조정지역입주권 매도시 장기보유특별공제 관련 문의 드립니다

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.많은 분들이재건축이나 재개발을 앞두고세금에 대한 고민이 되실 수 밖에 없습니다.특히나 양도세의 경우,'조합원입주권'이라는 특성이양도세 계산에 큰 영향을 미칩니다.주택을 주택으로 취득하여 주택으로 매도한다면,우리가 아는 일반적인 양도세 계산으로 적용하면 되지만조합원입주권으로 취득하여 주택으로 매도하거나주택으로 취득하여 조합원입주권으로 매도한다면세금 계산 방식이 달라져, 금액에서 큰 차이가 나기 때문입니다.주택 VS 조합원입주권 양도세 어떤 차이가 날까?여기서 큰 차이라는 것은크게 비과세 혜택의 축소와장기보유특별공제의 적용입니다.비과세 적용 여부주택인 경우 비과세 혜택은1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 뿐만 아니라,장기임대주택의 거주주택 비과세, 상속주택 비과세,동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택 비과세 등의 규정이 있으나조합원입주권의 경우,1조합원입주권 및 일시적 2주택 비과세를 제외하곤,그 외의 비과세는 적용이 안됩니다.조합원입주권은 아무래도비과세 혜택 면에서 상당히 불리할 수 밖에 없는 구조가 됩니다.그런데 반대로 조합원입주권은 중과 대상이 아닙니다.비과세를 받고자 하면 조합원입주권이 불리할 수 있으나,중과가 걱정인 다주택자라면 조합원입주권 상태의 매도가오히려 주택일 때 보다 유리할 수도 있으니 상황별로 다르게 됩니다.장기보유특별공제두번째로 장기보유특별공제입니다.세법상입주권 형태로 변하는 기점이'관리처분계획인가일' 입니다.조합원입주권으로 매도하게 된다면그 날을 기준으로 관처일 ~ 양도일 까지의 기간의 양도차익은장기보유특별공제 적용이 안됩니다.특히 오래 보유, 거주하셨던 주택을관처일 이후 조합원입주권 상태에서 매도한다면장특공 혜택이 급격히 감소하여,세액 차이가 매우 클 수 있습니다.또한 조합원입주권을 승계 취득하신 경우라면완공된 신축주택을 양도할 때 보유 및 거주기간은신축주택 취득일을 사용승인일로 봅니다.실제 입주권 취득일 ~ 사용승인일 까지의보유 기간은 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 됩니다.그럼 준공일 이후 신축주택을 매도한다면,장기보유특별공제 적용은 어떻게 될까요?이때는 입주권 상태보다 훨씬 더 장특공 적용이 많이 됩니다.분담금 양도차익에 한하여 관처일 ~ 양도일 기준으로 적용이 되며종전주택양도차익에 대해서는 전체 기간 장특공이 가능합니다.조합원입주권 상태 매도주택 상태 매도취득일 ~ 관처일장특공 O종전주택양도차익전체 기간 장특공 O관처일 ~ 양도일장특공 X분담금양도차익관처일 ~ 양도일 기준 장특공 △세법상 '조합원입주권' 과 '주택'으로 나누어지는 기점은아래와 같습니다.주택 → 조합원입주권 : 관리처분계획인가일조합원입주권→ 주택 : 준공일이때취득, 양도시 신축주택입주권을 받을 수 있는지여부와 관련된 사안은 도정법상의 이슈입니다.재개발/재건축을 담당하는 시행사혹은 부동산 전문 변호사와 상담하시면 됩니다.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까?이 부분을 굉장히 많이 물어보시는데요.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까요?세법상거주 요건은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해조정지역에서 취득한 물건의 경우 보유 요건이 아닌거주 요건 2년을 채우도록 되어 있습니다.무조건 실입주를 해야 하는 것입니다.이때 보유 및 거주 기간은종전 주택의 보유 및 거주 기간과신축 주택의 보유 및 거주 기간을 통산 합니다.즉, 신축 주택이 새로 생겼다 하더라도보유 및 거주기간을 다시 재기산하지 않습니다.따라서 위의 장특공 계산시에도주택에 대한 양도차익은 전체 기간<취득일 ~ 양도일> 에 대한 보유 및 거주 기간을 적용해장기보유특별공제를 계산하게 되는 것입니다.만약 원조합원이 아닌입주권을 승계 취득한 경우에는 어떻게 될까요?