임사자동말소주택보유시 양도세 대략적인 계산

[양도세, 주임사]’20.7.11. 이후 단기→장기로 전환 후,전환일로부터 1개월 이내 원복 신청시 거주주택 비과세 가능 여부(가능함)서면-2023-법규재산-2514 [법규과-934]등록일자 : 2024.04.22.생산일자 : 2024.04.19.요지2020.7.14. 단기임대주택에서 장기임대주택으로 유형전환 후 2020.8.11. 원복신청하고 2020.8.19. 단기임대주택으로 원복된 경우로 2022.1월 단기임대주택이 자동말소된 후 5년 이내 임대사업자등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택 양도하는 경우 소득령§155⑳ 거주주택 비과세 특례 적용 가능회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 단기민간임대주택과 임대사업자 등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택을 보유한 1세대가 2020.7.14. 이후 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 유형전환 후 유형전환된 날로부터 舊｢민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17453호)｣ 제6조제1항제3호에 따라 1개월 이내인 2020.8.11. 단기임대주택으로 원복신청하여 단기임대주택으로 원복된 경우단기민간임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되고 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항 거주주택 비과세를 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’18.1월 A다세대주택, (구)민특법§5③에 따른 단기임대주택 등록○’18.4월 배우자로부터 B주택 수증○’20.7.14. A주택 임대유형 전환(단기임대주택 → 장기일반임대주택)○’20.8.19. A주택 임대유형 전환 취소(단기임대주택으로 원상복귀)○’22.1월 A주택 임대등록 자동말소(임대기간 중 임대료 증액제한 등 요건 충족한 것으로 간주)○B주택 양도예정(거주주택 2년 이상 거주요건 충족한 것으로 간주)2. 질의요지○단기민간임대주택(’18.3.31. 이전 임대등록, 이하 “단기임대주택”이라 한다)과 거주주택을 보유한 1세대가’20.7.11. 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택(이하 “장기일반임대주택”이라 한다)으로 유형전환 후 ’20.8.19. 장기임대주택에서 단기임대주택으로 원상복귀함 -’22.1월 단기임대주택이 자동말소된 후 5년 이내 거주주택 양도 시 소득령§155⑳의 거주주택 비과세 특례 적용 가능한지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택임대사업자의 임대 물건이 자동말소가 되고 있는 시점입니다.주택임대사업자 관련 양도소득세 비과세 / 특례 규정은여러 규정으로 나누어있고, 요건도 다양해서내가 무엇을 받고 싶은지를 우선적으로 점검해야 하는데요.임대주택 및 거주주택을 양도할 때받을 수 있는 양도세 특례 규정은 아래와 같습니다.항목별로 관련 내용을 정리해보도록 하겠습니다.거주주택을 팔고자 할 때는 두번째 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있고,그 외 임대주택을 팔고자 할 때는 장특공 특례, 감면 등을 적용받게 됩니다.거주주택과 임대주택의 큰 차이는 주택이냐, 아니냐 입니다.거주주택은 '주택'으로 1세대 1주택 비과세에 해당하게 됩니다.그런데 임대주택은 '임대업'을 하는 사업용 자산으로서 주택만 받을 수 있는 비과세 대상이 아닌일반 건축물 처럼 과세해야 하며, 이때 주임사를 등록하여 요건을 갖춘 경우에만장특공 특례, 소득세 감면 등 추가적인 혜택을 주게 되는 것입니다.비과세 판정시 거주요건 배제임대주택 양도시, 조정지역 거주 2년 요건 배제거주주택 비과세 특례거주주택 양도시, 거주주택 요건 충족시 비과세양도소득세 중과 배제임대주택 양도시, 다주택자에 대한 중과 세율 적용 배제장기보유특별공제 추가적용임대주택 양도시, 장특공 최대 10%까지 추가 적용장기보유특별공제 특례적용임대주택 양도시, 장특공 50%(70%) 적용양도소득세 100% 감면임대주택 양도시, 양도소득세 100% 감면위 특례 등을 받고자 할 때는 기본적으로아래 서류를 준비해주셔야 합니다.특히 임대차계약 신고를 정상적으로 잘 하셨다면,임대차계약 확인서를 통해 5% 증액 요건,의무임대기간 충족 요건 등 많은 부분을 확인할 수 있습니다.※ 입증자료 ※임대사업자등록증(지방자치단체)사업자등록증(세무서)임대차계약서임대차계약 신고이력 확인서1. 비과세 판정시 거주요건 배제임대주택을 보유하다가 양도할 때거주요건을 배제시킨다는 의미인데요.임대주택이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는다고 가정할 때2년 거주요건을 채워야 하는 경우 요건을 충족한다면거주요건을 충족하지 않아도 비과세가 가능하다는 의미입니다.