장인장모님 집 무상거주 증여세 관련문의

안녕하세요, 오회계사입니다.증여세를 안내는 가장 기본적인 방법은 배우자, 직계존비속, 친족의 경우 일정 금액 이하 증여액은 공제해주는 것을 활용하는 것입니다.일반적으로 증여세 면제한도로 알고 있는데 법적 용어는 『증여재산공제』 입니다.이러한 공제금액이 배우자 6억이나 부모자식은 5천만원 등이라는 것은 알고 있으나 구체적인 내용은 잘못 이해하고 있는 경우가 많아 정리해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별 한도금액으로정해져 있음우선 증여세 산출 구조를 살펴보면 다음과 같습니다.증여세는 동일인별 10년간 합산한 증여재산가액에 대해 과세합니다.계산방식은 먼저, 증여 재산가액을 정하고 비과세/불산입/채무 등을 제외하고 직전 10년간의 증여액을 합산한 금액에서 증여재산공제를 차감합니다.증여세의 구간별 세율은 아래와 같습니다.※증여재산 공제액은 아래와 같습니다.증여를 하는 증여자의 그룹은 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타친족의 4분류로 나누어지고, 증여를 받는 수증자의 관계에 따라 다음과 같이 수증자가 받을 공제액의 한도가 정해집니다.2016년 전후로 증여자가 직계비속이거나 기타친족인 경우, 증여한도액이 상향되었습니다.미성년자인 자녀가 직계존속에게서 증여받는 경우, 공제한도는 2천만원이고 미성년자는 증여일 시점에 만 19세를 기준으로 합니다.상증세법53조(증여재산 공제)거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원비거주자는 증여재산공제를 받지 못합니다.여기서 주의할 것은,비거주자는 한국내 재산을 증여받는 경우 증여세를 납부해야 하지만,비거주자는 증여재산 공제를 해주지 않습니다.거주자는 세법상의 용어인데, 국적 등과 관계없는 것으로 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 문 사람을 의미하는 것입니다.여기서 거주자 요건 등은 자세히 살펴보긴 어려우나, 일반적으로 흔히 접하는 해외파견 주재원은 가족이 전원 출국해도 대부분 거주자에 해당합니다.(소득세법시행령제3조【거주자 판정의 특례】국외에서 근무하는 공무원 또는 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 출자한 경우에 한정한다)등에 파견된 임원 또는 직원은 제2조제4항제1호의 규정에 불구하고 거주자로 본다.)증여재산 가액은 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 매매가액 등으로 평가합니다.증여재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.해당 평가기간에 대한 규정은 2019.2.12 시행령 개정으로종전 증여일 전후 3개월에서 연장되었음에 주의해야합니다.그러나,다만, 증여일 전 2년 이내의 기간과 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 동일하거나 유사한 매매등이 있는 경우 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.즉, 유사매매사례도 없고 감정평가도 받지 않고 기준시가로 증여재산 평가를 하였으나, 기간을 확대해 증여일 전 2년과 신고기한 후 6월까지 유사매매사례 등이 있다면 증여재산평가액이 달라질 수 있으니 주의해야겠습니다.배우자 공제는 법률혼 관계만 인정합니다.배우자 공제의 대상은 법률혼 관계만 인정하고 사실혼 관계는 인정하지 않습니다.요즘 다양한 이유로 혼인신고를 미루는 경우가 있는데, 이러한 경우가 사실혼 관계에 해당하고 배우자 증여 공제가 적용이 되지 않는다는 것에 주의해야 합니다.기본통칙53-46…1 【 증여재산공제 】① 법 제53조 제1호에 따른 “배우자”라 함은「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자를 말한다.<개정 2011.05.20.>※ 재산상속46014-93, 2000.01.20[ 제 목 ]민법상 배우자가 증여재산공제를 받을 수 있는지 여부[ 요 지 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것임.[ 회 신 ]민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여재산공제를 받을 수 있는 것입니다.외조부모는 직계존속에 해당하고, 기타 친족은 6촌 이내 혈족, 4촌이내 인척 등으로 사위/며느리/장인/장모/시부모는 기타 친족에 해당합니다.직계존속은 할머니,할아버지 뿐만 아니라 외할머니와 외할아버지도 포함됩니다.상증세법 기본통칙53-46…2 【 직계존비속 판정기준 】① 직계존비속 여부는 「민법」 제768조에 따른 자기의 직계존속과 직계비속인 혈족을 말한다.