금에 대한 소명이 명백히 이루어지지 못하는 경우 모두 증여로 보아 세금이 추징될 수 있습니다.자금조달계획서와 자금소명에 대한 대응방법들은 아래 자세히 다루고 있으니 참고해주시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223399238678자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com2. 세무조사가 나와도차용으로 주장하면 되지 않나요?두 번째 많이 하시는 질문이에요.차용증 쓰시고, 원금이나 이자를 상환하면서 잘 준비해두신다면 세무조사가 나와도 차용거래로 인정받으실 수 있습니다.[실제 차용증]예를들어서 부모님한테 3억을 지원받아서 10억짜리 아파트를 샀다고 가정해보면, 이렇게 많이 받았으니까 세무조사는 당연히 나오겠죠?근데 우리가 차용증도 10년짜리로 써놓고, 원리금도 매달 꼬박꼬박 드리고 있다면 중간에 세무조사가 나와도 차용증으로 인정 받아서 세금 추징 없이 잘 마무리 할 수 있어요.하지만 국세청은 세무조사가 끝나도차용거래에 대해서 사후관리를 하게됩니다.차용증에 기재한 상환기간 도중에, 그리고 상환기간이 도래했을 때 이돈을 실제로 다 갚았는지를 다시 확인합니다.그리고 이돈이 자녀분들의 소득으로 갚았는지도 함께 확인합니다.따라서 우리가 세무조사에서 인정됐다가 중요한 것이 아닙니다.결과적으로 다 갚아야하는 돈이고, 애초부터 상환할 계획이 없으시다면 차라리 처음부터 차용으로 주장하지 않는게 나을 수 있는 것입니다.국세청 사후관리에서 증여 받은 것이 걸리게 된다면 가산세가 추가로 추징되기 때문입니다. 차용증에 대해서는 아래 글에서 자세히 다루고 있으니 참고해주시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com3. 코인으로 주면 안걸리지 않나요?가족간 현금이나 계좌거래에 대한 내용은 가장 흔한 세무조사기 때문에 많은 분들이 아시고 실제로 해보신 분들도 많습니다.하지만 아직 코인이체 세무조사 또는 코인증여 세무조사는 정확히 아시는 분들이 정말 많지 않고, 실제로 세무조사 해보면 조사관님들도 경험해보지 못하신 경우들이 더 많습니다.그리고 국세청 역시도 아직까지는 모든 지갑이나 코인거래에 대해서 명확히 파악하지는 못하고 있습니다.따라서 코인으로 이체하는 것은 방법에 따라서걸릴 수도 있고 안걸릴 수도 있습니다.예를 들면 업비트에서 비트코인을 사서 개인지갑으로 보내고 자녀에게 이체를 하고, 자녀가 이 코인을 업비트에서 팔면 걸리니까 해외거래소에서 팔아요. 그러면 안걸릴 수 있겠죠.그렇지만 코인을 판 원화를 다시 국내 계좌로 가져와서 그돈으로 부동산을 산다면 결국 앞에서 말한 현금증여와 같은 논리로 세무조사를 받을 수 밖에 없습니다.그리고 국세청은 코인과 관련된 정보수집 범위를 정말 빠르게 확대해나가고 있어요. 따라서 지금 안걸리는 것들이라고 몇 년 뒤에는 국세청 레이더에 걸리 수 있기 때문에 조심해야 합니다. 코인매매에 따른 양도차익은 현재 과세유예이지만, 코인증여는 과세대상이며 코인이체세무조사 역시 시행되고 있습니다.코인을 잘 아시는분들은 이렇게도 많이 고민하십니다.지금 코인매매수익에 대해서는 비과세니까이 자금이 매매로 얻은 수익이라고 주장하는 것이죠.하지만 실제로 코인 자금출처조사를 할때 수익에 대한 매매내역을 모두 입증해야 합니다. 이것 역시 입증책임이 납세자에게 있기 떄문에 자료가 충분치 않은 경우에는 세금이 추징되는 것입니다.하지만 코인거래는 셀수 없을 정도로 정~말 많은, 다양한 방식들이 있기 때문에 조사에서 모든 내역을 추적할 수 없고,조사관님들도 그 내용을 모두 알지는 못합니다. 따라서 결국 어느정도 공백이 생길 수는 있어요.예를 들면 아시는 분들은 아시겠지만 종이지갑으로 코인을 받으시는 분들도 계시죠, 이런 종이지갑의 경우에는 애초에 누구의 것인지를 아직은 명백히 알 수가 없습니다. 이런 작은 부분들이 결국 조사에서도 공백으로 남을 수 있고, 어느정도 세금이 추징되지 않는 결과로 이어질 수는 있습니다.이외에도 블로그에 다 담을 수는 없지만 현재 코인 세무조사에서 문제를 삼지 않고 넘어가는 부분들이 존재하고 있습니다.다만, 국세청은 코인이체 세무조사에 대한 공백을 지우기 위해 빠르게 대응방식을 늘려나가고 있으며, 해당 내용들은 모두 탈세행위라는 것은 반드시 알고계셔야 합니다.유튜브나 블로그에 검색해보시면 안걸리게 현금주는법, 이렇게 하면 세무조사 안받습니다 이런 내용들이 정말 많습니다. 누군가의 불확실한 말씀을 그대로 믿고 이행하신다면 그것이 정말 세금폭탄으로 돌아올 수 있습니다.게다가 정확한 이야기라도 사례에 따라서는 그게 정답이 될수도 있고, 오답이 될수도 있어습니다.따라서 가장 중요한 것은 각자의 사례에 맞는 솔루션을 찾아서 미리 대비하시는 것입니다.코인이체 세무조사, 코인증여 세무조사, 현금인출에 대한 세무조사에 대하여 보다 더 자세한 내용과 대응방법이 필요하신 분들은 저희가 집필한 '코인과 세금, 그리고 자금출처조사이야기'를 참고해주시면 좋을 것 같습니다.https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_sug.pre&fbm=0&acr=1&acq=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88&qdt=0&ie=utf8&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종 계약서 , 차용증 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크카드사용, 전세금 지원 등 편법증여가세무조사 대상에 선정되는 이유와 대응 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/222646644764?trackingCode=blog_bloghome_searchlist현금인출만으로도 세무조사가 나올 수 있습니다.