단기임대주택 종료후 양도세

안녕하십니까? 임대주택을 양도하시려는군요. 민간임대주택법의 개정으로 민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2 이상을 임대하고 자진말소할경우 임대의무기간을 충족한것으로 봅니다. 정확한판단은 양도일자와 임대말소일등을 고려해야 가능해보입니다.

단기임대주택을 자진말소하고 양도할 경우, 자진말소일로부터 1년 이내에 양도한다면 양도소득세는 중과되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 자세한 요건은 다음과 같습니다. 또한, 중과배제대상에 해당되지 않더라도 양도세 중과배제 유예기간인 '23.05.09까지 양도한다면 양도소득세는 중과되지 않습니다. 1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것 2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것 3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것 4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/222621907063 2. 양도소득세가 중과되지 않는다는 전제하에 양도차익 10억, 보유기간 4년이상~5년미만을 가정할 경우, 양도소득세는 다음과 같습니다. 양도차익 1,000,000,000 -장기보유특별공제 80,000,000 =양도소득금액 920,000,000 -기본공제 2,500,000 =과세표준 917,500,000 x 세율 42% -누진공제 35,400,000 =양도소득세 349,950,000 +지방소득세 34,995,000 =합계 384,945,000 3. 참고로 인테리어비용은 모두 양도세 경비로 공제가 되지는 않습니다. 인테리어 비용 중 건물의 가치를 증가시키는 자본적 지출만 경비로 공제가능합니다. 자세한 사항은 다음과 같습니다. 자본적 지출액은 그 지출에 관한 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 증명서류를 수취, 보관하거나 혹은 해당 증빙이 없어도 영수증이나 거래명세서, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 공제 가능합니다. 자본적 지출은 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 아래에 대한 지출을 포함합니다.​ 1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3) 빌딩 등 피난시설 등의 설치 4) 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5) 기타 개량, 확장, 증설 등의 1)~4)와 유사한 성질의 것 ​이와 관련된 국세청 예시는 다음과 같습니다. ● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 (예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 ​● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용 ①벽지, 장판 교체비용 ②싱크대, 주방기구 교체비용 ③외벽 도색작업 ④문짝이나 조명 교체비용 ⑤보일러 수리비용 ⑥옥상 방수공사비 ⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사 ⑧오수정화조설비 교체비 ⑨타일 및 변기공사비 ⑩파손된 유리 또는 기와의 대체 ⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입 ⑫화장실공사비, 마루공사비 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. *보다 자세한 상담을 원하실 경우, 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.

안녕하세요 대전(비조정)이고, 12년차 거주 주택1, 임대주택1 (2017년8월8일 등기/2020년1월초 임대주택등록/4년 단기/ 2024년 1월 자동말소됨), 분양권1(2023년 2월 미계약분 구입,25년 입주예정)로 3주택인데, 거주주택 매도 후 임대주택도 곧 매도하려 합니다 1. 거주주택 매도 후(거주주택비과세특례) 임대주택 매도시(3억구입, 현 6억5천 매도시 약 3억5천 상승) 양도세 궁금해요. -->분양권때문에 거주주택 비과세는 안됩니다 . 임대주택은 분양권 취득한날로부터 3년이내에 양도시 비과세 가능하며 만약 처분시기를 놓쳐서 비과세가 안된다면 기본세율 38%로 과세되어 대락 1억이하로 예상됩니다 2. 임대주택이 먼저 팔리면, 양도세는 어찌 달라지나요? -->임대주택은 1억이하로 나오고, 거주주택도 을 분양권 취득한날로 부터 3년이내에 양도시 비과세 가능합니다 제블로그에 관련내용입니다 https://blog.naver.com/totwm/222603869624

Q1) 임대주택을 재등록 하셔야 하겠습니다. 다만, 현재 아파트는 임대주택으로 등록이 불가능하므로 아파트가 아니어야 하는 등 현재 기준의 임대주택 등록 요건을 갖추어야겠습니다. Q2) 자동말소된 임대주택이 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일(9.30)까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제가 가능합니다. [서면-2023-부동산-2263 [부동산납세과-1019]] 단기민간임대주택 이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우, 재등록한 이후의 장기일반민간임대주택 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 적용함 다만, 재등록한 주택이 민간건설임대주택인 경우 임대기간은 사용승인서를 받은 날부터 민간임대주택법상 임대의무기간 종료일까지의 기간은 계속 임대한 것으로 보아 계산함

해당 주택은 소득세법상 "직전거주주택보유주택"이라고 합니다. 과세 구간 양도소득금액 계산방법은 전체 양도소득금액 * (9-4) / (13-4) 로 계산되고, 비과세 구간은 (13-9) / (13-4) 로 계산하시면 될듯 합니다. *자세한 사항은 소득세법 시행령 제161조에 규정되어 있으니, 참고하시면 됩니다. 감사합니다.