조합원입주권 상태에서는 보유 및 거주 기간을 통산할 수 없습니다.승계 취득한 후 재건축 주택의 취득시기는주택의 사용검사필증 교부일이며, 사용검사 전 사용승인이 되는 경우 사용승인일이 됩니다.보유 및 거주 기간은사용승일일 ~ 신축주택 양도일을 기준으로 판단하셔야 합니다.거주요건은 취득시 조정대상지역에 있는지에 따라 달라지는데조정지역 해당여부 또한 입주권 승계일이 아닌신축주택 사용승인일이라는 점을 참고해주세요.신축주택의 경우 등기가 바로 안되는 경우가 많은데사용승인 이후라면 등기가 안된 상황에서 매도하셔도미등기 양도자산에는 해당되지 않습니다.다만 세율 적용시 사용승인일 ~ 양도일의 기간을 보기 때문에1년 이하 70%, 2년 이하 60%의 고세율을 적용하게 됩니다.조합원입주권 상태에서대체주택을 취득하셨거나혹은 입주권을 승계하셔서1주택 1조합원입주권이 되신 경우에는 상황이 달라집니다.각 비과세 조항에 '거주' 요건이 명시되어 있는 경우가 있습니다.일시적 2주택인데 3년 이내 매도하지 못한 경우,완공일로부터 3년 이내 매도시세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것이라는요건을 충족해야 하는 경우라면,기존 거주 요건과 관계 없이무조건 신축 주택에 세대 전원 이사 + 1년 이상 거주 요건을지키셔야 합니다.재개발, 재건축 양도 세제는 많이 복잡합니다.일반 주택 취득 ~ 주택 양도와 달리검토해야 할 부분이 많습니다.상황의 차이에 따라세율이 달라지거나장기보유특별공제가 달라지거나비과세 요건이 달라지기 때문에재개발/재건축 입주권, 신축 주택 등을 양도할 때는꼭 세무사와 상담 진행하셔서 양도세 시뮬레이션을돌려보고 진행하시기를 추천드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.문의사항은 언제든 아래 링크로 남겨주세요 : )감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.재개발, 재건축을 진행하다 보면가장 많이 받는 질문이 있습니다.입주권 상태에서 파는 것이 더 유리한지,관리처분인가 전 종전주택으로 파는 것이 유리한지,추후 신축 주택을 파는 것이 더 유리한지에 대한 궁금증입니다.예상 시세차익과 더불어 보유시, 양도시 세금까지같이 고민을 해봐야 하는 것이 당연하며세금 자체가 입주권과 주택인 경우상당히 많은 부분 차이가 나기 때문에입주권을 보유하실 예정이시라면,한번쯤은 양도세에 대한예상 시뮬레이션을 돌려볼 필요가 있습니다.대부분 입주권 상태에서 양도를 하면양도세 폭탄! 이라는 내용을 많이들 알고계신데요.모든 세금은 절대적인 것이 없으며,내가 처한 상황별로 완전히 다를 수 있습니다.이 부분을 정리해서 살펴보도록 하겠습니다.종전주택 VS 입주권 VS 신축주택일반적으로재개발, 재건축이 시작되면① 종전주택을 보유하고 계시다가관리처분 (사업시행) 계획인가일이 지난 후② 조합원입주권형태로 변하게 됩니다.이후 이주가 시작되고 공사를 하여새 아파트의 사용승인일 이후에는③ 신축주택으로 탈바꿈 하게 됩니다.양도세에서는<주택> 과 입주권 상태의 <권리> 를 다르게 판단합니다.따라서 주택일 때의 양도세 계산 방식과입주권(권리) 일 때의 양도세 계산 방식이 달라지게 됩니다.종전주택을 매도하는 것이 유리할 때종전주택의 상태에서 매도한다면,다른 일반 주택과 완전히 동일하게 취급됩니다.요건을 갖추다면1세대 1주택 비과세가 가능하고장기보유특별공제도 30%,1세대 1주택이라면 최대 80% 까지 가능합니다.주택이기 때문에5. 9 이후 중과가 시행되면조정지역 2주택자가 매도한다면양도세 중과도 그대로 적용하게 됩니다.즉, 재개발 된 신축 주택을 보유하실 계획이 없으시며종전주택 VS 입주권의 양도를 고민하신다면일반적으로 주택일 때 양도하는 것이 유리합니다.1세대 1주택 비과세 뿐만 아니라장기보유특별공제도 주택인 상태에서 최대 80%까지 적용받을 수 있으며,일반 과세를 적용하더라도양도차익을 '주택'에 한하여 모두 계산할 수 있기 때문입니다.조합원 입주권을 매도하는 것이 유리할 때조합원입주권 상태에서 매도하더라도,1세대 1주택 과 같은 비과세 혜택은 적용받을 수 있습니다.1조합원입주권 비과세 규정이 별도로 있기 때문입니다.