일부 양도(매매) 일부 증여 가능 방법

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.​​■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.​1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.​상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.​평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)​(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며​(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.​하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.​유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.​(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.​2. 증여재산공제​증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.​따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.​​3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ​※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.​또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.​(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.​따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.​(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.​또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.​이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.​​■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시​(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.​예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.​따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.​(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.​증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.​따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.​※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.​다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. ​​가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.​가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.

1. 개요정부는 4월 7일부터수도권에서 최대 10년간 금지했던 분양권 전매제한을 최대 3년으로 줄였습니다.수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했습니다. 비수도권의 전매제한은 최대 4년에서 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 줄었습니다. 그 외 지역은 전매제한이 없어졌습니다.이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 총가구 수로는 12만여 가구에 이른다고 합니다.구체적으로 내년 8월 입주 예정인 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1,045가구), 강동구 천호동 강동중흥S클래스 밀레니엄(999가구), 성북구 길음동 길음역롯데캐슬트윈골드(395가구) 등이 전매제한이 해제됐습니다.이에 따라최근 가족의 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다.다만, 분양권은 현재 양도세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되며, 양도세의 경우 당첨일로부터1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 경과되더라도 66%(지방세소득세 포함)의 높은 양도소득세율이 적용되므로 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈를 충분히 검토하고 진행해야 합니다.2. 