(하루 현금 인출 1,000만원 한도?)https://blog.naver.com/highyes_tax/223122507716?trackingCode=blog_bloghome_searchlist 코인으로 아파트 샀어요 코인자금출처조사 성공사례(추징세액 2.8억원 → 0원)https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 유기정기금 증여에 대해서 설명드리겠습니다 . 유기정기금은 주로 부모님이 미성년자에게 월 소액일정액을 증여 해주고, 자녀분의 증권계좌에서 s&p 500 이나 나스닥 100 같은 주식을 사주시려고 할때 유용 하게 많이 쓰일수 있습니다. 1. 유기정기금이란? -정기금이란 '일정 기간 동안 정기적으로 일정 금액을 받을 권리'를 말합니다.그중에서도 **지급 기간이 정해져 있는 것을 '유기정기금'**이라고 하고, 지급받는 사람이 사망할 때까지 받는 것을 '종신정기금', 기간을 정하지 않은것을 '무기정기금'이라고 합니다.- 예를 들어 부모가 자녀에게 앞으로 10년간 매월 50만 원씩 주겠다 고 약정하고 실제 이를 이행하는 경우가 대표적인 유기정기금 증여입니다. 2. 증여재산가액은 어떻게 계산할까? -일반적인 목돈 증여라면 증여받은 금액 그대로가 과세표준이 됩니다. 하지만 유기정기금은아직 지급되지 않은 미래의 현금흐름을 신고 시점의 현재가치로 할인평가한 금액을 증여재산가액으로 삼는다는 점이 핵심입니다(「상속세 및 증여세법」 제65조, 같은 법 시행령 제62조).계산 구조는 다음과 같습니다.증여재산가액 = 1년분 정기금액 × 잔존 지급기간에 대응하는 현가계수의 합이때 적용하는 할인율은 현재 연 3%입니다.-예시매월 50만 원씩 10년간(총 6,000만 원)을 지급하기로 약정한 경우, 3% 할인율을 적용해 현재가치로 환산하면 증여재산가액은 약 5,300만 원 수준으로 낮아집니다.-여기에 미성년 자녀 증여재산공제(10년간 2,000만 원)를 적용하고 10% 세율을 곱하면 산출세액은 약 330만 원 정도가 됩니다. 6,000만 원을 한 번에 증여했을 때보다 세액이 줄어드는 구조입니다.-다만 이 절세효과를 볼 때 화폐의 시간가치(할인된 세액을 장기간 굴렸을 때의 기회비용)까지 함께 고려해서 실익을 판단하시는 것이 좋습니다. 단순히 '세액이 줄었다'는 숫자만 보고 절세라고 단정하기는 어렵습니다. 3. 증여시기 — 매달이 아니라 '최초 1회'가 원칙-유기정기금 증여에서 가장 헷갈리시는 부분이 바로 증여시기입니다.원칙적으로 유기정기금은매월 지급될 때마다 각각 증여가 이루어지는 것이 아니라, 정기금을 받을 권리 자체를 취득한 시점(약정일)에 전체 미래 지급액을 일괄 평가하여 한 번에 증여로 신고합니다. 이 점이 바로 목돈 증여와 결정적으로 다른 부분이고, 신고 횟수를 줄일 수 있는 이유이기도 합니다.-참고로 만약 정기금 약정 없이 매달 임의로 계좌이체만 하는 방식이라면 이는 유기정기금이 아니라매회 발생하는 개별 증여로 취급되어, 원칙적으로 증여가 있을 때마다(즉 이체할 때마다) 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 각각 신고해야 합니다.- 다만 미성년 자녀의 경우 10년간 합산 2,000만 원까지는 비과세이므로, 그 금액을 넘기기 직전에 한 번씩 정리해서 신고해도 가산세 불이익은 없습니다.4. 신고 시 반드시 챙겨야 할 주의사항① 정기금 지급을 중단해도 이미 낸 증여세는 원칙적으로 돌려받지 못합니다-유기정기금은 '약정 시점'에 미래 현금흐름 전체를 증여한 것으로 보고 세금을 계산하는 구조입니다. 따라서 이후 형편이 어려워지거나 마음이 바뀌어 자금 이체를 중단하더라도, 최초에 신고·납부한 증여세는 원칙적으로 환급되지 않습니다.-법령상 지급정지 등 특정 사유가 발생한 경우 잔여 정기금에 대해 재계산하는 규정이 있기는 하지만, 요건이 제한적이어서 단순한 지급 중단만으로 세액을 되돌려 받기는 실무상 쉽지 않습니다.따라서 신고 전에 앞으로 10년(또는 약정기간) 동안 실제로 이행 가능한 금액인지 신중하게 판단하셔야 합니다.② 부모의 운용으로 자산가치가 늘어나면 별도 증여세 이슈가 생길 수 있습니다-자녀 명의 계좌에 정기금을 이체한 뒤, 그 자금으로 주식이나 펀드를 매수해 시세차익이나 이자·배당이 생기는 것 자체는 추가 과세 대상이 아닙니다.-다만 부모가 자녀 계좌를 대신 관리하면서 빈번한 매매로 초과수익을 만들어내는 등부모의 노력으로 재산가치를 증가시킨 정황이 뚜렷하다면, 그 가치증가분에 대해 별도의 증여세가 과세될 수 있습니다.「상속세 및 증여세법」은 타인의 재산가치를 증가시키는 행위도 증여로 넓게 포섭하고 있기 때문입니다.③ 보험상품은 유기정기금 평가 방식의 실익이 없습니다-연금보험 등 보험사 상품은 상증세법상만기 시 수령일을 증여시기로 보고, 그 시점에 전체 금액을 과세하는 별도 원칙이 적용됩니다.매월 보험료를 이체하더라도 그 시점에는 증여가 성립하지 않으므로, 유기정기금 할인평가 방식을 적용할 여지가 없습니다. 보험 상품으로 정기금 증여 절세를 기대하고 계셨다면 이 부분을 꼭 확인하셔야 합니다.④ 실제 이행 내역과 신고 내용이 일치해야 합니다-신고 이후에도 약정한 대로 실제 자금이 이체되고 있는지가 중요합니다.