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10-22
1가구2주택 오피스텔 매도 시점
현재 서울에 보유 7년 된 아파트 1채와 주거용으로 사용하는 6년전에 구입한 오피스텔(8평) 1채를 보유하고 있습니다.
좀 넓은 아파트에 갈아타기를 위해 내년에 아파트를 매도할 계획을 가지고 있는데요.
현재 1가구 2주택에 해당되어 아파트 매매시 양도세 면제와 같은 비과세 혜택을 받지 못할 것 같아 우선 오피스텔을 먼저 매도를 하려고 합니다.
만약 오피스텔을 매도하면 바로 1가구1주택이 적용되는지, 아니면 어느정도 기간(1년?)이 지나야 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.
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안녕하세요? 해뜸 세무회계 김현아 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
오피스텔과 아파트를 같은 날에 양도하더라도,
오피스텔을 먼저 양도하게 되면
남아있는 아파트는 1주택이 되어 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
(1세대 1주택 & 양도가액 12억 미만이라고 가정했을 경우입니다.)
추가 문의사항 있으실 경우 해뜸세무회계로
연락주시면 언제든 상담 도와드리겠습니다 :)
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안녕하세요? 이청호세무사사무소 이청호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
질문자님께서는 오피스텔을 먼저 양도할 경우
1세대 1주택자가 되므로 오피스텔 양도 후
기간 경과에 관계없이 아파트 양도에 대하여
1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도가액 12억원까지는
양도세가 과세되지 않습니다.
다주택자가 다시 1주택자가 된 경우
보유 및 거주기간을 재계산하는 요건은
22년도 5월부로 삭제되어 현재 적용되지 않으므로
해당 내용은 신경 쓰지 않으셔도 괜찮습니다.
이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다.
해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
오피스텔을 양도하시고, 바로 다음날 아파트를 양도하더라도 아파트는 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
걱정하시는 부분이 오피스텔을 양도하고, 아파트를 다시 2년 이상 다시 보유해야 비과세를 받을 수 있냐라는 점이신 것으로 보여집니다.
이는 윤석열 정부 와서 모두 폐지가 되었습니다. 따라서 아파트의 최초 취득일 ~ 최종 양도일까지의 보유 및 거주기간을 기준으로 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다. 이미 7년 이상 보유하셨으므로 아파트만 보유한 상태에서 팔면 12억 이하까지는 양도세 비과세가 가능합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
말씀하신 대로 일시적 2주택 비과세 요건은 만족할 수 없기 때문에 양도차익이 비교적 낮은 오피스텔을 먼저 과세로 신고, 납부하시면 됩니다. 그 이후에는 1주택이기 때문에 바로 양도하셔도 비과세가 가능합니다. 기간이 지나지 않아도 됩니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1세대 1주택 여부는 양도 시점을 기준으로 판단하므로 양도하면 바로 1주택으로 전환될 수 있습니다. 다만, 여유있게 넉넉한 기간을 두고 오피스텔을 양도하세요. 예상치 못한 일이 발생할 수 있으니깐요.
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안녕하세요? 우일택스 윤가람 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
오피스텔 매도한 뒤 서울 소재 아파트 양도시 별도 대기 기간은 필요하지 않습니다.
다만 해당 서울 소재 아파트 양도시 아래의 1세대1주택 비과세 요건은 갖추셔서 양도 하셔야 합니다.
1.보유 기간 요건 : 2년 이상 보유( 7년 + @ 보유 했으므로 충족함)
2.거주 기간 요건 : 취득 당시 조정 대상 지역이었다면 2년 이상 거주 필요
다만, 2017년 8월 2일 이전 취득하신 주택이라면 거주 요건은 적용하지 않고 보유 기간 요건만 충족하시면 됩니다(7년 보유 했다고 하시니 해당 조건도 충족 하셨을 것으로 사료 됩니다.)
3.양도 시점에 다른 주택을 보유하지 않은 채 양도 할 것
아마도 2021년1월1일~2022년5월9일 기간 동안에 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종 1주택자가 된 날부터 보유 및 거주기간을 재계산하는 제도 때문에 이 글을 작성하신 것으로 판단 됩니다만
현재는 이전 재계산 제도가 폐지되어 1주택 양도 후 특정 기간을 기다려야 하는 규정이 없어졌습니다.
즉, 오피스텔을 양도하고 최종 주택이 된 날 부터 2년을 더 보유하실 필요는 없습니다.
위와 같이 서울 소재 아파트를 양도 하실 때 위에 적어둔 1세대1주택 비과세 조건을 잘 충족 하셔서 양도하시면 비과세 받으시는데 문제는 없으실 것으로 판단됩니다.
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안녕하세요? 태성회계법인 이용진 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
오피스텔 매도 직후부터 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
기한 요건이 있는 것은 일시적 1세대 2주택 비과세 적용할 경우이며
이 경우 신규주택 취득 3년 내 종전주택을 매도하여야 하는 규정이 있습니다.