해당 요건은 상생임대주택에 따른 거주요건 배제 규정과중첩되어 요즘은 크게 활용하지 못하는 규정 중 하나입니다.2. 거주주택 비과세 특례거주주택 비과세 특례는임대주택을 장기간 보유하였다 하더라도임대주택을 주택 수로 보지 않고거주주택 1채만 있는 것으로 보아거주주택 요건을 갖춘 경우 비과세를 하는 규정입니다.요건은 다음과 같습니다.장기임대주택은 지방자치단체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것장기임대주택은 법 소정 요건 (가액요건, 5% 증액 제한 요건) 을 충족할 것양도일 현재 2년 이상 거주한 주택을 양도할 것말그대로 거주를 했기 때문에 비과세 특례를 받는 것으로반드시 거주요건을 충족해야만 특례를 받을 수 있습니다.다만 거주주택 비과세 특례를 받게 되는 경우그 후에 양도하는 임대주택 호은 거주주택을2차로 비과세를 받고자 할 때는거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세가 됩니다.따라서, 거주주택과 임대주택 중어떤 주택이 양도차익이 크고, 어떻게 세금을 세팅하는 것이 유리한지검토하여 진행해야 합니다.3. 양도소득세 중과 배제의무임대기간, 기준시가, 등록조건 일수, 임대유형 등요건에 맞는 임대주택을 양도하는 경우에는해당 주택이 조정대상지역에 소재하고 있더라도양도소득세가 중과되지 않습니다.민특법상자진말소 하는 경우와자동말소 하는 경우가 있는데,자진말소시 자진말소일로부터 1년 이내 양도할 경우양도소득세가 중과되지 않고자동말소시 양도기한에 관계없이양도소득세가 중과되지 않습니다.4. 장기보유특별공제 추가 적용장기보유특별공제에 대한 특례 적용 법률은조세특례제한법에 나란히 기재되어 있습니다.97조의 4에 따른 최대 10%까지 추가 적용하는 것은요건을 갖춘 임대주택을6년 이상 임대한 후 양도하는 경우기본 장기보유특별공제율에 더해 + 추가 2% ~ 10% (보유기간별)추가 공제율을 적용합니다.50%, 70% 장특공제에 비해서는 혜택이 소소하지만,50% 특례가 안되는 경우 검토하여 세액 절감이 가능합니다.5. 장기보유특별공제 특례 적용임대주택 매도시 많이 활용하는 특례 중 하나입니다.장기일반인대주택으로서,10년 이상 (8년 이상) 계속 임대한 후 양도한 경우임대료 증액 요건과 그 외 사업자 등록 등의 요건을 모두 갖추었다면해당 특례를 적용받을 수 있습니다.8년 장기임대의 경우 50%,10년 장기임대의 경우 70%를 받을 수 있으며장기보유특별공제는 양도차익 중70%만큼은 비과세로 보겠다는 의미와 동일하기 때문에해당 특례를 적용받으면 일반세액 대비 50% 이상 절감할 수 있습니다.이때 임대 기간 요건을 고려하셔야 하는데요.임대개시일로부터 - 8년(10년) 임대하는 요건을 잘 갖추셔야 합니다.APT 와 같이자동말소되는 임대주택의 경우이 임대 기간 요건을 충족시키지 않더라도자동말소를 통한 임대기간을 충족했다고 보아특례 적용이 가능합니다.6. 양도소득세 100% 감면일단 양도소득세 100% 감면은 비과세와 다릅니다.비과세는 12억 을 기준으로 고가주택을 일부 과세12억 미만 주택을 양도할 땐 전액 비과세입니다.따라서 세금을 아예 안내는, 0원의 고지세액이 찍히게 됩니다.반면 양도소득세 100% 감면 규정은감면에 따른 농어촌특별세 20% 가 추가적으로 붙어0원이 아닌 일부 세금을 납부해야 합니다.이 규정은 18년 12월 31일까지 취득하고,취득일로부터 3개월 이내 임대주택 등록한 물건에 대해10년 이상 계속 임대한 후 양도하고 요건을 준수한다면적용이 가능합니다.일반적으로 취득 후 즉시 임대물건으로 등록하는 경우가 많지 않고한시적 규정으로서 현재로서는 신규 취득시 적용이 안되기 때문에해당 규정이 적용되는 경우는 많지 않습니다.임대주택 양도세는 매우 복잡하지만,간단하게 아래 부분을 검토해보시면 됩니다.1. 임대주택 / 거주주택 중 어떤 주택을 먼저 팔지2. 1차 주택을 팔 때 받을 수 있는 세제 혜택은 뭐가 있는지3. 2차 주택을 팔 때 팔아야 하는 기한이나 지켜야 할 요건이 있는지이런 검토를 할 때는아래 필요 서류들을 가지고 세무 상담을 하시는게가장 정확합니다.※ 입증자료 ※임대사업자등록증(지방자치단체)사업자등록증(세무서)임대차계약서임대차계약 신고이력 확인서궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도세, 주임사]임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우조특법§97의3(장특공) 적용 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]등록일자 : 2026.07.29.생산일자 : 2026.06.22.요지민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)○ ’26.3.15. 임차인 퇴거○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록자진말소○ ’26.4.11. A주택 양도2. 질의요지○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우 - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부3. 