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증여 vs 가족간매매 유리한 절세방법은?

아버지는 파주아파트 2채, 일산 다세대주택1채로 3주택자입니다 2019년 4.6억에 매매한 아파트1채를 딸에게 증여하려고 합니다(현시세7억) 딸은 무주택자이고 1년내 서울내 아파트 매매 계획있습니다 증여 말고 가족간매매로 70%가격으로 딸이 매매하는것이 유리할까요? 그리고 매매비용100%를 아버지에게 차용증을 쓸수 있는지 궁금합니다. 안된다면 몇프로정도 금액을 부담해야 할까요? 딸이 부담한금액을 돌려받으려면 증여이외 절세방법이 또있나요? 23년부터 증여세법이 바뀐다고해서 올해안에 처리할생각입니다 답변주시면 자세한 상담신청하겠습니다
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안녕하세요? 심플리택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 01. 저가양도와 증여 - 취득세 저가양도 < 증여 질의자님 상황에서 주택을 증여할 경우의 취득세는 공시가액 X 12.4% 입니다. 반면에 저가양도로 하면 MAX(공시가액, 저가양도가액) X 1.1%~3.3%(과세표준에 따라 변동) 입니다. 그러므로 저가양도하는 것이 취득세 측면에서는 매우 유리합니다. - 증여세&양도소득세 저가양도 < 증여 저가양도를 하면 양도자가 양도소득세를 내는 반면 증여를 하면 수증자가 증여세를 내야 합니다. 저가양도의 양도소득세와 증여에서의 증여세 중 세부담이 어느 것이 적은지는 상황별로 상호비교를 해봐야합니다. 그런데 질의자님 정도의 양도차익을 기준으로 하여 발생하는 양도소득세가 증여로 했을 때의 증여세보다 6천만원 가량 낮을 것으로 판단됩니다. 그러므로 세부담 측면에서는 저가양도가 유리합니다. 그러나 증여는 수증자가 증여세와 취득세에 대한 세부담에 대한 자금만 준비하면 되는 반면에 저가양도는 양도가액+취득세에 대한 자금 준비를 해야하는 단점이 있습니다. 02 매매대금 차용 관련 차용증 셋팅을 제대로 해두고 차용증에 기재된 원금 및 이자 상환기간에 제때 상환한다면 100%에 대해서도 차용증을 쓸 수는 있다고 판단됩니다. 그런데 해당 차용을 차용으로 인정할 지에 대한 것은 과세관청의 사실판단할 사항입니다. 그래서 직계존비속간의 차용인 데다가 차용해준 당사자에게 취득하는 주택에 대한 매매대금을 차용하는 특수한 상황이어서 차용으로 인정받을 수 있을 지는 솔직히 명확하지 않습니다. 다만 차용으로 인정받지 못해서 차용액을 전액 증여로 처리한다고 하더라도 저가양도 방법이 세부담 측면에서는 더 나을 것으로 판단됩니다. 03. 차용에 대한 이자 관련 매매대금 4.9억원(7억원의 70%)를 전부 차용을 하면 연이자를 1254만원 가량으로 해야하며 그중 27.5%는 원천징수해서 신고해야합니다. 반면에 일부를 증여로 전환하고 일부만 차용으로 처리한다면 자녀가 매년 내야할 이자액을 줄일 수 있으니 그러한 방향으로 하는 것을 추천드립니다. 더 자세한 사항은 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
안녕하세요? SM세무회계 엄성민 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 가족간 시가의 70%이상 가격으로 거래하는 경우 저가양도에 의한 증여세 과세문제는 없지만 양도소득세액계산 시 시가대로 거래한 것으로 간주하여 세액을 계산하는 부당행위계산부인 적용대상입니다. (저가양도시 과세문제) https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=esm814&logNo=222905551496&redirect=Dlog (부당행위계산부인) https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=esm814&logNo=222885335245&redirect=Dlog 2. 가족간 매매 당시 매매대금에 대해서 작성된 거래 당사자간 차용증은 인정되지 않습니다. 3. 거래의 형태를 증여로 할지, 매매로 할지 , 혹은 부담부증여로 할지의 결정은 거래당시 세금만으로 결정할 문제는 아닙니다. (증여와 양도 중 무엇이 절세인지) https://blog.naver.com/esm814/222893075917 4. 23년부터 증여와 관련하여 바뀐다는 것은 취득세의 과세표준을 공시가격이 아닌 시가인정액으로 한다는 내용과 증여후 양도시 이월과세의 적용이되는 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다는 점입니다. (양도소득 이월과세) https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=esm814&logNo=222887254137&categoryNo=50&parentCategoryNo=50&from=thumbnailList 첨부드린 블로그 포스팅 내용을 참고하시면 도움이 많이 될 것입니다. 감사합니다
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