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모두보기양도소득세
1가구 2주택 매도 시점 문의
우선 첫 번째로 종전 주택을 먼저 파셔야 합니다.
그리고 종전 주택과 2번째 주택의 매수 간격이 1년 이상이 되어야 합니다.
이 2가지 조건이 만족되었다고 가정하고 답변드리겠습니다.
1. 위 2가지 조건이 만족하게 되면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 매도 가격이 12억 원이 넘지 않는다면 세금은 나오지 않습니다.
2. 종전 주택보다 2번째 주택을 먼저 팔게 되면 2번째 주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않습니다. 그 이후에 1주택이 남았을 때는 비과세가 가능합니다.
3. 단기간은 상관없습니다. 순서와 비과세 요건 만족만 하면 됩니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
양도소득세
오피스텔 매도후 1가구2주택 양도세 비과세 적용 여부 및 절세
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
B주택을 21.12월 양도 후, A와 C를 보유한 상태에서 A를 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 대략적인 요건은 다음과 같습니다.
(1) 종전주택A를 신규주택C 취득일로부터 중복보유기간 내 양도
(2) 종전주택A 양도일 현재 2년 보유기간 충족
(1)에서 중복보유기간은
- C주택 취득한날 A,C주택 모두 조저대상지역인 경우 : C주택 취득일로부터 1년 이내 양도 및 1년 이내 C주택 전입
- C주택 취득한날 A,C주택 중 하나라도 조정대상지역이 아닌 경우 : C주택 취득일로부터 3년 이내 양도
(2) 위 (1)의 중복보유기간내에 양도하더라도 A주택은 양도일 현재 2년 보유기간을 충족해야 합니다.
이때 2년보유기간이란 21.1.1 이후부터는 B주택 양도일로부터 재기산하도록 개정되었습니다.
따라서 B주택 양도일인 21.12부터 추가로 2년을 보유해야하므로 A주택은 23.12월 이후에 비과세가 가능하며, (1)의 중복보유기간 내 양도해야 하므로 말씀 주신 내용에 따르면 A주택은 비과세를 받기 어려울 수 있습니다.
관련 내용에 대하여 작성한 기사글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://taxly.kr/post/222-비과세-기준-12억-집-팔았는데-양도세-폭탄무슨-일
다만, 비과세를 어렵더라도 A주택 양도시 장기보유특별공제를 많이 받는 방법이 있을 수 있습니다.
자세한 내용은 상담을 통하여 안내드리겠습니다.
양도소득세
1가구 2주택이며 둘다 매도하면 양도소득세
1. 나중에 처분하는 주택
최종 1주택은 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주 포함)하고 양도할 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다.
2. 먼저 처분하는 주택
두 주택 중 먼저 처분하는 주택은 일시적 2주택 요건에 해당되는 경우에만 비과세가 가능합니다. 일시적 2주택 비과세 대상은 종전주택(첫번째로 취득한 주택)입니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2. 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약 and 신규주택 취득일 기준, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도
먼저 처분하는 주택이 일시적 2주택 비과세 요건에 해당되지 않는다면 2023.05.09까지 양도할 경우, 중과세율이 적용되지 않고 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
일시적 1가구 2주택 취득시점.
조정지역 일시적 2주택의 경우 신주택취득일로부터 1년 이내 종전주택 매도하고 신주택에 1년 이내에 전입하여야 합니다.
또한 종전주택 양도시 2년 보유 및 거주요건을 만족하여야 합니다.
따라서, 실거주를 시작한 2020.8부터 아직 1년이 되지 않아 조금 더 기다리신 후 신주택을 취득하시기 바랍니다.
상속∙증여세
1가구 3주택자 증여 및 매도 관련
1,2,3 주택 중 시세와 양도차익이 가장 적은 3번주택을 양도 또는 부담부증여를 하는 것이 세금부담이 가장 적습니다. 부담부증여시의 양도세+증여세+취득세 vs 양도시의 양도세 + 취득세의 세부담을 비교하여 의사결정을 하는 것이 가장 좋습니다.
저를 포함한 가까운 세무사에게 정식으로 양도 vs 부담부증여시의 세금상담을 받으신 후 의사결정을 하면 될 것으로 보여집니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
관련 전문가
모두보기지창용 세무사
안녕하세요. 소통하는 세무사 창조세무회계입니다.
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[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명
[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등
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컨설팅∙자금조달
2주택일때 양도소득세 안내는 방법 (주택 투자시 반드시 알아야 할 일시적 1가구 2주택의 모든 것)
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)3.양도 후 1주택만 보유해야 된다.■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.
종합소득세
양도소득세
이것은 주택일까 사무실일까…세금이 줄었다 늘었다
오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.
양도소득세
회계서비스
종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우 일시적 2주택 적용 여부
종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.
취득세
조합원입주권/분양권 취득세 정리
조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함