<개정 2011.05.20.>② 법 제53조를 적용함에 있어 다음 사항을 유의한다.<개정 2019.12.23.>1.출양한 자인 경우에는 양가 및 생가에 모두 해당한다.<개정 1998.02.25>2.출가녀인 경우에는 친가에서는 직계존속과의 관계, 시가에서는 직계비속과의 관계에만 해당한다.3.외조부모와 외손자는 직계존비속에 해당한다.친족과 인척은 아래 표로 참고해보시면 되겠습니다.여기서사위와 며느리는 기타 친족에 해당합니다.증여세 계산은 증여자별로 하지만, 증여재산공제는 증여자의 그룹별로 하는 것임증여재산공제는 증여자인별이 아니라, 증여자 그룹별로 증여재산공제액의 한도가 정해져 있는 것입니다.결국 부모님, 배우자, 자녀3명, 기타친족들에게 모두 증여를 받는다 쳐도 10년간 7억 1천만원이 최대치라는 것입니다.일반적으로 종종 오해를 하시는 부분입니다. 공제는 그룹별 통산해서 한도만큼만 공제해줍니다.예1) 조부에게 5천만원을 받고 부친에게 5천만원을 또 받는 경우⇒직계존속의 합계 공제액 한도는 5천만원이므로 남은 5천만원에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다.예2) 부친이 자녀 3명에게 5천만원씩 증여하는 경우자녀 3명은 각자가 5천 증여 - 5천 공제 = 0원으로 증여세 낼 것이 없습니다.예3) 위의 사례와는 반대로 자녀 3명이 부친에게 5천만원씩 증여하는 경우부친이 내야할 증여세는 (자녀 A,B,C가 순차 증여 가정)자녀A 증여분 5천 - 5천 =0원자녀B 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백자녀C 증여분 5천 - 공제 0원(이미 공제사용) = 5천 증여 과세표준으로 증여세 5백결과적으로 1천만원 증여세가 산출됩니다.예4)이모, 고모, 삼촌에게서 각각 1천만원씩 받는 경우,먼저 받는 이모 1인에 대한 것만 증여공제되어 증여세가 없고, 고모와 삼촌이 주는 1천만원은 증여 공제는 이미 한도초과로 증여세 나옵니다.간단한 사례를 통해 살펴보겠습니다.사례] 부, 모, 조부, 장모에게서 순차적으로 증여받을 경우위와 같이 직계존속 그룹별로 순차적으로 5천만원의 공제를 적용해 줍니다.그리고 부모의 경우 동일인으로 보는 것이므로 과세표준은 부모 합쳐서 1천만원, 조부 3천만원, 장모 2천만원으로 각각 증여세를 계산합니다.아래 증여세 세율 구조가 금액이 올라갈수록 높아지는 누진구조 입니다. 따라서 최대한 분산되어 증여를 받는 것이 유리합니다.이러한 점을 이용해, 여러 사람에게 자금을 분산하여 증여하는 경우가 있는데 실제로는 부모가 4억을 증여하는데 조부, 기타 친족 등을 동원한 우회증여를 통한 증여 쪼개기가 그러한 경우입니다.4억을 부모가 바로 주면 4억-5천 = 3.5억에 대한 증여세 6천만원이 나오는데, 4명으로 쪼개기를 하는 경우 3천 4백수준으로 줄어들게 됩니다.그러나실제 자금출처가 부모라면 탈세에 해당합니다.쪼개기 증여로 증여세를 줄여볼려다 걸리는 경우가 있는데 명백히 탈세고 최근 국세청에서 발표한 사례에도 종종 발견됩니다.정리하면,증여세를 안내는 가장 기본적인 방법인 증여재산공제는 증여자 그룹별로 직전 10년간일정 금액을 공제해 주는 것이고, 해당 분류는①배우자 6억②직계존속 5천 (수증자가 미성년이면 2천)③직계비속 5천④기타친족 1천으로 구분되어짐배우자는 법률혼만 인정을 하여 혼인신고를 하지 않은 경우 공제를 받지 못한다는 것과 외조부모도 직계존속에 해당하나 사위/며느리와 장인/장모의 관계는 직계존비속이 아닌 기타 친족이라는 점증여재산공제는 직전 10년간 증여자 그룹별로 순차적으로 공제를 적용시켜준다는 것과누진 구조인 증여세 특성을 이용하여 실질적으로 1인에게서 증여받은 것이나 기타친족등을 통해 우회 쪼개기 증여된 것이라면 탈세에 해당하니 주의가 필요하다는 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문이형석 세무사입니다.이번시간에는 상속 관련 주요 궁금사항을 주제별로 선정해서 포스팅하고자 합니다.세번째 주제로상속 재산 분배를 어떻게 하는 것이 좋을까?에 대해 자세히 살펴보겠습니다.상속재산은 주택 1채 뿐이라면?예를들어 아버지가 돌아가셨는데, 상속재산은 주택 1채 밖에 없는 경우 입니다.물려받은 현금도 없고 집을 팔수도 없는데 이런 경우에도 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야할지 걱정될텐데요.어머님께서 계속 거주하실 생각이라면, 어머님께서 상속 받는 것이 상속세가 가장 적게 나옵니다.그 이유는 배우자 상속공제를 적용받기 때문에 상속세 과세표준이 줄어드는 효과가 있습니다.상속인 중 배우자가 있다면 누가 재산을 어떻게 상속받는지와 관계 없이 최소 5억원의 배우자 공제를 받을 수 있습니다. 즉, 배우자가 아무것도 받지 않아도 5억원을 공제 받을 수 있습니다.