소유권 이전의 방법분양권 명의 이전 방법은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.구분소유권 이전 내용발생하는 세금증여분양권 채무는 승계하지 않고 증여(증여일 현재 분양권의 채무는 증여자가 상환의무를 짐)증여세부담부증여분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여(증여를 통하여 승계한 채무는 수증자가 상환의무를 짐)양도세, 증여세매매제3자 간 일반매매와 동일양도세(고저가매매 시 일부 증여세)명의 이전 방식에 따라 발생하는 세금과 세무상 이슈가 달라지므로정확한 비교를 통하여 각 상황에 가장 알맞은 방식으로 진행한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.3. 세법상 시가증여, 부담부증여, 매매 모두‘세법상 시가’산정이 우선되어야 합니다. 특수관계인간 거래의 경우 해당 분양권 가치의 산정을 모두 세법상 시가를 원칙으로 하기 때문입니다.전매제한이 해제되어 명의변경 하려는 분양권의 경우 세법상 시가란 소유권 이전하려는 분양권과 유사한 물건의 최근 거래된 가격인‘유사매매사례가액’또는 해당 분양권에 대한‘감정평가액’이 적용될 수 있습니다. 만약 위 2가지 금액이 없다면'평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액'으로 합니다.(1) 감정평가액(2) 유사매매사례가액(3) (1), (2)의 금액이 없는 경우 불입액 + 프리미엄 상당액특수관계인 간 증여를 하거나 매매를 계획 중이라면 프리미엄 산정액에 대한 적법한 근거가 있어야 하며,만약 임의로 세법상 시가를 산정하여 소유권을 이전하는 경우 유사매매사례가액 등에 따른 세액과 가산세가 추징될 수 있음을 유의해야 합니다.특히나 매매의 경우 시세차익에 대한 77% 또는 66%의 높은 세율이 적용되므로 세법상 시가를 산정함에 있어유사성, 적정한 프리미엄액 등에 대한 충분한 검토가 필요합니다.4. 소유권 이전 방법<1> 증여증여란 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여하는 것으로 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다.[사례1] 자녀에게 증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무승계를 하지 않는 조건으로 증여한다면 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 자녀의 증여공제액인 5천만원을 공제 후 3.5억원에 대하여약6천만원의 증여세가 발생합니다.<2> 부담부증여부담부증여란 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다.[사례2] 자녀에게 부담부증여- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원사례의 경우 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여한다면 채무승계액 2.5억원에 대해서는 양도세, 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원에서 채무승계액인 2.5억원을 공제한 1.5억원에서 자녀에의 증여공제액인 5천만원 공제 후 1억원에 대해서 증여세가 발생합니다.(1) 양도세 :4600만원(1년이 경과한 경우 4천만원)(2) 증여세 :1천만원<3> 매매가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반매매와 동일하게 매매거래가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일하지만,만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상 나는 고·저가매매의 경우 양도소득세는 대가가 아닌 세법상 시가로 재계산합니다.[사례3] 자녀에게 매매- 총분양가 : 5억원- 증여일 현재 불입액 : 3억원(중도금대출 2.5억원)- 증여일 현재 프리미엄 상당액 : 1억원- 실제 매매가액 : 3억원사례의 경우 불입액과 프리미엄상당액의 합계인 4억원보다 5% 이상 차이가 나게 3억원으로 저가매매하는 경우에도 매도자와 매수자가 특수관계인이라면 실제 매매가액인 3억원이 아닌 세법상 시가인 4억원으로 양도소득세를 계산합니다.따라서 양도소득세는 프리미엄 상당액인 1억원에 대한7700만원(1년이 경과한 경우 6600만원)이 발생합니다.만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상 나는고·저가매매의 경우 양도소득세 뿐만 아니라 추가 증여세가 발생합니다. 세법상 시가와 과도하게 차이나는 금액으로 매매하는 경우 저가매매는 매수자, 고가매매는 매도자에게 발생한 이익에 대하여 증여세를 부과하는 것입니다.