부모 자녀 증여 관련 세무 문의

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은흔히 증여세 면제한도로 알고 있는 증여재산공제에 대해살펴보되흔히들 착각하는 부분에 대해 사례와 같이 중점적으로 살펴보겠습니다.기본적인 증여재산공제에 대한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[증여세 면제한도, 세율] 증여세 안내는 법 - 증여재산공제들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 증여세를 안내는 가장 기본적인 방법은 배우자, 직계존비속, 친족...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,직전 10년간증여자그룹별공제액을 적용합니다증여재산공제는 수증자가아래 증여자의 그룹별로 직전 10년간의 공제액을 적용하게 됩니다.여기서 중요한 것은①직전 10년간의 공제가능한 금액이라는 것이며,② 개인별 공제액이 아닌그룹별 공제액으로 한도를 정하게 된다는 것입니다.구체적인 사례별로 살펴보겠습니다.사례1 - 부친과 모친이 10년 이내 자녀1에게 1억원씩을 증여한 경우부친이 5년전에 1억원을 증여하고, 모친이 이번에 1억원을 증여하는 경우라고 하겠습니다.이때, 직계존비속의 경우 배우자는 동일인으로 봅니다. 따라서, 모친의 증여시 기존 부친의 증여액을 합쳐서 증여세를 계산하게 됩니다. 공제액은 10년간 누계로 5천만원을 적용합니다.즉, 모친이나 부친이 각각나누어서 1억원씩을 증여해도 1번에 2억원을 증여한 것이나 효과가 동일합니다.① 부친 1억원 증여시 (5년전)② 모친 1억원 증여시모친과 부친이 각각 증여해도1명이 증여한 것으로 합산하여2억원을 증여한 것으로 본다는 것입니다.사례2 -자녀1과 자녀2가 모친에게10년 이내 1억원씩을 증여하는 경우이번에는 자녀 2명이 모친에게 각각 1억원씩을 증여하는 경우입니다. 가장 많이 헷갈려하시는 부분입니다.공제액 한도는 개인별이 아닌 그룹별로 정해져있다고 하였습니다.① 자녀1의 증여시 (5년전)자녀한테 증여받은 것으므로 직계비속 공제액 5천만원을 적용합니다.② 자녀2의 증여시이미 자녀1의 증여시에, 직계비속으로 부터 공제가능한 5천만원은 사용한 상태입니다.더 이상 공제할 금액은 없고 증여재산공제액은 0원입니다.자녀1과 자녀2 각각 5천만원이 공제 가능한 것으로 착각하시는 분들이 많습니다공제할 금액이 없으므로 1억원에 대해 9천7백만원이 납부세액이 됩니다.사례3 -부친이 자녀1과 자녀2에게10년 이내 각각 1억원씩 증여하는 경우사례2와는 반대의 경우로, 부친이 자녀1과 자녀2에게 1억원씩을 증여하는 경우입니다.이때는 수증자인 자녀1과 자녀2는 각자의 입장에서 별개의 증여를 받은 것이므로직계존속 그룹의 증여공제 한도인 5천만원 공제가 각각 적용이 됩니다.① 부친이 자녀1에게 증여② 부친이 자녀2에게 증여결과적으로, 자녀1과 2모두 직계존속 그룹으로부터의 공제액인 5천만원 적용되어 증여세는 동일하게 됩니다.정리하면,이상 일반적으로 증여세 면제한도로 알고있는 증여재산공제 규정에 대해 살펴보았습니다.증여 건별이 아닌 10년간의 누계로 합산 및 공제되는 것은 많이들 아시는 편이나, 자주 헷갈리시는 것이 공제액 한도가 인별이 아닌 그룹별 이라는 것입니다. 즉,직계비속인 여러 자녀로 부터 증여받은 경우라도 1회만 5천만원 공제가 됩니다.그리고 직계존속의 경우,배우자도 동일인으로 보아서 10년간 증여액을 합산하게 됨에도 주의해야 합니다. 즉, 부부 1명이 자녀에게 2억원을 증여하나 부부가 각자 1억원씩을 증여하나 매한가지 입니다.[세무상담/업무의뢰]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡 문의 바랍니다.by 증여세상담/상속세상담/부산,김해,양산세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

이상웅 세무사22년 2월 3일국세청은'부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 주택을 취득하는 등 편법증여 혐의자 227명에 대해서 세무조사에 착수'했다고 보도하였습니다.또한 부모의 사업장에 직원으로 등재하여 가공급여를 지급하는 등의 탈루 혐의에 대해서도 세무조사에 착수하였습니다.상담을 진행하다보면자녀가 부모의 카드로 생활비를 부담하거나, 부모가 현금으로 인출하여 자녀에게 주는 형식의 편법증여에 대해서 문의하시는 경우가 많습니다.그렇다면위 같은 경우'탈루 혐의를 포착하여 세무조사 대상자로 선정되는 이유'와'자금출처조사 대응방안'에 대해서 알아보겠습니다.1. 소득·지출 분석시스템(PCI시스템)과세관청이 부모의 카드사용 및 현금 지급 등의 탈루 혐의에 대해서 과세하기란 쉽지 않습니다.과세관청은 증여자와 수증자, 증여시기, 증여액 등의 사실관계를 입증하여야 하는데 현금으로 지급하는 등의 경우 입증하기란 불가능하기 때문입니다.따라서 국세청은2009년 12월부터 「소득·지출 분석시스템」 PCI(Property Consumption and Incom Analysis System)을 개발하여 업무에 활용하고 있습니다.