상가주택 비과세 관련해서 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 상가주택 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조소득세법상 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2018.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 및 거주)인 주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준(9억원)을 초과하는 경우에는 해당 부분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.​고가주택에 대한 양도차익 계산 규정은 소득세법시행령 제160조에 규정되어 있습니다.1세대 1주택에 해당하는 주택의 양도가액이 12억, 취득가액이 9억이라고 가정하면 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.​(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 9억원 = 3억원(2)과세대상 양도차익의계산：3억원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 5백만원​겸용주택 비과세세법상 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용으로 같이 사용하는 경우를 말합니다. 1세대 1주택 비과세 판단을 할 때, 주택의 연면적과 주택외의 연면적을 비교하여 판단합니다.2022년 이후 겸용주택 양도와 관련한 개정사항이 있습니다. 앞서 말씀드린 소득세법시행령 제160조 규정의 변화가 있습니다.붉은색 글씨로 쓰여져 있는 사항이 의미하는 것은 겸용주택의 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크더라도 양도가액이 9억원을 초과하게 되면 주택과 주택외 부분을 구분하여 양도세를 계산해야 합니다.​양도가액 15억(주택 12억, 상가 3억)취득가액 12억(주택 9.6억, 상가 2.4억)보유기간 및 거주기간 10년으로 가정하고 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다.상가와 주택부분이 분리되어 계산되기 때문에 세부담이 더 증가한 것을 볼 수 있습니다. 만일 주택과 상가부분의 가액이 크게 차이나지 않는다면 세부담은 더 심해질 수 있습니다. 주택면적이 더 큰 겸용주택을 보유하고 있는 분들은 올해가 넘어가기 전에 빨리 양도하시는게 좋을 것으로 보입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.​

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 이월과세 규정과 그와 관련된 세금에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.이월과세란?배우자 또는 직계존비속에게 부동산, 주택(입주권, 분양권 포함) 등을 증여하고 10년 이내에 제3자에게 증여받은 자산을 양도하는 경우에는 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 최초 취득가액 산정하는 규정을 말합니다.이 규정의 취지는 증여를 이용해서 부당하게 조세 회피를 하는 경우를 방지하기 위함입니다. 결론적으로 이 규정이적용되는 경우에는 양도세 절세 혜택을 누리지 못하고 취득세만 더 납부하는 상황이 됩니다. 따라서, 이 규정을 적용받는 상황인지를 잘 파악하셔서 의사 결정을 하셔야 합니다.이월과세 적용 요건위 정의를 보셨을 때는 간단해 보이지만 굉장히 많은 요건들이 포함되어 있습니다. 크게 나눠보면 관계, 증여재산, 기간이 되겠습니다. 이 3가지 요건을 모두 충족해야 이월과세 규정이 적용됩니다. 하나씩 보도록 하겠습니다.관계배우자 또는 직계존비속 증여에 대한 규정입니다. 따라서, 증여를 하는 본인을 기준으로 배우자, 부모, 조부모, 자녀, 손주 등을 말합니다.양도 시 증여받은 배우자 및 직계존비속의 신고, 납부의무 시 적용될 수 있는 규정입니다.2. 증여재산이월과세 규정이 적용되는 자산은 토지, 건물, 시설물 이용권, 부동산을 취득할 권리로 열거되어 있습니다.주식의 경우에는기간을 1년으로 한정해서 증여받은 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 이월과세 규정을 적용합니다. 하지만, 이 규정은 2025년 1월 1일부터 시행으로 예정되어 있으니,2024년까지는 적용받지 않습니다.3. 기간여기서의 기간은 수증자가 증여를 받고 나서 양도하기까지를 말합니다. 이 기간이 2022년까지는 5년,2023년부터는 10년으로 적용됩니다.적용 기간이 길어진 것은 납세자 입장에서는 좋지 않은 부분입니다. 증여를 받고 10년을 팔지 않아야 이 규정을 적용되지 않습니다.이월과세 예외 사항위 요건들이 충족되는 경우라도, 규정이 적용되지 않는 경우가 있습니다.1. 협의 매수 및 수용된 경우이 규정은 공익 목적으로 국가에서 부동산을 강제로 협의매수 및 수용하는 경우에 수증자 입장에서 억울할 수 있기 때문에 만들어놓은 예외 규정입니다. 하지만 이 예외 규정을 이용하는 경우를 방지하기 위해 사업인정고시일로부터 2년 이전에 증여받은 경우에는 제외합니다.2. 1세대 1주택, 일시적 2주택이 적용되는 경우이는 배우자 등으로부터 증여받은 재산을 양도할 때 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우에는 이월과세 규정을 적용하지 않는다는 규정입니다. 아래 회신에 명확하게 나와있습니다.이 경우에도 명확하게 1세대 1주택이 적용되어야 이월과세 규정을 배제시켜줍니다. 즉, 증여를 받고 2년 보유 및 거주(조정대상지역 주택의 경우)는 기본이고, 동일세대원으로부터 증여를 받은 경우에는 해당되지 않습니다.3. 이월과세를 적용한 결정세액이 더 적을 경우이월과세 규정의 취지를 보시면 되는데요, 조세 회피를 방지하기 위한 목적이기 때문에 흔치는 않지만 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 작은 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다.이월과세 적용 사례법령으로만 보면 너무 어려운 규정이기 때문에 사례를 들어서 설명드리도록 하겠습니다.최대한 이해하시기 쉽도록 몇 가지 가정을 간단하게 해보겠습니다.2015년 1월 1일 남편 구분상가 6억 매수2023년 6월 30일 배우자에게 구분상가 10억 증여2026년 12월 31일 배우자 구분상가 15억 양도이월과세 적용일반 양도양도가액1,500,000,0001,500,000,000취득가액600,000,0001,000,000,000증여세 납부액70,000,0000양도차익830,000,000500,000,000장기보유특별공제199,200,000(12년, 24%)30,000,000(3년, 6%)양도소득630,800,000470,000,000산출세액(지방세 10% 포함)251,895,600178,266,000문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리재생0좋아요000:0000:06이월과세 양도소득세 규정 및 예외 정리

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)