다만시가와 매매가액의 차액인 이익에 대하여 모두 증여세를 부과하는 것이 아닌 일부 금액을 공제한 뒤 증여세를 부과하므로 이를 적절히 활용한다면 자녀의 경우 부모님의 분양권을 적은 세금으로 보다 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.5. 정리하며분양권에 대한 양도세는 77% 또는 66%의 세율이 적용되는 반면, 증여세는 1억원까지 10%, 1억원에서 5억원은 20%, 5억원에서 10억원까지는 30%의 세율이 적용되므로 세율로 비교해 본다면증여가 훨씬 유리합니다.위 사례에서도 양도세 적용 부분이 적은증여 > 부담부증여 > 매매 순서로 세금이 적게 발생합니다.[절세방안]다만,프리미엄가액이 없거나 세법상 시가를 분양가로 산정할 수 있는 경우라면양도소득세는 0원이 발생하므로 오히려 증여, 부담부증여의 경우보다 더 적은 세금으로 명의이전이 가능합니다.따라서 사실관계에 맞게 각 소유권 이전 방식을 비교하여 최적의 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.관련 포스팅내용링크분양권 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/222667373501입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125기준시가로 상속, 증여시 세금 추징(평가심의위원회)https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 상속 증여를 받을 때 재산평가에 대한 것으로 그 중 감정평가 부분에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,부동산을 상속 증여받을 때 재산평가는시가로 합니다상속,증여재산은 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래되는 가격을 의미하는데,감정가액이 있으면 이를 시가로 인정합니다. 감정가액이 없으면, 유사매매사례가액을 적용하고 이도 없으면 보충적평가방법을 적용합니다.① 1순위: 감정가액② 2순위: 유사매매사례③ 3순위: 보충적평가방식(공시가격 등)상증세법 제60조(평가의 원칙 등)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.감정평가는 상속은상속개시일 전후 6개월,증여는증여일 전 6개월 후 3개월의 기간 중에 있어야 합니다감정평가는 언제 받아야 하는 것인지 살펴보면, 상속개시일(사망일) 전후 6개월, 증여일 전 6개월 후 3개월의 기간내에①가격산정 기준일②감정평가서 작성일둘다 있어야 한다는 것입니다. 즉, 가격산정 기준일은 기간내라도 평가서 작성일 자체가 기한을 넘으면 적용이 안됩니다.소급감정은 안된다는 의미입니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일2.제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날감정가액은2이상의 감정기관에서 받아야 합니다감정평가는 2 이상의 감정기관에서 감정가액을 받고, 이를 평균하여 적용합니다.하지만, 평가액이 10억원 수준일 때 감정평가수수료는 1백만원을 조금 넘는게 일반적인데 납세자 부담이 된다는 지적에 따라2018.4월부터 예외적으로, 부동산의 기준시가가 10억원 이하이면 1개의 감정평가만 받아도 되는 것으로 하고 있습니다.상증세법 제60조(평가의 원칙 등)⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.기준시가 10억원 기준은 일부 지분의 증여라도전체를 기준으로 판단합니다기준시가는 토지는 공시지가, 아파트/주택은 공시가격, 오피스텔/상가 등은 산식에 따라 별도로 산출된 기준시가를 적용합니다.이때, 10억원 이하면 감정평가 1개만 받아도 된다는데 공시가격 20억원인 아파트의 절반 지분을 증여하는 경우에는 2개를 받아야 하는지 1개만 받아도 되는지 여부가 궁금하게 됩니다.결론은 2개 감정평가를 받아야 합니다.부동산 일부 지분 증여시, 부동산 전체 기준시가가 10억 초과인지 여부로 판단하게 됩니다.상증, 서면-2020-상속증여-2038, 2020.07.29[ 제 목 ]시가로 인정되는 감정가액의 범위[ 요 지 ]부동산의 일부지분을 증여하는 경우, 당해 부동산의 전체기준시가가 10억원인 경우에 한해 하나의 감정기관 감정가액도 시가로 인정되는 것임정리하면,부동산의 상속 증여시에 감정평가를 받는 경우에 대해 알아보았습니다. 감정평가는 유사매매사례 등에 우선하기 때문에, 유사매매 적용을 잘못한 경우 등으로 인한 문제는 없습니다.단, 상속은 전후 6개월 증여는 전 6개월 후 3개월 기간이내에 평가서 기준일과 작성일이 있어야 한다는 것입니다. 특히, 원칙적으로 감정평가는 한 곳에서 받으면 안되고 두 군데 이상의 감정평가 기관에서 받아야 합니다.