「소득·지출 분석시스템」이란 국세청에서 보유하고 있는 과세 정보자료를 체계적으로 통합관리해서 일정 기간 신고소득(Income), 재산증가(Porperty), 소비지출액(Consumption)을 비교·분석하여개인에 대한 자금출처 및 세무신고의 적정성을 검토하고, 특이사항이 확인 되는 경우 세무조사 대상자를 선정하는데 활용하고 있습니다.[활용사례]국세청은개인의 부동산 등 자산취득액, 부채상환내역, 해외여행경비 및 카드 사용액 등을 파악하여신고된 자금출처인 종합소득 신고액, 증여 및 상속재산 신고액, 은행 채무내역보다과다한 경우 자금출처조사 대상자로 선정하여 증여세를 추징할 수 있습니다.따라서소액의 생활비를 부담하거나 소액의 현금을 받아 소비에 사용하는 경우는 탈루 혐의가 포착되지 않을 수 있으나,해당 행위들이 축적되어 유의미한 자금이 된다면 언제든지 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다.2. 금융정보분석원(FIU)특정금융거래보고법에 의하여금융기관은 현금을 인출하거나 예금, 송금하는 경우 금융정보분석원에 보고해야 합니다.금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁, 불법거래 등 혐의거래를 수집 및 분석하여국세청 등의 기관에 제공하고 있으며,세무당국은 금융정보분석원으로부터'고액현금거래보고 제도(CTR)'또는'혐의거래보고 제도(STR)'을 통해 탈루 혐의를 포착하고 있습니다.<1> 고액현금거래보고 제도(CTR)1일 거래일 동안 1천만원 이상의 현금을 입금하거나 출금한 경우거래자의 신원과 거래일시, 거래금액 등 객관적 사실을 전산으로 자동 보고토록 하고 있습니다.이때1천만원이란 동일인 명의로 1거래일 동안 금융거래에 따라 입출금한 금액을 합산한 금액을 기준으로 합니다. 따라서다른 은행에서 입출금한 금액은 제외됩니다.만약,위에 해당하는 사실을 피하기 위해 금액을 분할하여 1천만원 이하의 금액을 여러번 나누어서 입금하거나 출금하는 경우에도 보고하도록 하고 있습니다.<2> 의심거래보고제도(STR)금융거래와 관련하여 수수한 재산이 불법재산이라고 의심되는 합당한 근거가 있거나 금융거래의 상대방이 자금세탁행위를 하고 있다고 의심되는 합당한 근거가 있는 경우 이를 금융정보분석원장에게 보고토록 한 제도입니다.[사례]자녀가 주택을 취득하면서 발생한 대출을 부모가 현금으로 일부를 대신 상환하는 경우(1) 고액현금거래보고 제도에 의하여 현금인출시FIU에 보고(2) 자녀의대출 감소액은 과세당국에서 파악이 가능(3) 부모의현금 출금일자와 금액 및 시기 비교(4) PCI시스템을 통하여자녀의 소득과 대출 감소액 비교3. 증여세가 추징될 수 있는 사례내용생활비 등을 부모의카드로 부담 및 부모로부터현금을 받아 부담부모에게신혼집 전세보증금을 지원받아 계약부모에게자금을 빌려주택 등 부동산을 취득부모의사업체에 직원으로 등록하여 급여를 수령경제적으로 독립한 자녀에게용돈, 축의금, 혼수용품등을 지급부모의 재산을 담보로 대출을 받아 자녀에게 차용부모가자녀의 채무를 대신하여 상환자녀명의의 증권계좌를 통하여 주식 등 투자수익 창출자녀명의의 부동산을 임차하여고가의 임대료를 지급부모명의의부동산을 자녀에게 시세보다 낮은 가액으로 증여 및 양도이외에도자녀에게 수억의 전세보증금을 지원해주는 경우에도 전·월세 신고를 의무화하여 소득대비 고액의 전세임차인에 대해서 기획조사 등으로 탈루혐의에 대해 증여세를 추징하고 있습니다.국세청은 위와 같이일반적으로 생각할 수 있는 탈세행위에 대해 각종 행정기관과의 협력 및 시스템 도입으로 탈세혐의자를 선정하여 증여세를 추징하고 있습니다.자금출처조사 중에 배우자 또한 직계존비속으로부터 증여받은 혐의가 포착되는 경우로서그 배우자나 직계존비속도 조사대상자로 선정해 조사할 수 있습니다. 만약 증여자인 부모가 사업체를 운영하고 있다면, 자녀뿐만 아니라 증여자인 부모의 사업체에 대한 매출누락 등의 조사로 확장될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.4. 단계에 따른 자금출처조사 대응방안최근 아파트 등의 부동산 가격이 치솟아 아파트를 취득한 사람 또는 전세입자 등을 대상으로 하는 조사가 빈번하게 이루어지고 있습니다.자금출처를 조사하여 자금흐름을 찾다 보면 증여행위 뿐만 아니라 사업소득 또는 기타소득 등의 누락까지 파악할 수 있기 때문에 자금출처조사는 중요한 세무조사입니다.따라서 단계별로 자금출처조사에 대한 리스크를 미리 준비하는 것이 중요합니다.<1> 매매, 증여 등 처리 전인 상황편법증여가 아닌 상황에 따른 적법한 절세방안이 반드시 있으니 전문가의 상담을 통해 방안을 마련하여 진행해야 합니다.예를 들어 카드사용, 현금인출 등의 경우 세무당국은 카드사용장소, 카드사용내용, 자금을 사용할 만한 상황 등에 대해 충분히 합리적 의심을 가지고 판단하기 때문에 일반적으로 예상하는 것과 실제 출처조사시 완전히 다른 결과가 발생될 수 있음을 유의해야 합니다.<2> 세무상담 없이 편법 증여 등이 진행된 상황사례별로 소명요청 및 세무조사로 붉어질 수 있는중요 포인트들이 있습니다.세무조사를 대비하여현재 상황에 대한 리스크 파악 및 리스크 제거가 중요합니다. 중요 포인트들에 대하여 미리 대응 및 증빙자료 등을 미리 갖추어 놓음으로써 이후 추징세액을 줄이거나, 세무조사 대상자에서 벗어날 수 있습니다.