그리고배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다.배우자가 10억원을 받으면 배우자 공제는 10억원입니다.만약 상속 주택 가격이 10억원 미만이면 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만,상속 주택 가격이 10억원 이상이면 배우자가 상속을 받는 것이 공제액이 더 커집니다.만약 12억원 주택을 배우자가 상속 받으면 12억원이 다 공제될 수 있지만, 자녀가 상속 받으면 10억원만 공제됩니다.다만, 배우자 상속공제는 한도가 있습니다.총 상속재산 중배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고,최대 30억원까지받을 수 있습니다.배우자의 법정상속지분은 자녀가 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)입니다주택을 어머니가 상속받고 실제로는 자녀만 산다면 ?간혹, 배우자 상속공제를 공부하셔서 방문하신 고객 중에 이런 질문하시는 분들이 있는데요.이것도 증여세 추징 위험이 존재합니다.배우자 상속공제를 최대한 적용받기 위해 어머님이 주택을 상속 받으시고,실제로는 자녀만 사는 경우 우회적인 재산 증여로 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.보통 어머님 명의 주택에 자녀가 살게 되면 적정 임대료를 지불하지 않게 되는데요.이렇게타인의 부동산 무상 또는 저가로 사용하는 경우 임대료에 대해 증여재산으로 보아증여세 추징되는 경우가 있습니다.다만, 모든 부동산 무상임대에 대해 증여세가 부과되는 것은 아니고임대료가 5년간 1억원이 넘어야하기에, 주택가격이 13억 이하인 경우에는 임대료에 대해 증여세 걱정은 않하셔도 됩니다.상증세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. <신설2015.12.15>④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다. <개정2010.1.1,2011.12.31,2015.12.15>[제목개정 2010.1.1]상속세 및 증여세법 시행령 27조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제37조제1항은 부동산 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 이를 적용한다. <개정2012.2.2,2016.2.5,2019.2.12>1. 삭제 <2019.2.12>2. 삭제 <2019.2.12>② 법 제37조제1항을 적용할 때 수인이 부동산을 무상사용하는 경우로서 각 부동산사용자의 실제 사용면적이 분명하지 않은 경우에는 해당 부동산사용자들이 각각 동일한 면적을 사용한 것으로 본다. 이 경우 부동산소유자와 제2조의2제1항제1호의 관계에 있는 부동산사용자가 2명 이상인 경우 그 부동산사용자들에 대해서는 근친관계 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 대표사용자를 무상사용자로 보고, 그 외의 경우에는 해당 부동산사용자들을 각각 무상사용자로 본다. <신설2019.2.12>③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12,2021.1.5>④ 법 제37조제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1억원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑥ 법 제37조제2항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5,2019.2.12>⑦ 법 제37조제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조동항의 규정에 의한 주택으로 본다. <개정2016.2.5,2019.2.12>[전문개정 2003.12.30] [제목개정 2016.2.5]상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 【부동산 무상사용 이익률 등】① 영 제27조제2항에서 기획재정부령으로 정하는 대표사용자 란 해당 부동산사용자들 중 부동산소유자와 최근친인 사람을 말하며, 최근친인 사람이 2명 이상인 경우에는 그 중 최연장자를 말한다. <신설2019.3.20>② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 기획재정부령으로 정하는 율 이란 연간 100분의 2를 말한다. <개정2019.3.20>③영 제27조제3항 전단에서 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액 이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다. <개정2019.3.20>[전문개정 2016.3.21]만약, 어머님 명의 주택에 자녀와 어머님이 같이 산다면 부동산 무상사용으로 보지 않기 때문에 증여세 걱정을 하실 필요는 없습니다.