계좌이체 내역, 증여계약서(정기금 지급 약정서) 등은 향후 국세청의 사후관리·자금출처 조사 시 소명자료로 쓰이므로 미리 정리해 보관해두시는 것이 안전합니다.⑤ 증여자의 실제 지급 여력을 먼저 점검하세요-유기정기금은 장기간에 걸친 약정이므로,애초에 증여자(부모 등)가 그 기간 동안 안정적으로 지급할 수 있는 자금 여력이 있는지가 전제되어야 합니다.-무리하게 긴 기간·큰 금액으로 약정했다가 중도에 지급이 어려워지는 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 이미 신고·납부한 세금 정산이 원활하지 않을 수 있습니다.5. 정리하며유기정기금 증여는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인평가해 신고함으로써 세부담을 낮출 수 있는 유용한 제도이지만,증여시기는 원칙적으로약정 시점 1회이고계산은연 3% 할인율에 따른 현가평가로 이루어지며지급 중단 시 환급이 어렵다는 점과자산운용 과정에서의 추가 증여 이슈를 반드시 함께 고려하셔야 합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속인 간의 상속재산분할 시 검토해야 할 사항에 대해서 설명드리겠습니다상속재산분할 협의란?-상속인들끼리 상속재산에 대해서 어떤 지분으로 나눌지 결정하는 것입니다.-상속재산분할협의는 공동상속인 전원이 참석해야 하며 그 협의는 한자리에서 이루어져야 하는 것은 아니고, 순차적으로 이루어질 수도 있습니다.-공동상속인 전원의 동의가 없거나 일부가 협의에서 누락되었다면 당해 협의분할은 무효가 됩니다.상속재산의 최초 분할은?-피상속인의 유언에 따른 상속 정리가 없는 경우 상속인들은피상속인의 사망일 이후 기한의 제한이 없이언제든지 상속재산을 분할할 수 있고,그 효력은 상속개시일 당시로 소급효가 인정됩니다.-상속재산의 지분의 변동되었어도 증여로 보지 않는 경우는 다음과 같습니다.1. 상속 회복 청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 따라 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우2. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우3.법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한(이하 “상속세 과세표준 신고기한”이라 한다) 내에 상속세를 물납하기 위하여「민법」제1009조에 따른 법정상속분으로 등기·등록 및 명의개서 등을 하여 물납을 신청하였다가제71조에 따른 물납 허가를 받지 못하거나 물납재산의 변경 명령을받아 당초의 물납재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우4. 상속세 과세표준신고기한 이내에 상속지분을 변경하여 상속인 및 상속재산의 변동이 있는 경우.상속재산분할 협의 시 세무 이슈는?◆ 현재 상황 피상속인 :아버지 상속인 : 장남, 차남 피상속인 재산현황 총 25억상당액 →아파트 1채( 20억상당), 보통예금 (5억) CASE1. 형제 중 장남이 모든 상속재산을 취득하고, 다른 형제들에게는 현금을 나누어 주라는 유언이 있었을 때→장남은 총 상속재산에서다른 형제에게 지급하기로 한 현금 상당액을 차감한 가액을 유증 받은 것으로보고, 다른 형제들은장남에게 수령한 금전 상당액만큼 유증 받은 것으로봅니다.CASE2. 상속재산 중 부동산을 특정 상속인에게 협의 분할 후, 해당 재산의 매각 대금을 분배한 경우→협의분할을 통해 상속지분을 확정한 후 부동산을 양도 시 양도대금은 협의로 상속 부동산을 받기로 한 상속인에게 귀속되어야 합니다. 만약 양도대금을 상속인 간에 분배했다면 매각 대금은 분배 받은상속인에게 증여세가 부과됩니다.case2-1. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제(형, 동생)끼리 신고기한 내에 나눈 경우-->동생이 양도한 것으로 보나 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도세 납부세액은 없음, 증여세 문제없습니다.case2-2. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제지(형, 동생) 끼 리 상속세 신고기한 지나서 나눈 경우-->형과 동생이 증여세 문제 발생합니다.case2-3. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 이받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 상속세 신고기한이 내에 다른 상속인(동생)에게 주었을 때-->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봄, 대신 양도가액과 취득가액이 동일해서 양도차익 0원이라 양도세 없습니다. 양도로 보므로 증여세 문제는 없습니다.case2-4.. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 다른 상속인에게 신 고기한 지나서 주었을 때 -->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봅니다. 대신 양도가액과 취득가액 차액에 대해서 양도 차익에 대해서 양도세 내야 합니다. 이때 취득이 두 번 이루어졌지만 상속에 의한 취득세를 한번 납부하고, 양도에 의한 취득세를 추가 납부할 필요는 없습니다. 