아파트증여세에관련해서 문의드립니다

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

[질의응답] 형제간 상속주택 저가양도시 상속세 및 양도소득세 발생 여부질 문누님 상속주택(1가구, 구입비용 3억8천 추정. 현시가 6억 추정시) 상속개시일 기준 6개월 이내 매매시 양도소득세미발생으로 알고있는데 동생이 저가로 매매시(4억3천 예상) 누나에게 양도득세가 발생하나요?답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.기재해주신 것처럼 양도세는 발생하지 않습니다. 상속일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 양도할 경우, 양도가액이 곧 상속재산의 취득가액이 되므로 양도차익이 없어 납부할 양도세는 없습니다. 단, 특수관계자에게 시가대비 저렴하게 양도하였으므로 상속세 신고시에는 실제거래가격 4.3억이 아닌, 시가인 6억으로 신고하셔야 합니다.저가로 취득하는 상담자분께서는 시가대비 70% 이상의 가액만 지불하면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 특수관계자로부터 저가로 재산을 취득할 경우, 증여받은 가액은 아래와 같습니다.시가 - 실제취득가격 - Min[시가x30%,3억]따라서 시가를 6억으로 가정할 경우, 기재하신 것처럼 시가의 70%인 4.2억의 이상의 대가만 지불하시면 증여받은 가격(6억 - 4.2억 - 6억x30% =0)이 없는 것으로 증여세는 발생하지 않습니다.참고로 특수관계자에게 재산을 고가로 양도하거나 저가로 취득할 때 발생하는 증여이익은 아래와 같이 계산합니다.

안녕하세요,세율 세무회계 황주희 세무사입니다.오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.<증여세율>과세표준세율 및 누진공제1억원 이하과세표준 x 10%1억원 초과 5억원 이하과세표준 x 20% - 1천만원5억원 초과 10억원 이하과세표준 x 30% - 6천만원10억원 초과 30억원 이하과세표준 x 40% - 1억 6천만원30억원 초과과세표준 x 50% - 4억 6천만원<양도세율>구분세율누진공제중과1년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)70%--주택 외50%-1년 이상 ~2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)60%-주택 외40%-2년 이상 보유과세표준1,200만원 이하6%-조정대상지역 주택의 경우2주택 : + 20%3주택: + 30%4,600만원 이하15%1,080,0008,800만원 이하24%5,220,0001억 5천만원 이하35%14,900,0003억원 이하38%19,400,0005억원 이하40%25,400,00010억원 이하42%35,400,00010억원 초과45%65,400,000분양권60%--예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.<증여세>증여재산가액1,000,000,000채무가액400,000,000과세가액600,000,000증여공제50,000,000과세표준550,000,000세율30%산출세액105,000,000신고세액공제3,150,000자진납부세액101,850,000<양도세>양도가액400,000,000취득가액*120,000,000필요경비-양도차익280,000,000장기보유특별공제**22,400,000양도소득금액257,600,000기본공제2,500,000과세표준255,100,000세율38%산출세액77,538,000세액공제·감면-지방소득세7,753,800자진납부세액85,291,800*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억, **5년 이상 6년 미만 8%만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.증여재산가액1,000,000,000채무가액-과세가액1,000,000,000증여공제50,000,000과세표준950,000,000세율30%산출세액225,000,000신고세액공제6.750,000자진납부세액218,250,000즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.1) 수증자의 채무상환능력배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.2) 상환된 채무액의 사후관리국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 납세자 여러분들이 알고 계시면 큰 도움이 될 수 있는혼인 증여공제 확대에 대해서 간략히 설명드리겠습니다.며칠 전 제 사무실에 주택 증여 관련 상담하신 분도 이 내용을 듣고 상당히 기뻐하셨던 기억이 있습니다.■ 증여자직계존속 (조부모, 부모, 외조부모)■ 증여재산모든 재산 가능(부동산, 현금, 주식등)그러나 고저가 양도, 주식상장이익 등 증여 추정 · 의제(배우자 및 직계존비속에게 매매한 재산에 대한 증여추정규정, 재사 취득 자금 등의 증여 추정규정, 명의신탁재산의 증여의제 규정 등)에 해당하면 공제에서 제외됩니다.