자녀명의 주택이 있는 데, 주택을 상속받으면 어떤 문제가 ?가장 많이 걱정하시는 것이 자녀 소유의 1주택이 있는데, 부모님께서 돌아가셔서 상속주택을 상속받으면2주택자가 되서 불이익이 있는 것이 아니냐? 라는 질문인데요.세목별로 알아보죠.종합부동산세1주택자가 1주택을 상속받은 경우 상속 후 5년간은 1주택자가 유지됩니다.그래서 기존에 종부세를 내지 않았다면, 상속 후 5년간은 종부세를 납부하지 않습니다.다만,상속 후 5년안에 처분하지 않는다면, 2주택자로 보아 종부세 부담이 발생합니다.상속받은 주택이 지방에 있는 공시지가 3억원 이하의 주택이라면, 기간 제한없이 주택 수에 제외되기 때문에 상속 후 5년안에 처분하실 필요는 없습니다.종부세법 제8조 【과세표준】②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. <신설2005.12.31,2008.12.26,2011.6.7,2015.8.28,2020.6.9>1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여대통령령으로 정하는 주택2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】③ 법 제8조제4항제4호에서 대통령령으로 정하는 지방 저가주택 이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다. <개정2023.2.28,2023.7.7>1. 공시가격이 3억원 이하일 것2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군다.「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍ㆍ면라. 서울특별시를 제외한 수도권 중「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」제2조제12호에 따른 인구감소지역이면서「접경지역 지원 특별법」제2조제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여기획재정부령으로 정하는 지역만약, 다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우 지분율과 가액에 따라 달라집니다.상속받은 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖 주택은 3억원) 이하일 경우 1주택으로 보지 않기 때문에 기존 1주택자가 계속 유지되나, 지분 40%이 넘거나 가액이 6억원(또는 3억원)이 초과하는 경우 주택수에 포함되어 상속일로부터 5년이 경과하면 2주택자가 적용됩니다.종부세법 시행령 제4조의2 【1세대 1주택자의 범위】② 법 제8조제4항제3호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 상속을 원인으로 취득한 주택(「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권 또는 같은 조제10호에 따른 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택양도소득세기존 주택 1채를 보유한 상태에서 상속주택을 상속받는 경우 기존 주택을 처분하는 것이 유리합니다.먼저, 상속주택이 없었다는 가정하에 기존 주택 1채가 아래의 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.1주택자 양도소득세 비과세 요건① 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 이상 거주)② 주택가격 12억원 이하그래서, 2년 보유(또는 거주)요건을 충족한 상태에서 상속주택과 보유주택이 있다면, 보유주택을 처분하는 것이 양도세 절감측면에서 유리한 것이죠.다른 상속인과 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 공동으로 상속받은 모든 상속인들은 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 먼저 양도해야 비과세되며, 상속주택 지분을 먼저 양도하면 과세 됩니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. 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자금조달계획 문의를 주시는 분들 중 예비부부 또는 신혼부부가 특히 많습니다. 혼인을 하며, 생계를 합치기 위해 공동으로 주택을 구입하시려는 경우가 많아서 그렇다 생각됩니다.그리고 자금조달계획 상담까지 진행하시는 꼼꼼한 분들은'축의금'에 대해 궁금증을 말씀주시는 경우가 많습니다.