양도세는 상속등기 접수일을 양도시기로 해서 양도세 신고하면 됩니다.CASE3. 상속재산분할에 대한 조정을 갈음하는 결정으로 청구인이 다른 상속인들의 상속재산에 대한 법정상속지분을 현금 등으로 유상취득한 경우.-->법원의 조정을 갈음하는 결정에 따라 상속 부동산 등에 대하여 공동상속인 중 상속인 1인이 단독 소유하고 나머지 공동상속인들에게 그에 상당하는 현금을 지급하도록 하는 경우 상속 부동산에 대한 법정 상속분 포기 대가로 청구인 외 다른 상속인들이 지급받은 현금 등은 양도소득세 과세 대상입니다.상황별 유리한 상속재산 분할 방법은?case1. 상속인 중 한 명이 피상속인과 함께 오랫동안 같이 동거했을 경우→해당 상속인이 주택을 상속받아동거주택상속공제를 받는 것이 유리합니다.case2. 상속인 중 한 명이 주택이 많아서 현금이 많이 필요한 경우→해당 상속인은주택보다 현금을 상속받는 것이 유리합니다.case3. 상속인 중 한 명이 무주택자인 경우→해당 상속인은 주택을 상속받아취득세 특례 (0.8%) 받고, 향후 양도세 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다.case3. 배우자 상속 공제를 많이 받아야 하는 경우→배우자가 주택, 주식, 예금을 많이 상속받는 것이 좋으나, 이왕이면주택 등 부동산보다 주식이나 예금을 상속을 많이 받아서 배우자가 상속세를 자녀들 대신 납부해 주는 구조로 하는 게 유리합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속재산분할방법#상속재산분할#상속재산분할시고려사항 태그수정

양도소득세양도세전문세무사 이혼에 따른 세금 문제 (위자료, 재산분할, 취득세, 양도세, 절세방법) 이혼재산분할, 이혼취득세, 재산분할취득세, 이혼양도세 머털도사 절세도사・2022. 8. 8. 17:40URL 복사 통계본문 기타 기능위치자연세무회계컨설팅안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 이혼 시 발생하는 세무 문제에 대해서 사례를 통해서 설명드리겠습니다.◆ 사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득(결혼 전 취득 재산분할 대상이 안됨)-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-이혼일 : 2022년 09월 15일1. 이혼 시 양도세 문제이혼을 하게 되면 크게 2가지 방법에 따라 재산을 나누게 됩니다첫째는위자료로 재산을 나누는 방법입니다.-위 사례에서 남편이 아내에게A 주택을위자료로 재산을 나누었을 때는 남편이 아내에게 법적으로 한쪽이 다른 쪽에 과실을 갚기 위해서 본인 소유의 재산을 넘기는 것이므로유상 이전에해당되어 남편은양도세 부과 대상이 됩니다.-아내가 A 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 A 주택의 취득 시점은 위자료에 따른 등기이전 시점이 취득시기가 됩니다.둘째는재산분할에 의해서 자산을 이전하는 방법입니다.-위 사례에서B 주택을남편이 아내에게 양도 시에는양도세 과세 대상이 아닙니다. 재산분할은 부부가 혼인 기간 동안 함께 노력해 일군 재산을 이혼에 따라 나누는 절차로서 내 것을 내가 가져간다는 개념이므로유상 이전에 해당하지 않으므로 양도세가 과세되지 않습니다.-아내가 B 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 취득시기는 남편이 취득한 2018년 7월 25일이 취득시기가 될 것입니다.⇒ 따라서 부부가 부동산을 나눌 때 위자료가 아니라재산분할 형태로 나누셔야 유리합니다. 그러나 이러한 재산분할은 결혼 이후에 취득한 재산에 대해서만 가능하며 결혼 전부터 본인이 가지고 있어 재산에 대해서는 재산분할 대상 자체가 안됩니다.이점 유의해야 합니다.● 사례별 과세 문제◆사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-이혼일 : 2022년 09월 15일Q : 만약 위 사례 1에서 이혼 후(2022.09.15) 남편이 A 주택을 양도하고 나서 현금화 시킨 후에 아내에게 주었다면 어떤 세금 문제가 생길까요?A :만약 소유권이전등기시 등기원인이 '재산분할'로 되어있다면 양도세나 증여세가 없을 것입니다. 이때 재산분할임을 입증하는 서류에는 이혼 합의서 혹은 판결문 등이 있습니다.[불확실,관세관청의 유권해석에따라 판단]관련 예규 번호 ※ 서면4팀-3806,2006.11.17◆ 사례 2.(혼인 유지 기간중에 남편이 아내에게 증여 후,이혼 후 아내가 제3자에게 양도시)- 법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일- 남편 소유 주택 A :서울시 강서구 주택 / 2018년 7월 21일 취득 (세대 전원 2년 이상 거주함)- 남편이 아내에게 주택 A 증여 : 2019년 05월 26일- 이혼일 : 2021년 09월 15일- 아내가 A 주택을 제3자에게 양도 : 2022년 02월 21일Q : 아내가 제3자에게 양도시1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다근거 :남편이 아내에게 증여하고 나서 이혼 후에 증여받은 날로부터 제3자에게 5년 이내에 양도시 양도세 이월과세규정이 적용이 되는것이 원칙이나이처럼 양도세가 이월과세적용으로 비과세되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.