다만,장기보유특별공제 가 달라지게 됩니다.양도차익을① 주택이던 시절의 차익과② 입주권 상태의 차익을 나눈 후(이 경우 입주권 상태의 차익이 예상외로 클 수 있습니다)장기보유특별공제를① 주택의 차익엔 적용하고② 입주권 차익엔 적용하지 않습니다.아예 장기보유특별공제가 적용이 안되면강력한 세제 혜택이 사라지며이로 인한 세액 차이가 꽤 많이 벌어질 수 있습니다.그래서 일반적으로 주택일 때 매도하시는 것이세액 기준으로는 더 나을 수 있습니다.그런데, 조합원입주권을 매도할 때의외로 훨씬 유리한 경우가 있습니다.바로 '중과세' 가 해당되는 상황입니다.조합원입주권과 분양권은다른 주택을 매도할 때 '주택 수'로 들어가지만해당 권리를 매도할 때는'주택'으로 보지 않아 중과세 대상이 아니게 됩니다.즉 다주택자의 경우입주권을 매도하신다면 중과세가 적용되지 않고'일반과세' 가 적용되게 됩니다.차익이 크면 클수록, 보유기간이 길면 길수록일반과세와 중과세는 세액 차이가 굉장히 큽니다.다주택자가 매도 계획을 고려하실 때는입주권 을 주택 보다 먼저 파는 플랜도 고민해보시는 것이 좋습니다.신축 주택을 매도하는 것이 유리할 때1주택자의 경우라면일반적으로 신축 아파트로 사용승인이 난 이후양도하시는 것이 좋습니다.조합원입주권 상태에서는장기보유특별공제가 적용이 안되는 부분이 있지만신축 주택을 양도하신다면분담금 부분 양도차익에 대해서는관처일 - 신축주택 양도일의 보유기간시용승인일 이후 거주기간을 합산하여장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.뿐만 아니라종전주택에 대한 양도차익도종전주택 취득일 ~ 신축주택 양도일까지모든 기간의 보유기간을 인정해주기 때문에고가주택 1세대 1주택 비과세를 받는 경우장기보유특별공제를 최대 80% 까지 인정받아세액을 안전하게 줄일 수 있습니다.주택을 파는 것이, 조합원 입주권을 파는 것이무조건 유리하지 않습니다.1세대 1주택 비과세도 어느 하나는 적용되고어느 하나는 적용되지 않는 것이 아닙니다.기존 주택 보유 여부에 따라,보유 기간과 거주 기간에 따라,양도차익의 정도에 따라,각각의 상황에 따라세금이 완전히 달라질 수 있습니다.재개발의 경우,앞으로의 예상 차익을 알 수가 없습니다.그래서 더더욱 '세금'이라는 벽이 더크게 느껴지실거라 생각합니다.그럴때일수록 심플하게,예상 차익에 따른각 시점에 따른양도세, 보유세 등을 계산해 보신다면'알기 때문에'생각했던 것보다막막하고 두렵지 않을 수 있습니다.한가지 더 ,조합원입주권은 보유세 (종합부동산세) 가과세되지 않습니다.주택이 아니니깐요.다음엔 조합원입주권의 보유세에 대해서더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다 : )제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^이번시간에는 저번시간에 개인 부동산매매사업자 예정신고및 확정신고에 설명한것에 이어서개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다개인 부동산 매매 사업자 비교과세란?-개인 부동산매매사업자가 매년 5월에 확정신고를 할때 양도소득세 중과세율이 적용되는 자산일 경우에종합소득세준용하여 산출세액과 양도소득세를 계산한 산출세액중 더 큰것을 적용하여 신고하는것을 말합니다.-이는 부동산 투기목적이 있는 양도세 중과대상 자산을 사업자등록을 내고 종합소득세 기본세율로 적용받아서 세금을 줄이는것을 막기 위함입니다.비교과세 대상 자산은?-다음과 같습니다①분양권(조합원 입주권은 비교과세대상이 아닙니다) {소득세법 104조 1항 1호}②비사업용토지 {소득세법 104조 1항 8호}③미등기양도자산{소득세법 104조 1항 10호}④다주택자 조정대상지역내 중과대상자산 (2025.05.09 이전까지는 중과배제되므로 2025.05.09 이전까지는 비교과세 안됨){소득세법 104조 7항 }2년미만 보유한 주택,상가는 비교과세 대상이 아닙니다비교과세 산식은? 비교과세 산식MAX(①,②) ①종합소득과세표준*종합소득세율 ②[(주택등 매매차익(주1)-장기보유특별공제(주2)-양도소득기본공제)]*양도소득세율+[(종합소 득과세표준-주택등 매매차익)*종합소득세율] (주1)주택등 매매차익=양도가액-취득가액-필요경비 (주2)미등기양도자산, 분양권,다주택자의 조정대상지역내 주택(2025.05.09 이전 양도분은 제외함)은 장기보유특별공제 안됩니다 . 