■ 수증자2024년 이후 자녀가 증여받아야 합니다■ 공제기간혼인신고일 이전 2년 and 혼인신고일 이후 2년 (총 4년)■ 증여세 신고기한위 공제 기한 내에 증여일의 말일로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 해야 합니다.???? 무신고시 가산세 있으나, 2년 내 혼인하지 않아서 1억 공제를 추가 적용 못 받았을 때 수정신고 또는 기한 후 신고시 가산세 감면 추진합니다.■ 혜택 내용기존 일반 증여공제 5천만 원 공제에 추가로 1억을 추가로 공제 총 1.5억 원 공제가 됩니다.예) 아버지 → 딸 2024.08.01 현금 1.5억 증여 후 딸 2024.09.01 법적 혼인신고 시 증여재산가액 1.5억이지만 증여재산공제가 1.5억이 되어 과세표준 0원으로 증여세 없음.■ 반환특례-혼인 전 증여를 받고 나서 혼인 공제 적용받은 재산을 혼일할 수 없는 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.■ 가산세 면제 및 이자상당액 부과-혼인 전 증여받은 거주자가 증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.-혼인 이후 증여받는 거주자: 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효소의 확정판결일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.★출산 증여재산공제-위, 혼인증여재산공제와 다른 요건은 동일하며자녀의 출생일(입양의 경우 입양신고일)로부터 2년이내에 증여받아야한다는 것이 다릅니다.◆통합공제한도-혼인 증여재산공제와 출산 증여재산공제 합하여 1억 원까지만추가 공제가 가능합니다.자주 묻는 질문 및 답변1.Q : 결혼 출산 공제도 10년 동안 누적해서 적용이 되나요?A :아닙니다 평생 1억입니다. 결혼을 여러번 해도 1억입니다.2.Q : 자녀를 3명 낳으면 인당 1억씩 총 3억 출산증여재산공제를 받을 수 있나요?A : 자녀수와 무관하게 1억만 받을 수 있습니다.3.Q : 결혼출산공제를 남편은 시댁에서 1억, 아내는 친정에서 1억 각각 받을 수 있나요?A : 네 가능합니다.4.[2024년 부모님께 차용한 것은 2024.01.01이후 채무면제증여로 했을때 혼인출산공제 적용 가능 여부]2023년에 1.5억 원 차용증 작성 후 부모님께 1.5억 원 차용 상환하고 있는신혼부부들은방법 1.2024.01.01이후에 부모님께 1.5억을 추가로 증여받고혼인 공제 증여세 신고 후그리고 다시 1.5억을 다시 부모님께 차용 상환 목적으로 송금한다.방법 2과거에 작성한 차용증(1.5억 원)과 2024년 01.01이후 채무면제 확인서(1.5억 원)를 작성해서 증여시기를 2024.01.01이후로 만들어서 증여세 신고하는 방법위 방법 1과 방법 2두 개 방법 모두 가능한가요?A : 현재 위 상황에 대한 문의가 많은 상황인데, 제가 홈택스와 126에 각각 직접 확인했을때 답변 내용이 상이합니다.126은 방법 1의 경우는 자녀가 자력으로 자기 돈으로 기존에 부모님에게 빌린 돈을 갚고 나서, 1.5억을 부모님으로부터 자녀가 증여받았을 경우만 혼인 출산 증여재산공제가 가능하다고 했고, 방법 2는 불가능했다고 했습니다.홈택스는 방법 2도 가능하다고 했습니다.⭐️아직 시행된 지 얼마 되지 않은 법이라, 관련 예규가 더 나와야 하는 상황입니다. 따라서 방법 1의 경우 보수적으로 기존 부모님 채무는 자녀의 수입으로 계속 상환하고, 이와는 별도로 부모님께 추가 증여받은 부분에 대해서만 혼인 출산 공제를 적용하는 것이 안전해 보입니다.방법 2의 경우도 아직은 명확하지 않은 상황입니다. 따라서 차라리 방법 2보다는 방법 1로 하는게 보다안전해 보입니다.추가 확인되는 대로 블로그에 다시 포스팅하겠습니다 ^^이상입니다!증여세 관련 문의사항 있으시면 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 신청해 주시면 친절, 정확, 신속하게 상담해 드리겠습니다^^양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 부모 자식 간 금전 차용을 하실 때의 주의사항에 대해서 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.국세청에서 보는 부모 자식 간 금전 차용이와 관련된 법을 먼저 보겠습니다.○상속세 및 증여세법 제41조의 4【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출 기간을 1년으로 보고, 대출 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(법인세법 시행규칙 제43조 : ② 영 제89조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 기획 재정부령으로 정하는 당좌대출이자율 이란 연간 1,000분의 46을 말한다.)위와 같이 특수관계인으로부터 금전을 무상 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 차용 받은 경우에는 그 금전을 차용한 날에 차용 받은 자의 증여재산가액으로 한다는 규정입니다.(단, 그 금액이 1년에 1,000만 원 이상인 경우에 한합니다.)차용 이자에 대한 증여세를 피하기 위한 방법은?예를 들면, 부모에게 자녀가 5억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다.