(소득세법 97조의 2 제 2항 제2호)따라서 아내가 증여받은날(2019.05.26)로 부터 2년 이상 보유 및 거주했다면양도가액 12억이하 비과세가능할 것입니다◆사례 3(이혼 후 재결합 경우에 양도세 문제)- 법적 혼인신고일 : 2015년 12월 4일- 남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2017년 7월 21일 취득- 남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 8월 21일 취득-남편이 아내에게 주택 B 증여 : 서울시 양천구 주택 / 2018년 10월 24일- 이혼일 : 2019년 09월 15일- 재결합으로 인한 혼인신고 : 2022년 8월 15일- 아내가 제3자에게 B 주택 양도 : 2023년 12월 17일Q : 아내가 B 주택을 제3자에게 양도시혼인합가에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세가능한가요?A : 가능합니다근거 :재결합으로 인하여 1세대 2주택이 되었으나 재결합일로 부터 5년 이내 양도시 혼인합가에의한 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하기 때문입니다(사전-2015-법령해석재산-0441,생산일자 2016.01.29)아내의 B 주택 취득시기는 남편의 취득시기인 2017년 07월 21일이 됩니다2. 이혼 시 취득세 문제-민법상 이혼이나 재산분할청구에 따른 재산분할로 부동산을 배우자 등으로부터 취득하는 경우 무상 승계취득취득세율 3.5%에서 중과 기준세율 2%를 차감한 1.5%의 세율로 취득세가 부과됩니다. 여기다가 농어촌특별세도 감면되며 지방교육세만 추가적으로 0.2% 내시면 됩니다.이상으로 이혼 시 양도세 및 취득세 문제에 대해서 설명드렸습니다. 추가적으로 궁금하신 사항 및 업무 문의는010-9071-3720으로연락 부탁드립니다.자연세무회계컨설팅 대표세무사 김주성

원글출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224367865212원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금을 전문으로 하는세무컨설팅 세로움입니다.8월 3일 정부가「2026년 세제개편안」 「2026년 세법개정안」을 발표했습니다.이번 개편안에는장기보유특별공제, 다주택자 양도소득세 중과, 일시적 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 부동산 양도소득세와 관련된 중요한 변화가 다수 포함되어 있습니다.개정안이 원안대로 시행될 경우 주택의 보유·거주 형태에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있으며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.오늘은 2026년 부동산 세제개편안 가운데 양도소득세 관련 주요 개정 내용을 사례별 예상 세액과 함께 살펴보겠습니다. 개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 될 것 같습니다.[2026년 세제개편안]첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드※ 이번 세제개편안은 정부 발표 및 입법예고 단계의 개정안입니다. 향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편에서 따로 설명드리겠습니다.1. 장기보유특별공제 개편(56~59페이지)정부는 주택에 대한 장기보유특별공제를실거주 중심으로 전면 개편할 예정입니다.명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)1세대 1주택자주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)다주택자공제방식 및 공제율 변경(58페이지)장기거주 소득공제공제한도신설(59페이지)제도의 명칭이 변경하고, 주택과 주택 외 부동산의 공제제도를 이원화하고, 주택의 경우 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대합니다.<1> 명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)- 현행 : 부동산 종류와 관계없이 모두 ‘장기보유특별공제’- 개정 후 : 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’ / 토지와 주택 외 건물은 ‘장기보유 소득공제’현재는 부동산의 종류와 무관하게 모두 장기보유특별공제라고 부르고 있지만, 개정 후에는 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’, 그 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화됩니다. 주택에 대해서는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지입니다.부동산 중 주택과 조합원입주권은 보유기간이 아닌 실제거주기간을 기준으로 공제받을 수 있고, 그 밖의 부동산은보유기간을 기준으로 공제받습니다. 그동안에는 공제 기준이 달랐음에도 모두 ‘장기보유특별공제’라는 동일한 명칭을 사용해 왔는데, 이번 이원화를 통해 명칭이 직관적으로 변경된 것 같습니다.<2> 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 적용받는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 변경될 예정입니다.