<3> 편법 증여 등으로 세무조사가 착수된 경우자금출처조사에서 가장 중요한 부분은자금의 원천 입증입니다.부족한 금액에 대하여논리적인 사실관계를 구상하여 해당 사실관계를 뒷받침할 수 있는 증빙자료들을 수집하여 대응할 수 있습니다.쟁점사항을 파악하여발생 가능한 상황을 예측하여 주장하려는 내용에 맞게 계획을 세워 대응하는 것이 중요합니다.같은 서류라도 주장하는 논리에 따라 유리하다고 생각한 서류가 오히려 불리한 서류로 인정될 수 있습니다. 누가 어떤 스토리와 논리를 만들어 어떤 자료로 대응하냐에 따라 추징세액은 크게 달라질 수 있습니다.실제 자금출처조사 대응과정1. 조사대상 기간 중증감된 부동산, 예금 등 자산 및 대출 등의 채무 파악2. 조사관이 제시한 자금출처 부족금액 대비유리한 부분 파악3.과세관청의 입장에서 추징할 세액 및 근거 파악4. 과세관청의 주장에 대응할스토리와 논리를 구상5. 발생 가능한 상황에 대하여세액비교 및 최선의 대응계획 선정6. 근거를 뒷받침할증빙서류 추가 수집 및 작성7. 조사관과의협의를 통한 최선의 결과 도출[같이 읽으면 좋은 글]결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075[증여세 전문세무사] 결혼식 축의금, 학생 자녀 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다 - 자금출처조사대비최근 자금출처 세무조사, 소명대응건들이 많이 들어오고 있습니다. 국세청의 전산화, 코로나 시국에 따른 ...blog.naver.com부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사)https://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.​​■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.​1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.​상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.​평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)​(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며​(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.​하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.​유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.​(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.​2. 증여재산공제​증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.​따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.​​3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ​※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.​또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.​(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.​따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.​(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.​또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.​이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.​​■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시​(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.​예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.​따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.​(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.​증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.​따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.​※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.​다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. ​​가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.​가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.