관련 법령□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.삭제 <2001.12.31> 3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것□조세특례제한법 시행규칙 제97조【주택임대기간의 계산】영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정(세제혜택별로 다름)[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정 (세제혜택별로 다름) 안녕하세요. <세무회계 문> ...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 주임사]임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우조특법§97의3(장특공) 적용 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]등록일자 : 2026.07.29.생산일자 : 2026.06.22.요지민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)○ ’26.3.15. 임차인 퇴거○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록자진말소○ ’26.4.11. A주택 양도2. 질의요지○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우 - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부3. 관련 법령□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.삭제 <2001.12.31> 3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것□조세특례제한법 시행규칙 제97조【주택임대기간의 계산】영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정(세제혜택별로 다름)[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정 (세제혜택별로 다름) 안녕하세요. <세무회계 문> ...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224390679558원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중에서'주택임대사업자'분들이 적용받아 온 다음과 같은양도소득세 특례에 양도기한을 신설하거나 혜택을 단계적으로 축소하는 내용이 포함되었습니다.[변경되는 주택임대사업자 혜택]1. 다주택자 양도소득세 중과배제2. 조특법 97조의3 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용3. 조특법 97조 장기임대주택 양도소득세 100% 감면4. 조특법 97조의2 신축임대주택 양도소득세 100% 감면*현재 개정안 및 입법예고 단계이므로 최종 확정 법령은 별도로 확인할 필요가 있습니다.Previous imag현행 규정상 일정 요건을 갖춘 자동말소된 주택임대사업자가 적용받는 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 우대율 적용 혜택과, 일정 요건을 충족한 장기임대주택·신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 혜택은양도 시기와 관계없이 언제든지 적용가능합니다.이러한 특례 주택들은 시세가 많이 오르더라도 세금에 대한 부담이 매우 적기 때문에, 보물처럼 수십 년 이상 계속 보유하는 분들이 많습니다.하지만, 이번 세제개편안이 시행되면 주택임대사업자 양도세가 크게 변화됩니다.일부 임대주택은 빠르면 27년까지 양도해야 기존 세제혜택을 온전히 적용 받을 수 있기 때문에 해당 주택을 보유하고 계신 분들은 개정 내용을 정확하게 확인하고, 적절한 양도 시기를 미리 계획할 필요가 있습니다.오늘은 주택임대사업자 양도소득세 혜택 중 다주택자 양도소득세 중과배제와 조특법 제97조의3 장기보유특별공제 특례 적용에 대한 양도기한 신설 및 달라지는 세부적인 개정 내용을 살펴보겠습니다.1. 다주택자 양도소득세 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3 및 제167조의10)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택아래 요건을 충족한 주택임대사업자의 매입임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도 시기에 관계없이 다주택자 양도소득세 중과세 적용에서 배제됩니다.[다주택자 양도소득세 중과배제 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하3. 임대주택 등록시점에 따른 의무임대기간 충족4. 2019.2.12. 