- 현행 : 보유기간*4%(최대40%) + 거주기간*4%(최대40%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경현재는 보유기간 1년당 4%(최대10년) + 거주기간 1년당 4%(최대10년)로 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%의 공제를 적용받습니다.이번 개정안은 1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지하되,보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방식입니다.2027년에는 현행 제도를 그대로 유지하지만, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고, 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%의 공제를 적용합니다.따라서 주택을장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 2029년 이후 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 장기간 실제로 거주한 1세대 1주택자는 현재와 동일하게 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.[세액비교]- 양도가 : 20억원- 취득가 : 10억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익10억원10억원10억원10억원공제율52%52%38%24%양도소득세약 5,500만원약 5,500만원약 8,000만원약 1억원10년 동안 보유하고 3년 동안 거주한 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다.예상 양도소득세는 2027년까지 약 5,500만원이지만, 2028년에는 약 8,000만원, 2029년에는 약 1억원으로 증가합니다.거주기간이 짧은 1주택자는 현행과 비교해 양도소득세가 최대 두 배 가까이 늘어날 수 있는 것입니다. 현재 1주택을 장기간 보유하고 있으나 거주기간이 짧고, 앞으로도 추가로 거주할 계획이 없다면 2027년과 2028년의 예상 세액을 비교해 양도 시기를 검토할 필요가 있습니다.특히양도차익이 크거나 향후 보유가치가 높지 않다고 판단되는 주택이라면 세법이 다시 개정될 가능성만을 기대하기보다는, 확정된 세액 차이를 기준으로 의사결정하는 것이 좋을 수 있습니다.<3> 다주택자 공제방식 및 공제율 변경(58페이지)다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 변경됩니다.- 현행 : 보유기간*2%(최대30%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경*28년은 거주공제와 보유공제 중 큰 것을 적용현재는 거주하지 않았어도 보유기간 1년당 2%(최대15년)을 공제하지만, 27년,28년 유예를 거쳐 29년부터는 보유기간에 대한 공제가 폐지되고, 거주기간 1년당 2%(최대15년)의 공제만 적용합니다.다주택자는 주된거주주택 외의 주택에 실제로 거주하기가 현실적으로 쉽지 않습니다.또한 해당 주택에 거주하더라도 1세대 1주택비과세를 받지 못하기 때문에 거주에 따른 세무상 실익이 매우 작습니다.개정안은 2년 이상 거주한 주택에 대해서 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하기 때문에 다주택자 분들은주된 주택 외 '장기간 보유'한 주택이 있다면 28년 내 양도하는 것이 좋을 것 같습니다.조정대상지역 소재 다주택자 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제되므로, 해당 주택은 이번 공제방식 변경으로 인한 직접적인 영향이 없습니다.보유 중인 주택이 다주택자 양도소득세 중과 대상인지 여부는 아래 글에 자세하게 설명되어 있으니 참고해주세요https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762[부동산전문 세무사]다주택자 양도세 중과, '4가지'만 체크하면 피할 수 있습니다. 5월 10일부터 시작되는 세금폭탄을 똑똑하게 피하는 방법안녕하세요, 부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 26년 5월 10일 다주택자 ...blog.naver.com[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 양도소득세 중과가 적용되지 않는 다주택자구분26년27년28년29년양도차익5억원5억원5억원5억원공제율20%20%10%6%양도소득세약 1.5억원약 1.5억원약 1.7억원약 1.8억원다주택자의 일반 장기보유공제는 지방주택처럼 양도세 중과 대상이 아닌 주택을 의미합니다. 이런 주택은 조정대상지역 소재 주택과 비교해서 양도차익이 크지 않은 경우가 많습니다. 그리고일반세율이 적용되며, 거주기간이 짧은 경우에도 기본 공제율이 자체가 높지 않기 때문에개정에 따른 양도세 차이는 그리 크지 않습니다.따라서비수도권이나 지방에 주택을 보유한 다주택자 분들은 개정되는 종합부동산세를 함께 검토해보시고 양도시기를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.<4> 장기거주 소득공제 공제한도 신설(59페이지)- 현행 : 공제한도 없음- 개정 후 : 28년20억원 한도, 29년10억원 한도현재 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 최대 80%를 별도의 금액 한도 없이 공제받을 수 있습니다.