위 법령을 적용해 보자면 5억 원 * (4.6%-0%) = 2,300만 원을 증여재산가액으로 상환하지 않으면 매년 발생하게 됩니다.법령에 의한 계산법에 의해 발생하는 이자상당액이 1,000만 원이 넘어가지 않도록 하는 것입니다.5억 원 * (4.6% - x% ) < 10,000,000으로 계산해 보면 이자율은 2.6%를 초과해야 한다는 결과가 나옵니다.따라서 부모님에게 5억 원의 2.7%인 1,350만 원을 이자 소득세인 27.5%를 떼고 지급하고, 원천징수한 370만 원 정도의 금액은 세금으로 납부하시면 되겠습니다. 마지막으로 부모님은 이자소득, 배당소득의 합계액이 2천만 원이 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.하지만 큰 문제는 따로 있습니다.이자에 대한 증여세는 그렇게 크지 않지만 국세청에서는 차용이 아닌 증여로 추정하는 데 이를 소명해 내지 못한다면 원금에 대한 증여세를 부과할 수 있습니다.상증세법 44조에서는 배우자 및 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 및 직계존비속 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여재산가액으로 본다는 규정이 있습니다. 따라서 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있도록 준비를 하셔야 합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리위 마지막에 말씀드린 것처럼 국세청에서 차용으로 볼 수 있도록 철저하게 준비를 하셔야 하는데요.질의회신을 보시면서 이를 토대로 주의사항을 정리해 보겠습니다.■ 재산 -249, 2011.05.20귀 질의의 금전거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지는당사자 간 계약,이자 지급 사실,차입 및 상환 내역,자금 출처 및 사용처등 당해 자금 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며 「상속세 및 증여세법」제41조의 4 규정 적용 시 그 증여재산가액의 계산은 같은 조 제1항 각 호에 의하는 것임1. 당사자 간 계약차용증이 실제로 그 당시에 존재했고, 구체적인 계약의 형태와 내용으로 구비되어 있어야 합니다.따라서 아래에 첨부 드리는 차용증 양식을 기준으로 금액, 인적 사항, 이자, 변제기일 및 변제방법 등에 대해서 상세하게 작성하시길 바랍니다.첨부파일차용증 샘플.hwp파일 다운로드또한 이 차용증에 대해 공증 또는 우체국 내용증명을 받아놓는다면 소명의 신뢰성을 더 높아질 수 있습니다. 차용 시점에 작성된 부분을 인증할 수 있기 때문입니다. 이러한 증빙이 없는 경우에는 조세심판원의 심판례에서는 증여로 봄이 타당하다고 하고 있습니다.■조심2013서1658(2013.08.14)쟁점 부동산 취득 자금에 충당하였다는 배우자 명의의 대출금은 ... (중략) 금전소비대차로 인정할 객관적인 증빙이 없어 청구 주장을 인정하기 어려움2. 이자 지급 사실4가지 중 어쩌면 제일 중요한 요소입니다. 차용증에 있는 그대로 이자를 지급한 사실이 확인되어야 하고, 이자를 받은 자는 이자 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 따라서 이자에 대한 증여세가 발생하지 않도록 계산해서 이자 지급을 하신 내역을 보관하고 있으면 증여가 아닌 차용으로 볼 수 있는 확률은 훨씬 높아진다고 보시면 되겠습니다.이때 추가로 궁금해하시는 부분은 무이자 조건으로 차용을 하시는 경우입니다. 이자를 받지 않아도 되는 2.3억 이하의 금액을 차용하시는 분들이 주로 문의하시는 사안인데요. 이때는 더 엄격한 요건이 적용된다고 생각하시면 되겠습니다.제일 중요한 부분은 원금에 대한 분할 상환 조건은 무조건 들어가야 합니다.그리고 원금을 상환하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 또한 상환기간은 3년 이내이면서 이미 어느 정도의 상환이 진행된 후에 조사가 나와야 소명해 볼 수 있습니다.따라서, 이런 어려운 조건을 모두 충족 시키더라도 조사관에 따라는 과세할 수 있기 때문에 이자를 지급하시는 방법을 적극 추천드립니다.3. 차입 및 상환 내역2번과 같은 원금이 차용되고 추후 상환이 되는 내역이 은행 계좌로 확인되어야 합니다. 국세청에서는 차용증 내용을 매년 관리하여 이자 지급 및 원금 상환 여부를 확인하고 있습니다. 사후관리를 꼭 하기 때문에 이 부분에 있어서 간과하시면 안 됩니다. 이 부분은 국세청에서 발간된 상속, 증여 세금상식에 명확히 기재되어 있습니다. 그리고 차입 기간은 장기로 하는 것보다는 최대 5년 이내로 하고, 실제 되지 않는 경우에 연장하는 것으로 해야 합니다.4. 자금 출처 및 사용처이자를 지급하고 있는 자가 소득이 있어야 합니다. 본인의 생활비 등을 다 사용하고 이자 또는 원금을 일부 상환할 수 있는 정도의 능력이 있어야 인정해 줍니다. 따라서 소득이 없거나 미성년자인 자에게 대여를 하는 것은 인정되지 않기 때문에 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리재생0좋아요000:0000:06부모 자식 간 금전 차용 시 주의사항 정리