이후 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 매입임대주택은 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 이번 세제개편안은 혜택 적용대상 중2가지 유형의 임대주택에 대해서는 단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 다음 임대주택 유형은 이번 개정안의 직접적인 단계적 폐지 대상에는 포함되지 않기 때문에 한동안은 계속 보유하셔도 괜찮을 것으로 보입니다.[중과배제 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 중과배제 혜택 단계적 폐지현재는 임대사업자 양도세 중과배제 혜택 적용에 대해 별도의 양도기한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 중과배제 적용② 28년 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 29년 이후 양도 : 중과적용(2) 27.1.1. 이후 자동말소되는 조정대상지역 아파트임대주택 중 27.1.1. 이후에 의무임대기간이 종료되는 물건도 있기 때문에 개정안은 별도의 경과규정을 두고 있습니다.① 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 종료일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 종료일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(3) 27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 아파트27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 경우도 동일한 경과규정이 적용됩니다.① 조정대상지역 신규 지정일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 지정일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 지정일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(4) 재건축·재개발 진행 중인 아파트① 이전고시일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 이전고시일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 이전고시일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용[세액비교]· 양도가 : 10억원· 취득가 : 5억원· 주택임대사업자로서 다주택자 중과배제 요건 충족· 매도자는 조정대상지역 다주택자다주택자 양도세 중과배제 요건을 충족한 임대물건이 양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정했을때 양도시기에 따라 달라지는 예상 양도소득세입니다.2027년까지 양도하는 경우와 2029년 이후 양도하는 경우를 비교하면, 2주택자는 최대 약 1.5억원, 3주택자는 최대 약 2억원의 양도소득세 차이가 발생할 수 있습니다.경우에 따라 세부담이 2배 이상 증가할 수 있는 만큼, 단순히 양도시기만 늦추기보다는 보유주택 수, 취득가액, 예상 양도차익, 장기보유특별공제 적용 여부 등을 함께 고려하여 세액 차이를 사전에 검토할 필요가 있습니다.특히 2027년까지 중과배제 혜택을 적용받을 수 있는 주택이라면,2029년 이후 중과세율이 다시 적용되기 전에 양도하는 방안을 우선적으로 검토해보는 것이 유리할 수 있습니다.2. 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용(조세특례제한법 제97조의3)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택현재 조세특례제한법 제97조의3 규정에 따라 아래의 요건을 충족한 장기임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도시기에 관계 없이 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서 높은 공제율의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.(1) 8년 이상 임대 : '50%' 장기보유특별공제 적용(2) 10년 이상 임대 : '70%' 장기보유특별공제 적용[장기보유특별공제 우대 적용 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록(20.12.31.까지 등록)2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하(18.9.14. 이후 취득분부터 적용)3. 국민주택규모 이하일 것(다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단)4. 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대5. 