양도차익이 큰 초고가주택일수록 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있는데, 80%의 공제를 적용받는 경우 양도소득세의 실효세율은 보통 약 5%정도로 계산됩니다.10억에 샀던 아파트를 50억원에 양도하는 경우 양도세는 약 2.4억원으로 양도차익 40억원에 대한 실효세율이 약 6% 수준입니다. 정부는 이런 혜택이 과도하다고 판단해공제한도를 신설했습니다. 공제한도는 28년 20억원, 29년 이후에는 10억원이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 50억원- 취득가 : 10억원- 10년 이상 거주- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익40억원40억원40억원40억원공제한도없음없음20억원10억원양도소득세약 2.4억원약 2.4억원약 4.4억원약 9.4억원실효 양도세율6%6%9%19%10억원에 취득한 주택을 10년이상 보유 및 거주한 후 50억원에 양도하는 경우 현재 양도세는 약 2.4억원으로 실효세율은 6%수준입니다.하지만, 28년에는 공제한도가 20억원, 29년에는 공제한도 10억원이 적용되면서예상 양도세는 '4배 수준'까지 증가하고,실효세율도 약 '20% 수준'까지 높아질 수 있습니다.제가 재개발·재건축을 전문세무사로 서울 주요 정비사업 단지를 담당하면서 그동안 많은 조합원분들을 상담했었는데요, 대부분의 조합원분들이 이와 비슷한 사례였습니다.60세 이상의 고령이시면서 아주 오래전에 낮은 가격으로 주택을 취득하고, 현재는 시세가 40~50억원에 육박하는 경우가 많습니다.이런 경우 구체적으로는향후 상속이 나을지, 일부 증여가 나을지, 양도 후 증여 또는 상속이 나을지를 개별 사실관계에 따라 정확히 비교해봐야겠지만, 양도소득세만 놓고 본다면 27년 이내에 양도하는 것이 좋겠습니다.단계적으로 상속세를 줄여나가는 컨설팅에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440상속세 43억→4.5억(90%절감), 상속세 절세·계산·공제·신고 총정리1. 이번에도 무산된 상속세 개정, 상속세는 10배 증가! 안녕하세요. 세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨...blog.naver.com2. 다주택자 양도세 중과 한시적 완화(72페이지)- 현행① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 20%② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 30%- 개정 후① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 5%(27년), 10%(28년)② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 10%(27년) 15%(28년)다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 이에 따라 26년 5월 10일부터 다주택자 + 조정대상지역 주택을 양도하면장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 기본세율에 20%(30%)가 추가되는 양도세 중과세가 적용되고 있습니다.정부는 다주택자의 양도를 유도하기 위해 2027년과 2028년의 중과세율을 한시적으로 완화할 예정입니다.현재 주택 수에 따라 20%, 30% 추가 세율에서 27년은 5%, 10%, 28년은 10%, 15%의 추가 세율이 적용되고, 29년부터는 다시 지금과 같은 20%, 30% 추가 세율이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 다주택자 양도세 중과 적용2주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 20%기본 ＋ 5%기본 ＋ 10%기본 ＋ 20%양도소득세약 3억원약2.2억원약 2.5억원약 3억원3주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 30%기본 ＋ 10%기본 ＋ 15%기본 ＋ 30%양도소득세약 3.5억원약 2.5억원약 2.7억원약 3.5억원조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자가 중과세율을 적용받으면서 먼저 처분하는 주택은 통상 주된 거주주택이 아니기 때문에 규모는 그리 크지 않은 경우가 많습니다.양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정하면 2주택자는 최대 8천만원원, 3주택자는 최대 1억원 정도 세액차이가 발생할 수 있습니다.개별 주택의 양도차익이 크지 않다면 세액차이 역시 크지는 않지만, 이번종합부동산세 개정으로 종부세 부담까지 증가하는 경우에는 완화기간을 활용해 양도하는 것도 좋을 것 같습니다.[추가 절세방안]중과 완화기간 내에 주택을 처분할 계획이 있다면 단순한 제3자 매매 외에 다음과 같은 방안도 함께 검토할 수 있습니다.자녀에게 시가보다 낮은 금액으로 양도하는 저가양도자녀에게 직접 증여채무를 함께 이전하는 부담부증여일부 지분을 먼저 증여한 후 나머지 지분 양도배우자 증여 후 장기적인 양도계획 수립(1) 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인, 증여세 과세, 실제 대금지급 여부, 자녀의 자금출처와 토지거래허가구역 규제를 함께 검토해야 합니다.