단, 감정평가 수수료 부담을 완화하고자 2018.4월부터는 부동산은 기준시가가 10억원 이하면 한군데만 받아도 되며 이때 10억원은 일부 지분 증여라도 전체를 기준으로 판단합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/양도세신고/부산김해세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 처분하는 기한이 있는데 이때 처분을 가족에게 매매나 부담부증여하는 경우 비과세가 가능한지 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,종전주택을별도 세대인 가족에게 양도하거나 부담부증여하는 경우,종전주택의 처분으로 인정이 되어비과세 적용이 가능합니다.일시적 2주택이라, 종전주택을 3년이나 1년안에 처분해야겠는데 원하는 가격에 팔리지 않거나 남에게 파느니 가족에게 양도하거나 부담부증여를 한 경우인데별도 세대인 가족에게 종전주택을 양도하거나 부담부증여하는 경우, 종전주택의 처분으로 인정이 됩니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-1993 , 2004.12.07[ 제 목 ]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 부담부증여하는 경우[ 요 지 ]일시적 2주택자가 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부 증여하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨[ 회 신 ]소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.따라서 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 동일세대원이 아닌 자에게 부담부증여한 귀 질의의 경우에도 같은법 시행령 제155조 제1항에 의하여 1세대 1주택의 비과세특례를 적용할 수 있는 것입니다.물른 여기서, 별도 세대인 가족에게 처분하더라도저가로 파는 경우와 부담부증여로 하는 경우는 부당행위계산부인 및 증여 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.종전주택을동일 세대원에게양도하거나 부담부증여를 하는 경우,비과세 적용이 되지 않습니다.별도 세대인 가족이 아니라, 동일 세대원에게 양도나 부담부증여를 한 경우는 일시적 2주택 비과세로 인정이 되지 않습니다.비과세를 적용하지 않는 이유는 일시적 2주택 비과세를 적용해주는 취지가 종전주택을 처분하여 1주택이 됨을 가정한 것인데, 양도를 한 이후에도 다시 1세대 2주택이 되기 때문입니다.○ 서면인터넷방문상담4팀-2249, 2006.07.13.[ 제 목 ]일시적 2주택으로 인한 1세대1주택 비과세 해당 여부[ 요 지 ]일시적 2주택을 보유하던 중 종전의 주택을 동일세대원에게 양도한 경우 1세대1주택의 특례규정을 적용받을 수 없는 것임[ 회 신 ]국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의 내용과 같이 동일세대원에게 양도함으로써 양도 후에도 계속 2주택이 되는 경우에는 상기의 1세대1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.○ 사실관계- 1996.10. 처가 A주택(수도권 아님) 취득ㆍ이전 및 이후 세대원 전체의 다른 주택은 없음- 2005. 7. 8. 장모로부터 처, 아들, 딸 명의로 1채를 증여받음. 따라서 A주택은 2006. 6월 현재 일시적인 2주택의 기간에 해당함- 2006. 6월 중 처로부터 A주택을 매매 취득하려함 (물론 대가관계는 있으며 이는 입증 가능하다고 가정)○ 질의A주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 일시적인 2주택에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되는 것인지종전주택의공동명의 일부 지분을 동일 세대원이 인수받아 처분한 경우, 인수 지분은 일시적 2주택 비과세 되지 않습니다.종전주택이 본인과 타인의 공동명의인 경우, 그 종전주택의 타인명의 일부 지분을 동일 세대원이 매입하고 이를 타인에게 처분하는 경우, 해당 지분은 일시적 2주택을 적용하지 않습니다.아래의 사례를 보면,① 종전주택: 본인과 별도세대 모친 공동지분 (38%)②모친의 지분(38%)을 배우자가 매입③해당 종전주택을 타인에게 처분기한내 양도⇒동일세대원이 인수한 지분(38%)만큼은 비과세를 적용하지 않고당초 본인 지분 (62%)만 비과세를 적용사전-2018-법령해석재산-0814[ 요 지 ]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음[답변내용]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.9.30. 별도세대인 갑과 갑의 모친은 쟁점주택을 공동(갑62/100, 모친 38/100)으로 취득함○ 2017.9.1. 갑과 갑의 배우자는 대체주택을 공동(각각 지분 1/2)으로 취득함○ 2018.4.17. 갑의 배우자는 쟁점주택의 모친 지분을 매매로 취득함○ 2018.10.17. 쟁점주택 전체를 양도함2. 질의 내용○ 1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부정리하면,일시적 2주택 비과세를 위해, 처분기한내 종전주택을 처분해야 하는데가족에게 매매나 부담부증여를 하는 경우에도 양도세 비과세 적용이 가능한지를 알아보았습니다.요지는, 별도 세대인 경우는 비과세 적용이 가능하고 동일 세대인 경우에는 비과세 적용이 안된다는 것입니다. 특수한 경우로, 종전주택의 일부지분을 동일 세대가 인수한 경우 그 지분 해당액은 비과세가 되지 않습니다.물른, 별도 세대인 가족에게 매매나 부담부증여시 저가 양도 등 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생하지 않도록 유의해야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