비사업용토지는 장특공제 가능합니다 .계산 사례는?김강남씨 /개인부동산매매사업자/ 3주택 보유자/ 강남 소재 아파트 30억에 양도시-양도가액:30억 (2025.10.11일 양도함)-취득가액: 20억 (2020.05.06일 취득함)-필요경비: 공인중개사수수료 2천만원, 샷시확장비용(3천만원), 도배비용 (3백만원) [단위;원]종합소득세 적용시양도소득세 적용시수입금액3,000,000,000양도가액3,000,000,000-)취득가액2,000,000,000-)취득가액 2,000,000,000-)필요경비53,000,000-)필요경비 50,000,000 (중개사+샷시 비용)=소득금액947,000,000=양도차익950,000,000-)장특공제중과되면 배제됨=양도소득금액950,000,000-)소득공제1,500,000-)기본공제2,500,000=과세표준945,500,000=과세표준947,500,000*세율42% -35,940,000*세율72%-35,940,000=산출세액361,170,000=산출세액646,260,000-종합소득세 는 사업과관련된 모든비용이 비용으로 인정되나, 양도세에서는 자본적지출액인 샷시 확장비용만 인정되고 , 수익적지출인 도배비용은 제외합니다. ◆주의사항설명 ◆ ① 분양권과 조합원입주권 예정신고의무및 비교과세 대상 여부 예정신고의무확정신고시 비교과세 대상여부분양권예정신고의무 없음비교과세 대상임조합원입주권예정신고의무 없음비교과세 대상아님②case1.다주택자 중과세율이 실제 적용되지 않는다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에도 예정 신고 및 확정신고시 모두 기본세율로 과세 됩니다. 2년미만 단기보유에 의한 세율을 적용하지 않습니다 case2.다주택자 중과세율이 실제 적용된다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에 예정신고 및 확 정 신고시 다주택자 중과세율(기본세율+20%,30%)과 단기보유세율(주택 70%,60%) 중 큰것의 세율로 과 세 됩니다. ③주택,상가등 2년미만 보유했다고 해서 비교과세를 하는것은 아닙니다.개인부동산 매매사업자 예정신고및 확정신고 설명한것도 참고부탁드립니다https://blog.naver.com/totwm/223542638140[강서구 양도세 전문세무사][마곡 양도세 전문세무사][양도세전문세무사][기장전문세무사] 개인부동산 매매사업자 양도세 예정신고 및 종합소득세 확정신고 (자연세무회계컨설팅)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매...blog.naver.com이상입니다 !개인 부동산 매매사업자 양도세신고및 기장문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의주시면친절히 상담 해드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#부동산매매사업자기장전문세무사#부동산매매사업자분양권#분동산매매사업자조합원입주권#부동산매매사업자비교과세#부동산매매사업자중과#부동산매매사업자거주주택주택수포함#부동산매매사업자양도세#부동산전문세무사 태그수정공감 2이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민 세무사입니다.오늘은 서초구 반포동재건축 단지(반포 주공 1,2,4주구 및 3주구 / 반포 미도1차 아파트) 에 대한투자/세무상 주요 확인사항들에 대하여설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.정리된 글은블로그에 포스팅하였습니다.