(2) 부담부증여는 채무에 해당하는 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 수증자에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.(3) 일반 증여 역시 양도소득세 중과는 적용되지 않지만, 조정대상지역 주택의 증여취득세 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.따라서 양도소득세 한 가지만 비교하지 말고 가족 전체의 양도소득세, 증여세 및 취득세를 합산해 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.저가양도와 부담부증여 등을 활용한 절세컨설팅의 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com3. 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택 기간 단축(조정대상지역 소재 주택)(73페이지)- 현행 : 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용- 개정 후 : 신규주택 취득 후'3년 내' 양도 →'2년 내'양도로 단축*단, 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 단축현재 종전주택A를 보유한 세대가 신규주택B를 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면 2주택을 보유했더라도 1주택으로 보아 비과세 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.그러나 26년 10월 1일 양도분 부터는 B주택 취득일 현재 A주택과 B주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있다면 3년이 아닌2년 내에 양도해야 합니다.다만, 경과규정을 두어 26년 8월 3일 이전에 주택·입주권·분양권을 취득했거나, 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년을 적용합니다.[개정 후에도 3년이 적용되는 경우]- B주택 취득일 현재 A주택 또는 B주택이 비조정지역- B주택(입주권,분양권)을 26.8.3. 이전에 취득했거나 게약 체결 + 계약금을 지급한 경우- A주택을 26.9.30.까지 양도하는 경우4. 상생임대주택 양도기간 신설(78페이지)- 현행 : 양도기간 제한 없이 상생임대주택 특례 적용- 개정 후① 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : 27.12.31.까지 양도② 27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 빠른 날(계약 종료 후 1년이 되는 날, 29.12.31.)까지 양도상생임대주택특례는 다음 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용시 필요한 2년 거주요건을 면제하는 혜택입니다.직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대직전 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결현재 상생임대주택은 요건만 충족했다면 양도기간의 제한 없이 혜택을 적용받을 수 있지만,26.10.1. 이후 양도분부터는 '양도기한'이 신설됩니다.상생임대차계약이 26.12.31.까지 종료되는 경우에는 27.12.31.까지 양도해야하고, 27.1.1. 이후 종료된다면 종료 후 1년 이내에 양도해야 합니다.예를 들어 2026년 12월 31일 상생임대차계약을 체결하고 2년 동안 임대했다면 계약 종료일은 2028년 12월 31일입니다. 계약 종료일부터 1년이 되는 날은 2029년 12월 31일이므로, 최대 2029년 12월 31일까지 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.따라서 상생임대주택은 앞으로 단순히 임대요건만 확인할 것이 아니라, 계약 종료일과 예정 양도일을 함께 관리해야 합니다.5. 마무리이번 정부의 부동산 세제개편은대부분 혜택을 줄이고 세부담을 늘리는 방향으로 흘러가는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야겠습니다.특히 다음에 해당하는 분들은 개정 전후의 예상 세액을 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자양도차익이 큰 초고가 1주택자실제로 거주하지 않은 주택을 보유한 다주택자조정대상지역에 여러 주택을 보유한 다주택자일시적 2주택 처분기한이 임박한 세대상생임대주택 특례를 적용받을 예정인 임대인개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 좋을 것 같습니다.양도소득세만 보면 빨리 양도하는 것이 유리해 보이더라도, 종합부동산세, 증여세, 상속세, 취득세와 향후 주택가격 전망까지 함께 고려하면 결론이 달라질 수 있습니다.양도세뿐만 아니라 여러 요인들을 함께 고려한다면 이번 부동산 세법 개정에도 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편으로 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.