배우자 사망시 주택(빌라) 취득에 대한 세금

취득당시 비조정지역인 주택을 조정지역 이후배우자에게 증여했다면 비과세 판단시, 거주요건은 없다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역의 주택이라면 2년이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 주택을 증여받을 경우에 해당 주택이 조정지역이라면 2년이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다.만약, 남편이 취득할 당시에는 비조정지역이었고, 해당 주택을 배우자에게 증여할 때 조정지역이라면 증여받은 배우자는 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있을까요?올해 초에 국세청이 답변한 내용을 보면,증여받은 배우자는 2년이상 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.따라서 동일세대원인 배우자로부터 증여를 받았으므로 증여자+수증자의 보유기간을 합산하여 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.양도, 서면-2022-부동산-1182, 2022.03.30[ 제 목 ]조정대상지역 지정 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.(출처 : 국세청)유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 재산세제과-858[],2018.10.10조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용하지 않음○ 부동산거래관리과-561,2012.10.18｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 제155조제19항에 따라 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다○ 재산세과-316, 2009.1.29.「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.국세청에서 편법증여 혐의로 주택을 취득한 97명에 대한 세무조사에 착수했다는 보도자료가 나왔습니다.​소득이 전혀 없거나 사회초년생으로서 주택 취득 자금을 마련하기 힘든 연소자등과 사업소득을 탈루하거나 법인 자금을 부당하게 유출하여 고가의 재건축아파트를 취득한 사업자들이 세무조사 선정대상이 되었습니다.세무조사 사례 1​​소득이 전혀 없는 10대 후반 자녀 A가 음식점 창업을 하면서 억대에 달하는 보증금과 인테리어비용 등 창업자금을 부담하였으며, 해당 음식점 매출에 비하여 고가의 주택을 취득한 사례입니다.​국세청은 해당 창업자금과 고가주택 취득자금이 온전히 자녀 A의 소득으로 이뤄낸 것이 아니라 000업체 대표 B인 아버지로부터 자금을 증여받은 것으로서 증여세 신고를 누락한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 2​​20대 초반의 연소자 A가 개발 예정지역의 빌라를 취득하면서 보증금 승계 및 나머지 금액에 대해서는 자신의 자금으로 취득하였다고 자금조달계획을 신고하였습니다.​어머니가 운영하는 00업체에서 일용근로자로 근무하며 허위 급여를 수령하고 고액 연봉자인 아버지 B로부터 빌라 취득자금을 편법증여 받은 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 3​​주택임대사업자인 B가 주택임대 소득 및 비영업대금의 이익을 신고누락하고 신고소득이 미미한 배우자 A와 공동으로 재건축 추진 중인 고가의 아파트를 공동취득하였습니다. ​이에 대하여 주택임대 소득 및 비영업대금 이익 신고 누락 혐의, 배우자에게 아파트 취득자금을 편법증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 4​​전문직 사업자인 B는 신고 소득이 전혀 없는 배우자 A와 공동으로 고가의 재건축 아파트를 취득하였으였습니다.​B가 지난 수년 간 신고한 매출이 아파트 취득자금에 비하여 과소하게 파악되어 수입신고 누락 혐의 및 배우자에게 아파트 취득자금을 편법으로 증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.주택 취득 시 주의사항소득이 거의 없거나 미미한 연소자가 고가의 주택을 취득하게 되고 해당 취득 자금에 대하여 이전에 증여 신고한 내역이 없다면 세무조사 대상에 선정될 가능성이 매우 높아집니다. 또한, 국세청은 고가의 주택 취득뿐만 아니라 고가의 전세아파트에 거주하는 경우에도 해당 전세보증금의 원천에 대한 증여 여부를 파악할 계획입니다.​주택 취득시 부모님으로부터 차용증을 작성하고 진행하는 경우가 많은데, 차입금 상환 및 이자지급 여부 등을 국세청에서 연 2회에 걸쳐 사후관리하니 이점도 유의하셔야 합니다.