양 모씨는 조부모와 부모로부터 결혼자금을 증여받기로 하였다. 조부모로부터 증여를 받을 때는 세대생략증여라고 해 할증이 된다는 것을 알게 된 양 모씨는 증여세가 부담스러웠다. 그런데 이렇게 조부모와 부모 모두에게 증여를 받을 경우 순서를 생각해보아야 한다고 한다. 도대체 증여의 순서를 달리했을 뿐인데 증여세가 달라질 수 있는 걸까? 세대생략 증여 할증과세상증세법 제57조 ‘직계비속에 대한 증여의 할증과세’에서는 증여자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속, 즉 조부모가 손자녀에게 증여하는 경우 증여세 산출세액에 30%에 상당하는 금액을 가산한다. 산출세액에 30% 가산된다는 것은 세율이 30%만큼 증가하는 것과 같다. 그럼에도 불구하고 세대생략 증여가 열풍이 불었던 이유는 아래와 같은 이유가 있다.증여 순서를 고려하면 증여하는 금액이 클수록 절세효과가 더 크게 나타나기도 한다. [사진 pexels]첫 번째로는상속·증여세는 받는 사람별로, 받는 금액별로 구간별 세율이 적용되기 때문에 아주 단순하게는 여러 사람에게 금액을 나눠 증여하면 한 사람에게 전부 증여하는 것보다 세금이 저렴해질 수 있다. 자녀 한 명에게 100억원을 주는 것보다 자녀 1, 2와 손자녀 1, 2, 3 이렇게 다섯명에게 20억을 나눠 주는 것이 할증세율을 고려하더라도 더 낮아지는 구간이 생기기 때문이다.두 번째로는 주식이나 부동산처럼 향후 가치가 높아질 재산은 가격이 조금 더 낮을 때 미리 줄 수 있다는 장점도 있다. 손자녀 증여는 좀 더 어린 나이부터 자산을 가지고 있을 수 있기 때문에 재산증식에 더 유리하게 된다. 그리고 상속까지 고려하는 경우 할아버지 할머니 입장에서 손자녀에게 물려준 재산은 상속일 5년 이내 준 재산만 상속 재산에 합산되기 때문에 10년 이내 준 재산이 합산되는 자녀보다 절세 가능성이 커지는 점도 있다.증여받는 순서 달리하면 증여세 어찌 되나사례의 양 모씨가 할머니와 어머니로부터 결혼자금 명목으로 1억원씩 받는다고 했다고 가정해보자. 올해에는 어머니가, 내년 할머니가 1억원씩 증여하는 경우 어머니가 증여할 때 증여재산공제 5000만원이 적용되는데, 이는 10년간 5000만원이 공제되는 것이므로 내년에 할머니로부터 증여를 받을 때는 증여재산공제를 받을 수 없다. 이 경우를 간단히 계산해보면 2년간 증여세는 총 1800만원이 산출된다.할머니가 먼저 주는 경우는 어떨까? 할머니가 줄 때 5000만원이 공제되고, 이후 엄마로부터 증여받을 때는 공제를 적용할 수 없고, 증여세는 총 1650만원이 산출된다.엄마보다 할머니한테 먼저 증여받으면 150만원만큼 절세가 가능하다는 것을 알 수 있다. 어차피 10년 내 할머니와 엄마가 한 번씩 증여할 것이라면 할머니가 먼저 하는 것이 손자의 절세에 도움이 된다는 것이다.증여 순서에 따라 증여세가 달라지는 이유는?세대생략증여를 할 때는 30% 할증이 되어 할머니로부터 받는 증여재산에 증여재산공제를 적용하는 것이 공제 효과가 더 크게 나타나 어머니한테 받을 때 증여재산공제를 적용하는 것보다 세금을 줄일 수 있게 된다. 단순한 것 같지만 순서를 고려하면 증여하는 금액이 많을수록 이 효과는 더 크게 나타나게 되는 것이다.