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 장기임대주택은 자동말소 이후에도 언제든지임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 '50%' 또는 '70%'의 높은 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이번 세제개편안은 앞서 살펴본 중과배제와 마찬가지로 조정대상지역 아파트에 대해서는단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 앞서 설명드린 양도소득세 중과세 적용 배제 혜택과 마찬가지로, 다음의 임대주택은 개정안에도 불구하고 계속해서 우대 적용을 받을 수 있습니다.[장기보유특별공제 우대 적용 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 장기보유특별공제 우대 혜택 단계적 폐지현재는 양도기한에 대한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다. 경과규정은 양도소득세 중과배제와 동일합니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 장특 50% 우대적용② 28년 양도 : 장특 30% 적용③ 29년 이후 양도 : 우대적용X(2) 27.1.1. 이후 자동말소(조정대상지역 신규 지정 / 재건축·재개발 진행 중)되는 조정대상지역 아파트① 의무임대기간 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1년 이내 양도 : 50% 우대적용② 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1~2년 이내 양도 : 30% 적용③ 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 2년 이후 양도 : 우대적용X<3> 장기보유특별공제 우대 적용 계산특례가 아닌 일반적인 장기보유특별공제는 보유기간 1년에 2%씩 공제하여, 최대 15년 보유 시 30%를 한도로 공제율이 적용됩니다.반면 조특법 97조의3에 따른 특례적용은 보유연수X공제율 방식이 아니라, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)를 적용합니다. 공제율이 일반 공제보다 최대 2배 이상 늘어나는 것이기 때문에, 단순 계산으로도 양도세는 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.다만, 특례가 적용되는 양도차익은 전체 양도차익이 아닌임대기간에 발생한 양도차익으로 한정됩니다.20년을 보유하면서 주택임대사업자로 등록한 뒤 의무임대기간 8년을 충족하고 양도하는 경우, 20년 전체 보유기간 동안 발생한 양도차익이 아니라임대기간 8년 동안 발생한 양도차익에 대해서만 특례를 적용하는 것으로 계산방식은 다음과 같습니다.<4> 8년 자동말소 후 계속해서 10년 이상 임대한 경우아파트를 장기임대주택으로 등록한 경우 의무임대기간인 8년이 경과되면 자동으로 등록이 말소되는데, 자동말소된 이후에도 실제 임대를 계속하는 경우가 있습니다.하지만 자동말소 이후의 임대기간까지 합쳐실제 임대기간이 10년을 넘더라도, 조특법 97조의3에서는 ‘10년 임대’로 인정하지 않고 ‘8년 임대’로 보아 50%만 적용 가능합니다.사전법규재산2024-507 (2025.01.23)[제목] 임대등록 말소 후에도 계속 임대하여 임대기간이 10년 이상인 경우 조특법§97의3에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용 여부[요약] 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간(8년) 종료로 임대등록이 자동말소되어 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택의 등록 요건을 충족할 수 없는 경우, 조특법§97의3①(법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 단서에 따른특례대상(70%)에 해당하지 않으므로 50% 장기보유특별공제만 적용 가능함조특법 97조의3에서 규정하는 70% 공제율을 적용받기 위한 ‘임대기간’이란 장기일반민간임대주택으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우를 의미합니다. 따라서 ‘10년 임대’는 단순히 사실상 임대한 기간 10년을 의미하는 것은 아니라, 등록을 유지한 상태에서의 임대기간을 뜻한다는 점에 유의해야 합니다.<5> 의무임대기간 충족 이후 양도일까지 계속 임대를 유지해야 하는지?의무임대기간 동안 조특법 97조의3 요건을 모두 충족한 주택을 양도일까지 계속 임대해야 하는지? 임대를 해야한다면 임대료 증액상한 5%를 계속해서 준수해야 하는지? 의문이 있을 수 있습니다.관련 예규에서는 필요한 임대기간 동안 97조의3의 요건을 모두 충족했다면 그 이후 임대사업자등록이 말소되거나 더 이상 임대하지 않은 상태에서 양도하더라도,이미 성립한 조특법 97조의3 장기임대주택 특례가 사라지지 않는다는 취지로 답변하고 있습니다.