​소득 누락 혐의가 있는 사업자에 대하여는 신고내역을 면밀하게 검증하여 수입금액 누락, 가공경비 계상 및 자금유출 여부를 파악하니 성실하게 납세의무를 이행하는 것이 중요하다고 하겠습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.최근 이건희 회장의 천문학적인 상속세가 뉴스에 나오는데, 사실 상속세는 일반적인 중산층이 납부하는 경우가 드문 경우입니다.2019년 기준으로 총 사망자수는 35만명인데, 이중에 상속세를 납부하는 대상은 9천명에 불과합니다. 전체 사망자 비율로 2.5% 수준입니다. 심지어, 상위 10%의 사망자인 900여명이 납부하는 상속세가 전체 상속세의 70%을 차지하는 수준입니다.이러한 이유는 상속을 받는 재산이 있어도, 상속 공제에서 많은 금액이 빠져서 0원에 미달하여 낼 세금이 없기 때문입니다. (아니면, 사전에 미리 상속 플랜을 잘 짜서상속세를 안내도록 한 경우겠죠)이번 포스팅에서는 이러한 상속 공제가 어떻게 구성되어 있길래 상속세를 내는 사람이 특별한 것인지 확인해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속세는돌아가신 분(피상속인)의 재산에 대해 부과되는 세금입니다.증여세는 재산을 받는 사람을 기준으로 증여세를 계산하지만 상속세는 사망한 사람(피상속인) 재산에 대해 계산합니다.상속 재산을 받는 사람이 받은 재산에 대해서 상속세를 계산하는게 아닙니다.법률 용어로, 돌아가신 분을 피상속인/ 상속받는 사람을 상속인이라 합니다.따라서, 증여세는 재산을 받은 사람을 내는 것이나, 상속세는 그 재산을 물려받은 사람이 내는 것이 아니기 때문에30억의 상속재산을 배우자, 자녀 2인이 나누어 상속받은 경우라도 배우자가 모든 상속세를 납부해도 무관합니다.총상속재산에는간주상속, 추정상속, 사전증여분도 포함됩니다.상속세 계산 구조 및 세율은 위의 표를 참고하시고, 우선 상속재산이 무엇인지부터 간략히 알아보겠습니다.- 거주자 vs 비거주자피상속인이 거주자이면, 국내외 모든 재산이 대상이고 비거주자 (국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두지않은 자)인 경우는 국내 소재 재산만 대상입니다.사망시에 보유한 부동산, 주식, 예금 뿐만 아니라 다음의 재산도 상속재산에 포함됩니다.①간주상속: 퇴직금, 보험금, 신탁재산②추정상속: 상속개시일 전 1년내 2억원, 2년내 5억원 이상 처분/인출의 경우 (자산종류별) 사용처 미입증 금액 [재산종류별 - 현금,예금,유가증권 / 부동산,부동산에 관한 권리 / 기타]추정상속액 = 미입증금액 - Min(처분재산가액 등 × 20%, 2억원)③사전증여: 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여 / 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액※ 간주, 상속, 사전증여 등에 대한 자세한 내용과 사례를 별도의 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.위의 모든 상속재산에서 피상속인의 채무와 장례비 및 공과금등을 차감하여 과세가액이 산정 됩니다. 이 과세가액이 5억원이 안되면 (비거주자는 2억) 낼 세금은 없으니 더 이상 계산해볼 필요도 없습니다.일괄 공제로최소 5억은 공제됩니다.상속 공제의 항목을 살펴보면, 다음과 같습니다.①기초 공제 및 그 밖의 인적 공제②배우자 공제③ 금융재산 상속공제④ 동거주택 상속공제⑤ 재해손실 공제⑥ 가업 상속공제⑦ 영농 상속공제본 포스팅에서는 가장 일반적인 기초 공제와 그 밖의 인적공제 그리고 배우자 공제를 살펴보고 다른 항목은 별도 포스팅에서 살펴보겠습니다.1)기초 공제: 조건 없이 2억원 공제됩니다. 비거주자도 2억원 공제됩니다.(단, 비거주자는 기초공제만 가능함)2)그 밖의 인적 공제①자녀공제: 1인당 5천만원②미성년자공제: 만 19세에 달하는 연수 × 1천만원③연로자 공제: 만 65세 이상 1인당5천만원④장애인 공제: 기대여명 × 1천만원미성년자, 연로자, 장애인공제 범위에는 동거가족도 포함되는데동거자족은 생계를 유지하는 직계존비속(배우자 직계존비속 포함) 및 형제자매를 의미합니다.여기서 중요한 것은기초 공제 2억원 + 자녀/미성년/연로자/장애인 공제의 합계액과5억원 일괄 공제 중에 큰 금액을 공제한다는 것입니다. 결과적으로 최소 5억원은 공제되는 것입니다.예를 들어,배우자 없이, 대학생 자녀 2명과 70세 노모가 있는 경우 인적 공제는 1.5억원으로 기초 2억원을 더하면 총 3.5억원이나, 일괄 공제 5억원보다 적으니 5억원을 공제해 줍니다.피상속인의 배우자가 있다면,배우자 공제로 최소 5억이 공제됩니다.사망하신 분의 배우자가 있는 경우라면, 아래의 금액을 배우자 상속공제로 계산합니다.1] 배우자가5억 이상 상속 받은 경우① 실제 상속 받은 금액② 한도 = Min [상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표, 30억]2] 배우자가5억 미만 상속 받은 경우 (상속을 받지 않은 경우 포함): 5억 공제결과적으로, 배우자가 있다면 5억원은 최소한 배우자 공제로 받게되는 것이고,설령 배우자가 상속을 받지 않는 경우라도 공제가 됩니다.