반포 1,2,4 주구 및 3주구 [ 래미안 트리니원 , 디에이치 클래스트 ]관리처분계획인가 후 준공 전 [ 반포 주공1단지 재건축 ]반포 3주구 [래미안 트리니원] / 반포124주구 [ 반포 디에이치 클래스트 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 반포 3주구 [ 래미안 트리니원 ] 약 2,091세대 / 반포 124주구 [ 디에이치 클래스트 ] 약 5,000 세대사업시행계획인가일 : 2017-09-27관리처분계획인가일 : 2021-07-14재건축 단계 : 준공 직전 ( 일반 분양 완료 )반포 미도 1차 아파트 재건축조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 [ 미도아파트 재건축 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 약 1,743세대 [ 조합설립인가일 : 2025-09-30 ]재건축 단계 : 조합설립인가 후재건축 세무/투자 Check Point [ 증여자 / 매도자 ][쟁점사항]도시 및 주거환경정비법 제 39조 2항 조합원 지위 전매제한 및 4호 / 시행령 37조 예외 조항조합원 입주권 취득세율 , 시가 산정방법취득세 및 양도소득세 중과세율토지거래허가 및 부담부증여 관련 규정대체주택 비과세 및 일시적 입주권(분양권) 비과세 특례입주권 주택 수 포함 및 중과 관련[1] 투기과열지구 조합원 지위 전매제한도시 및 주거환경정비법 제 39조 ② / 동법 시행령 제 37조현재반포 1,2,4 주구 및 3주구그리고미도 1차아파트는모두 조합설립인가가 난 상태입니다.따라서 예외 조항을 충족하지 못하였다면 매도 및 증여가 불가능합니다.일반적으로 아래의 경우에는 매도 및 증여가 가능합니다.미도/반포 주공 공통 : 1세대 1주택자로서 보유기간이 10년 이상이며, 거주기간이 5년 이상인 경우 [ 4. ]반포 1,2,4 주구 [ 반디클 ] / 반포 3주구 [ 트리니원 ] : 착공 후 3년 이내 준공이 되지 않는 경우 해당 기간[현재 미충족 _ 준공 전 일정기간 ]이정도 재건축 단지를 보유하며 매도/증여 계획을 세우시거나 매수를 희망하시는 분들이라면도정법 상 규정은 익숙하실테니 잘 확인 후 계획을 세워주시면 될 듯 합니다.[2] 취득세 및 증여재산 평가 관련지방세법 제13조의2 및 시행령 28조의6반포 1,2,4주구[반디클] / 반포 3주구[트리니원]현재 시점 매도/증여시 [ 소득세법 및 지방세법 상 입주권(토지) ]재산가액 평가 방법 : 일반적으로 조합원 입주권 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(4.6%) / 증여(4%)반포 1,2,4주구 및 3주구 준공 이후 매도/증여시 , 미도 1차 아파트 매도/증여시재산가액 평가 방법 : 유사매매사례가액 혹은 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(3.3~13.4%) / 증여(1세대1주택자의 직계존비속 증여제외_12.4%or13.4%)추가 고려사항 : 입주권_토지거래허가대상 , 분담금 지분비율 자력 납부 필요[3] 대체주택 비과세 및 일시적 입주권 / 일시적 분양권 비과세 특례 규정소득세법 시행령 제 156조의2 ⑤ / 소득세법 시행령 제 156조의2 ③④ , 시행령 제 156조의3 ②③[1] 반포 미도 1차 아파트 보유자 , 반포 1,2,4주구 및 3주구 원조합원 [ 대체주택 비과세 ][효과]보유 및 거주기간과 무관하게1세대 1주택 비과세 적용- > 비교 : 선 취득 주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 소령 155조 ① 및 동시행령 ③④와 다르게후 취득 주택 비과세 적용[요건]①국내에 1주택을 소유한 1세대가②사업시행인가일 이후대체주택을 취득하여1년이상 거주하고③ 신축 주택 완성 전이나완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 경우[사후관리]신축 주택 완성 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.