서면법규재산2021-8062 (2022.03.16)[제목] 임대의무기간 경과 후에도 임대요건 등을 준수해야 조세특례제한법§97의3 특례 적용이 가능한지 여부[요약] 조세특례제한법§97의3(“쟁점특례”) ①에 따른 장기일반민간임대주택등(“쟁점주택”)을 조특령§97의3③ 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우,양도일 현재까지 쟁점주택을 민간임대주택법§2(4) 또는 (5)에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있음<6> 단기임대주택 → 장기임대주택 전환한 경우 97조의3 적용단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우에도 97조의3을 적용받을 수 있습니다. 하지만, 전환 시기에 따라 인정되는 임대기간의 계산방법이 다르며, 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 적용대상에서 제외되므로 정확한 검토가 필요합니다.① 19.2.11. 이전 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 : min(단기임대주택으로 임대한 기간의 50%, 5년)19.2.12. 개정 전 조특법 시행령 97조의3에 따르면 종전 단기임대기간의 50%만 임대기간으로 인정하였으며, 인정되는 기간의 상한은 5년입니다.사전법규재산2021-1563 (2023.06.01)[제목] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 “임대기간 중 양도차익” 산정방법[요약] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 조세특례제한법§97의3에 따른 “임대기간 중 양도차익에서 임대기간은” 조특령§97의3④에 의하여 계산하는 것이며, ’19.2.12. 전에 단기매입→ 준공공으로 전환한 경우, ’19.2.12. 개정 전 조특령§97의3④에 따라 단기임대주택으로 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간에 포함하여 계산② 19.2.12. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간- 의무임대기간 경과 전 전환 : 단기임대기간 100% 인정- 의무임대기간 경과 후 전환 : 의무임대기간19.2.12. 개정 이후 임대기간은 자체적으로 계산하지 않고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」상 임대기간 기산시점부터 임대를 개시한 것으로 보는 방식으로 변경되었습니다.[사례1]2017.1.1. 단기임대 개시2019.7.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 임대개시일은 2017.1.1.부터 계산합니다.즉, 단기로 임대한 2년 6개월을 100% 모두 인정받을 수 있습니다.[사례2]2013.1.1. 단기임대 개시(구 「임대주택법」상 매입임대주택, 당시 임대의무기간 5년 가정)2020.1.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 단기임대기간 100%를 인정받을 수 있지만, 의무임대기간보다 실제 임대기간이 더 긴 경우에는 실제 임대한 7년 전부를 인정하는 것이 아니라 변경신고 수리일부터 종전 임대주택의 법정 의무임대기간을 역산하여 기산일을 정합니다.즉, 장기임대로 전환한 20.1.1.로부터 소급하여 의무임대기간인 5년이 되는 날인 2015.1.1.에 임대를 개시한 것으로 봅니다.③ 20.7.11. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 :조특법 97조의3 적용 제외20.7.10 대책 후속 조치로 등록임대주택 제도가 개편되었습니다.「조세특례제한법」 97조의3에서는 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 조특법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례를 적용받을 수 없도록 개정되었습니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되면서 단기임대주택 유형이 폐지되고, 장기임대로 전환하여 연장하는 것도 허용되지 않게 변겅되었습니다.따라서20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택은 97조의3을 적용받을 수 없으므로 유의해야합니다.오랜 기간 임대주택을 유지해 오신 주택임대사업자분들께서는 이번 세제개편안으로 인해 많이 당황스러우실 것이라 생각합니다. 주택임대사업자 양도소득세 제도가 크게 달라지는 만큼, 각자의 보유주택과 임대기간, 등록·말소 시점, 중과배제 및 장기보유특별공제 적용 여부 등을 정확하게 확인할 필요가 있습니다.특히 양도 시기에 따라 세액 차이가 크게 발생할 수 있으므로, 사전에 예상세액을 비교하고 불필요한 세금 부담이나 재산상 손실이 발생하지 않도록 적정한 매도계획을 세우시길 바랍니다.이번 글이 많은 분들의 양도 시기 판단과 절세 계획에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.