여기서, 배우자는 혼인 신고를 한 민법상 배우자로 사실혼을 인정하지 않습니다.5억 이상을 배우자가 상속받는 경우,최대 한도는 30억으로 하되 「상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표」 이 30억보다 적은 경우 해당 한도를 적용합니다. 구체적인 산식은 다음과 같습니다.[총상속재산 - 채무,공과금,비과세,불산입 - 상속인이 아닌자가 받은 재산 + 사전 증여재산] × 배우자의 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표따라서, 일반적인 경우인 상속인이 배우자와 자녀로 구성된 경우 일괄공제 5억과 배우자 5억으로 총 10억은 최소한 공제됩니다. 단, 자녀가 없고 배우자만 있는 경우 일괄 공제는 적용되지 않고 기초 2억 + 기타인적 + 배우자 공제가 적용됩니다.일반적으로 상속 재산이 10억 안되면, 계산해볼 필요도 없다는 것이 이런 경우이나, 배우자가 없거나 배우자만 있는 경우에는 금액이 달라지니 유의해야 겠습니다.인적공제 중복 적용에 유의해야 합니다.자녀, 미성년자, 연로자, 장애인, 배우자의 인적 공제가 상호간 중복 적용이 되는지가 중요한 사항입니다.아래 상증세 집행기준의 표를 보면 알 수 있습니다.유의 해야할 점은, 연로자 공제와 장애인 공제인데배우자가 연로자인 경우, 연로자 공제 적용이 안됩니다.장애인 공제는 적용됩니다.자녀가 연로자인 경우, 연로자 공제나 자녀 공제 중 선택하면 됩니다.단, 장애인 공제는 모든 중복 적용이 가능합니다.배우자가 연로자인 경우가 많으나, 중복 적용 안해주는 것이 현재 법입니다.상속세가 없는 경우, 신고하지 않아도 되나부동산은 향후 양도세 등을 고려 신고하는 것이 유리합니다.상속 재산이 5억이 안되면, 세금이 없으니 아애 신고조차 하지 않는 경우가 많습니다. 물른 납부세액이 없으니, 가산세는 없습니다.하지만, 신고하는 것이 추후 자산의 처분시에 유리한 경우가 있습니다.상속으로 부동산을 취득한 경우, 향후 양도차익 계산시 취득원가는 당초 피상속인이 취득한 금액이 아닌 상속재산 평가액으로 하는 것이기 떄문입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2268 , 2005.11.21[ 제 목 ]상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법[ 요 지 ]상속으로 취득한 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우그 취득가액은상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」에 의하여 평가한 시가로 하며 이때 시가는매매사례가액·감정가액 등이며, 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기준시가로 하는 것임매매사례가액이 없는 상속 부동산의 경우, 추후 처분시에 취득가액이 기준시가로 낮게 평가되어 양도차익이 커질 수 있기 때문입니다.예를 들어, 부친 사망으로 토지를 물려받았는데 상속개시일 당시 기준시가는 2억이라 상속세도 없어 신고도 안했는데 추후 처분시 5억인 경우, 양도차익이 3억으로 계산되지만만약에 감정평가를 받고 4억으로 상속세 신고한 경우는 상속세는 동일하게 없지만, 양도차익은 1억으로 계산되어 양도세를 대폭 절감할 수 있기 때문입니다.정리하면,상속세는 증여세와 달리 받는 재산을 기준으로 하지 않고, 피상속인(망자)의 보유 재산을 기준으로 세액을 계산합니다.사망자 대비 상속세 납부 대상자는 불과 3% 수준에 불과하며, 이는 기본적으로 공제해주는 금액이 많기 때문입니다.기초 공제 2억과 기타 인적 공제의 합계가 5억에 미달하는 경우, 5억을 공제하고배우자의 경우 30억원을 최대한도로, 최소 5억을 공제해줍니다.따라서, 배우자와 자녀가 있는 경우 사망한 자의 재산이 최소 10억이 넘어야 상속세 납부대상입니다.배우자 공제와 기타 인적 공제 간의 중복 적용이 가능한데, 배우자 공제와 연로자 공제가 중복 적용은 되지 않는 점에 유의해야합니다.그리고 비록 상속재산이 공제액에 미달하여 상속세 납부액이 없더라도, 부동산의 경우 향후 양도시 취득가액이 상속재산평가액이 되므로 매매사례가액이 없는 경우 상대적으로 낮은 기준시가의 적용을 피하기 위해선 감정평가를 받고 신고함이 절세방법 입니다.가족의 재산이 10억이 넘는 경우는 많으나, 사전에 이미 증여등으로 분산되어 상속세를 절감하는 경우가 많고 단, 사전 증여는 상속인의 경우 10년이내 상속에 합산되므로 유의해야하고 장기적인 플랜이 필요합니다.2019년 기준으로는 단 3%에도 미치지 못하는 상속세 납부 대상이지만, 최근의 부동산 가격 급등으로 상속세 납부 비율이 급증하는 것은 뻔한 일이고, 이에 제대로 준비해 놓지 않은 경우 상속세도 무시하지 못할 정도의 부담이 될 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com