[2] 반포 1,2,4주구 및 3주구 승계조합원 및 일반 분양 당첨자 [ 일시적 입주권/분양권 비과세 ][ 승계조합원 일시적 입주권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 조합원 입주권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의2 3항 ]①종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 조합원 입주권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 조합원 입주권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의2 4항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[ 일반 분양 당첨자 일시적 분양권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 분양권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의3 2항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 분양권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 분양권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의3 3항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[4] 입주권 주택 수 포함 및 장기보유특별공제 및 중과 관련소득세법 제 95조 및 104조 ⑦결론[1] 비과세 판정 및 중과세율 적용 판정시 주택 수 포함 - O[2] 입주권 자체 양도시 중과세율 적용 여부 - X[3] 장기보유특별공제 관련 - 관리처분계획인가 후 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제 미적용

상속주택과 일시적2주택 비과세 (소득령 155조②,③)(1) 상속주택과 일반주택의 경우, 일반주택 양도시 비과세상속받은 주택과 일반주택이 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 상속주택을 먼저 양도하는 경우는 비과세가 적용되지 않습니다. 또한 상속주택이 2주택 이상인 경우, 상속주택 특례가 적용되지 않습니다.① 상속주택과 일반주택상속주택 (*선순위 상속주택일 것)① 조합원입주권 또는 분양권으로 취득한 신축주택② 피상속인의 상속당시 2 이상의 주택을 소유한 경우 다음 순위에 따른 1주택 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 3. 피상속인이 상속당시 거주한 주택 4. 기준시가가 가장 높은 1주택③ 상속받은 주택이 재개발,재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우, 피상속인이 상속당시 2 이상의 주택을 소유한 것으로 보아 위 순위에 따름.일반주택① 상속개시 당시 보유한 주택으로, 조합원입주권/분양권에 의해 취득한 신축주택을 포함② 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택이나 조합원입주권/분양권으로 취득한 신축주택은 제외② 선순위 상속주택일 것상속개시당시 2 이상의 주택인 경우 선순위 상속주택을 상속받은 것에 한하여 비과세 특례를 적용합니다. 선순위상속주택이 아닌 경우, 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.선순위 상속주택 + 일반주택, 일반주택 양도시 : 1세대 1주택의 양도로 봄선순위 아닌 상속주택 + 일반주택, 일반주택 양도시: 1세대 1주택 양도 X③ 동일세대원으로부터 상속받은 경우1) 동일세대원으로 부터 상속받은 주택은 상속주택 특례(155조2항) 적용이 불가합니다.양도, 부동산거래관리과-0840 , 2011.10.05「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 “상속받은 주택”과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위 규정이 적용되지 아니 함.2) 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대이나, 동거봉양합가하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유한 경우 상속주택의 특례를 적용합니다. 합치기 이전에 보유하고 있던 주택은 상속주택으로 봅니다.