올해부터 다주택자는 종합부동산세가 작년 대비 적게는 2배 많게는 5배 이상 부과되고 있다. 그렇다고 양도할 수도 없는 상황이다. 지난 6월부터 다주택자의 양도소득세는 최고 82.5%의 세율이 적용되기 때문이다.실제로 서울을 비롯한 수도권에 주택 소유자는 보유세와 양도소득세 중과를 피하기 위하여 또는 제3자에게 팔기는 아까운 물건인 경우 자녀를 비롯한 가족들에게 증여를 감행하고 있다. 증여를 해야 하는 상황이라면 부담부증여를 함께 고려해 유리한 방식으로 진행하여야 한다.부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법이다. 부담부증여 절세효과를 최대화하려면 다음의 사항을 고려해야 한다.다주택자에게 많은 종합부동산세가 부가되고 있지만, 양도소득세 세율이 높기 때문에 팔기도 어려운 상황이다. [사진 pixabay]부담부증여 부동산에 대한 평가액증여세법에 따라 부담부증여 부동산은 시가와 시가가 없는 경우 예외적으로 기준시가를 적용해 평가한다.시가에는 감정평가액, 유사한 물건의 매매사례가 등이 포함되는데 아파트는 유사한 물건의 거래가 빈번하지만, 단독주택이나 다가구주택 등은 유사한 물건을 찾기가 힘들어 대부분 기준시가를 적용한다.다만, 기준시가로 평가해 증여하게 되면 평가심의위원회의 대상이 될 수 있기 때문에 실제 시세와 기준시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가를 의뢰하는 것이 좋다. 또한 부동산에 잡혀있는 저당권의 평가액과 전세보증금 및 임대료 등의 환산가액을 함께 고려해야 한다. 기준시가로 평가하더라도 상속세 및 증여세법 제61조 제5항에 따른 임대료 등 환산가액과 동법 제66조에 따른 저당권 등 평가액 중 큰 가액으로 평가해야 한다.채무승계 양도소득세 발생부동산을 부담부증여시 수증자에게 승계하는 채무액은 증여임에도 불구하고 실질적으로 부동산의 분할양도에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생한다.이때 양도가액은 채무승계액이며 취득가액은 전체 취득가액 중 채무승계 부분의 비율만큼을 적용해 양도소득세를 계산한다.부담부증여의 절세효과는 부동산을 모두 증여로 보아 높은 증여세율이 적용되는 일반 증여보다 일부를 양도로 이전해 비교적 낮은 세율이 적용된 양도소득세와 증여세의 합이 작아짐으로써 발생하는 것이다.따라서 증여자가 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용된다면 부담부증여가 더 유리한지를 면밀하게 검토해야 한다.부담부증여로 달라지는 취득세부담부증여는 세액 보다 절차적인 부분이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 세액 계산부터 형식적인 부분까지 모두 검토하고 진행해야 한다. [사진 pixabay]증여로 부동산을 취득하는 경우 증여를 원인으로 하는 취득세율이 적용된다. 하지만 부담부증여시 승계되는 채무에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율이 적용된다.가장 큰 차이점은 증여를 원인으로 하는 취득세율은 증여자를 기준으로 중과세율 적용 여부를 판단하는 반면 매매를 원인으로 하는 취득세율은 매수자(수증자)를 기준으로 중과세율 적용 여부를 판단한다는 점이다. 예를 들어, 조정대상지역내 다주택자가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 취득세율이 12%로 중과된다. 이때 만약 수증자가 증여자와 별도세대원이면서 무주택자라면 부담부증여로 인한 채무승계부분은 1~3%의 기본 취득세율이 적용된다.채무승계액이 5억원이라고 가정해 보면 5000만원 이상의 취득세 차이가 발생할 수 있다.부담부증여를 고려한다면부담부증여라는 방법이 절세에 도움이 된다는 것은 대부분이 아는 사실이다. 하지만 부담부증여의 세부 내용을 들어가 보면 더 많은 절세가 가능하다.양도소득세, 증여세, 취득세가 함께 발생하기 때문에 어떻게 세부적인 내용을 정하냐에 따라 전체적인 합계 세액이 달라지기 때문이다.또한 부담부증여는 세액 보다 절차적인 부분이 문제가 되는 경우도 많이 있다. 세액계산은 다 해놨는데 절차에서 막혀서 꼬여버릴 수 있다. 따라서 부담부증여를 고려한다면 세액 계산부터 형식적인 부분까지 모두 검토하고 진행하자.