1가구 3주택자 증여 및 매도 관련

[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득한 경우일시적 2주택 적용 여부★ 일시적2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것서면-2023-부동산-2443 [부동산납세과-2632]요 지종전주택을 보유한 1세대가 다가구주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서, 소득령§155① 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임회 신종전주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계’19.10.예정A주택취득양도’21.1.B주택(다가구)취득(신축)’19.10.A주택 취득(조정대상지역, 2년 이상 거주)’21. 1.기존 보유 토지 위에 B주택 신축*겸용주택으로 1층 상가, 2∼3층 주택(5호)주택부분의 연면적이 주택외부분의 연면적보다 큼예정A주택 양도2.질의내용○ 종전주택(A)을 보유한 1세대가 B토지 위에 건물을 신축하여 B주택(겸용주택, 다가구주택)을 취득한 경우 종전주택(A) 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능한지3.관련사례○ 사전-2015-법령해석재산-0097, 2015.8.19.「소득세법시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 충족한 상태에서 해당 거주주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 같은 조 제1항에 따른 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우에는 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.이 경우 다가구주택을 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.

일시적2주택자의 보유기간 기산일​사전-2021-법령해석재산-1305[ 요 지 ]「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것임[ 답변내용 ]​귀 사전답변 신청의 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부 판단시 같은 법 시행령 같은 조 제5항에 따른 보유기간 계산방법에 대해서는 기존해석사례(사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.)를 참고하시기 바랍니다. 끝.사전-2021-법령해석재산-1427, 2021.11.15.사전답변 신청의 사실관계와 같이 2주택을 보유하던 1세대가 1주택 외의 주택을 양도하여「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조​1. 사실관계○ ’17.06.19.A주택(종전주택) 취득○ ’20.06.10. B주택 취득○ ’20.07.28.B주택 양도○ ’21.01.25. C주택(신규주택) 취득○ ’21.09.01.A주택(종전주택) 양도* 1세대 1주택의 특례(상증령§155①) 요건 충족한 것으로 전제

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com