- 세대를 합친 날 직계존속 중 1인 60세 이상, 1주택일 것(2) 공동상속주택의 비과세 특례① 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때, 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 따라서, 공동상속주택 외의 일반주택 양도시 비과세 적용이 가능합니다.② 단, 상속지분이 가장 큰 경우에는 거주자의 주택으로 보며, 상속지분이 가장 큰 자가 2 이상인 경우 다음의 순서에 따라 소유하는 것으로 봅니다. 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 최연장자③ 공동상속주택(소수지분)을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.④ 공동상속주택 소수지분 양도시 일시적2주택 비과세 특례가 적용됩니다. 고가주택인 경우 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 표2를 적용하며, 상속지분이 큰 자(공동상속주택 소유한 것으로 보는 자)의 보유 및 거주기간으로 장기보유특별공제율을 계산합니다.사전-2021-법규재산-1175공동상속주택 소수지분 양도 시 일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것상속받은 농어촌주택과 일시적2주택 비과세(소득령 155조 ⑦)상속받은 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우, 일반주택을 양도할 때 양도소득세 비과세가 적용됩니다. 이 때, 상속받은 농어촌주택은 다음 요건을 만족해야 하며, 농어촌주택 상속 이후에 취득한 일반주택을 양도하는 경우에도 적용합니다.*농어촌 상속주택과 일시적2주택 비과세 특례요건① 피상속인이 5년이상 거주산 상속 농어촌주택일 것② 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외), 면지역에 소재하는 농어촌주택일 것③ 농어촌주택을 상속받은 후 계속해서 취득, 양도하는 경우에도 적용 가능상속주택 양도시 1세대 1주택 비과세상속주택을 1세대1주택으로 비과세가 적용되는지 판정시① 요건-2년이상 보유, 조정지역 취득시 2년이상 거주② 동일세대로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우, 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 1세대1주택 비과세를 판단합니다.③ 별도세대원인 경우, 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 합니다. (피상속인 보유기간 통산하지 않음)상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용① 상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 상속개시일로부터 양도일까지입니다.② (동일세대원으로부터 상속받은 경우) 1세대의 고가주택 양도이며, 장기보유특별공제 표2의 적용 대상여부 판정시 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 판단합니다.③ (동일세대원으로부터 상속받은 경우) 1세대의 고가주택 양도이며, 장기보유특별공제 표2의 공제율 계산시 보유기간 및 거주기간은 상속개시일로부터 양도일까지입니다.양도, 서면-2015-부동산-0071, 2015.03.11「소득세법」제95조제2항의 장기보유 특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함)의 취득일은 상속개시일임상속받은 주택의 세율적용상속받은 주택의 세율 적용시, 피상속인의 보유기간을 통산하여 계산합니다. 즉, 피상속인이 2년이상 보유한 경우 상속주택 양도시 기본세율이 적용됩니다.서면인터넷방문상담4팀-1093 (2006.04.24.)상속받은 자산의 양도세율 적용 시 보유기간의 계산은 「소득세법」 제104조 제2항 제1호의 규정에 따라 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간으로 한다.