1-1. 고려사항(1) - 거래가액의 산정



특수관계인들간의 거래 진행시 거래가액으로 얼마를 해야할지는 아주 중요한 부분입니다.


소득세법상에서 시가를 산정하는 방법(소득세법 시행령 167조 5항)은 상증세법의 시가 산정 방법(상증세법 60조~65조 및 시행령 49조)을 준용하게 되어있고, 상증세법 시행령에서의 평가기간(상속 증여 개시일로부터 전6개월 및 후 3개월(6개월))은 양도소득세를 적용할 때에는 "양도 또는 취득일"로부터 전후 각3개월을 적용하고 있습니다.




이 때, 당해 물건의 시세가 아닌 유사한 매물의 시세를 가지고 와서 주택 시세에 적용할 수 있느냐에 대한 문제가 생깁니다.











상증세법 시행령 49조 4항 및 상증세법 시행규칙 15조 3항 1호에서는 "공동주택의 경우 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산"을 정의하고 있는데,


다음 요건을 모두 충족하는 주택의 경우 유사매매사례가액으로 보아 시가를 적용할 수 있다고 규정하고 있습니다. 



가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

위의 시가산정 이외에도 감정평가를 진행하여 거래가액을 조절할 수도 있습니다. 주택가격이 하락하고 있는 만큼 감정평가를 통하여 매매거래를 진행하시는것도 충분히 절세의 혜택을 볼 수 있으니 참고하시길 바랍니다.




1-2. 고려사항(2) - 매매대금의 지급방법

매매거래가 특수관계자인 경우 과세관청에서는 좀 더 엄밀히 검토를 하게 되고 실제 대금지급에 대한 소명을 요청하며, 설령 당장은 요청하지 않는 경우더라도 향후 감사등을 통하여 납세자에게 대금지급에 대한 소명을 요청하는 경우가 많습니다.

그러므로 특수관계인간의 거래시에는 반드시 거래대금에 대한 이체내역 등을 확보해두셔야 향후 세무조사로 일이 번지지 않습니다.




1-3. 고려사항(3) - 증여세 및 부당행위계산 적용여부

특수관계인과의 거래에서 시가보다 저가로 매매를 하는 경우 발생할 수 있는 세금은 크게 증여세와 양도소득세입니다.


일단 양도자의 입장에서 보면 양도소득세의 경우 특수관계인간에 시가보다 저가[min(시가X5%, 3억원)]로 양도하는 경우에는 거래대가를 부인하고 시가를 양도가액으로 계산하여 양도소득세를 재계산를 하게 되어있고


매수자의 경우에는 (시가-대가) - min[(시가x30%, 3억원)] 으로 계산하여 나온금액에 대하여 증여세를 부담하게 됩니다.


그렇기 때문에 시가와 대가에 대한 금액산정이 매우 중요합니다.



1-4. 고려사항(4) - 취득자금에 대한 자금출처


일반적인 양도거래에서는 중요하지 않을 수 있지만, 향후 발생할 수 있는 자금출처 조사를 감안한다면 취득자금에 대한 자금조달 방법 역시 고민을 해야합니다.




실제로 차입 등의 거래가 일어난 초기에 증빙(공증, 이자지급 및 이자소득세신고)을 구비해두어야 합니다. 자금출처 조사 등이 실시한 이후에 차용증 및 이자지급을 하는 경우 이를 인정받을 수 없으니 주의를 요합니다.


맺음말


지금과 같이 부동산 냉각기에는 특수관계인들간의 거래 혹은 증여등이 많이 일어날 수 있을거라고 생각됩니다. 




과세관청에서는 타인과의 거래보다 특수관계인들간의 거래를 좀 더 세밀하게 보기 때문에 특수관계인들간의 거래라고 하여 가볍게 생각하지 마시고, 세무사와 충분하게 상의하신 후 거래가액 및 자금조달 계획 등을 세우시기 바랍니다.