별도로 소득신고가 되는 금액도 아니고, 그렇다고 가족에게 증여를 받았다고 보기도 힘든 축의금을 주택 취득자금으로 사용해도 괜찮을까요?세법에서는 판례에 따라 축의금을 아래와 같이 판단합니다.결혼축의금이란 우리 사회의 전통적인 미풍양속으로 확립되어 온 사회적 관행으로서 혼사가 있을 때 일시에 많은 비용이 소요되는 혼주인 부모의 경제적 부담을 덜어주려는 목적에서 대부분 그들과 친분 관계에 있는 손님들이 혼주인 부모에게 성의의 표시로 조건없이 무상으로 건네는 금품을 가리킨다고 할 것인바,그 교부의 주체나 교부의 취지에 비추어 이 중 신랑, 신부인 결혼 당사자와의 친분 관계에 기초하여 결혼 당사자에게 직접 건네진 것이라고 볼 부분을 제외한 나머지는 전액 혼주인 부모에게 귀속된다고 봄이 상당하다.[서울행정법원 1999. 10. 1. 선고 99구928 판결]즉,기본적으로 축의금은 혼주인 부모에게 귀속되는 것으로 보며, 신랑 및 신부에게 직접적으로 귀속됨이 인정되는 금액은 신랑 및 신부의 자금이라고 봄이 타당합니다.친분 관계에 기초하여 직접 건네진 금액이 신랑 및 신부의 자금으로 인정될 수 있는 것이기에, 사실관계에 따라 판단해야 하지만 축의금 명단 등을 통해 신랑 및 신부의 지인으로부터 받게 된 금액을 증빙하면 이는 자금으로 사용할 수 있는 것입니다.또한, 요즘은 청첩장 등을 통해 신랑 및 신부, 혼주인 부모의 계좌번호를 기재하고 계좌이체를 통해 축의금을 받기도 하는데요.이 중 부모 등의 계좌로 이체된 금액을 자녀에게 다시 이체하는 경우, 이는 자녀에게 귀속된 축의금이라고 보기 어려울 수 있습니다.신랑 및 신부에게 귀속된다고 보기 어려운 축의금을 주택취득자금에 활용할 경우?신랑 및 신부에게 직접 귀속되는 축의금이라면 문제가 없겠지만, 부모에게 귀속된 축의금을 받아 주택 취득자금으로 활용할 경우 이는 부모에게 직접 증여받은 것과 동일하게 보는 것입니다.현실적으로 축의금이 크지 않고, ATM으로 입금한 축의금액을 그 자체로 증여로 보기에는 무리가 있지만 축의금이 통상적인 경우보다 크거나, 이를 부모님계좌로 받아 계좌이체를 통해 수취하신 경우 등에는증여세를 줄이기 위해, 신랑 및 신부에게 귀속될 수 있는 축의금을 구분하고 증빙 등을 준비해두시는 것이 추후 조사를 대비하는 방안이라고 생각됩니다.

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.최근 부모님이나 형제에게 집을 무상으로 빌려주는 경우에 대한 문의가 많습니다.특히 시가 13억 원이 넘는 고가주택을 부모 명의로 보유하면서 자녀가 거주하시거나, 형제자매가 함께 사는 경우에는 '증여세' 문제가 발생할 수 있습니다.오늘은 가족 간 무상임대차의 세무상 판단 기준을 사례를 통해 구체적으로 정리해보겠습니다.고가주택 무상사용 시 증여세 판단가족 (부모님, 형제, 자녀 등)에게 무상으로 거주하게 한 경우그 집의 시가가 13억원을 초과하면 '무상사용 이익'을 증여로 봅니다.이때의 증여세 납세의무자는 부동산을 무상으로 사용하는 가족(부모님, 자녀, 형제)입니다.즉, 부모님이나 형제가 무상으로 사용하여 얻은 이익이 아래에서 설명할 계산 구조의 한도를 초과하면 사용자가 증여세를 부담해야 합니다.증여세 계산 구조 (5년 단위 과세)무상사용 이익은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 」에 따라 5년치 사용이익을 현재가치로 평가합니다.즉, 한 번에 5년 단위로 계산하며, 5년이 지나도 계속 무상거주가 이어지면다음 5년 단위로 다시 계산해 과세가 반복됩니다.무상사용이익이 5년 누적 1억 원을 초과할 경우 증여세 과세가 이루어지며,그 기준이 되는 주택가액은 약 13.18억 원입니다.ex) 13.18억 * 2%(임대요율) * 3.7908(5년 현재가치율) = 99,925,488 원(1억 원 초과 시 과세)따라서 시가 13억 원 이하의 주택의 무상임대차계약은 증여세 리스크에서 벗어남을 알 수 있습니다.시세 13억 초과되는 고가주택 전세 계약가족 간 무상임대는 흔하지만, 13억 원이 넘어가는 순간부터는 세법상 증여로 간주될 수 있습니다.따라서 무상임대차 계약서 작성, 적정 임대료 지급, 전세보증금 설정은 필수적입니다.이 경우 적용되는 저가임대차의 증여세 계산 기준은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」에 따라시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액까지만 시세 차이를 인정합니다.즉, 시가 20억 원짜리 아파트의 전세가가 12억 원이라면 12억의 30%와 3억 원 중 낮은 금액인 3억 원을 낮출 수 있으며,이를 초과한 금액은 증여세 과세대상이 됩니다.가족 간 월세 계약 시 적정 임대료 기준가족 간(형제자매 포함)월세 계약은 무상임대보다 유상임대 형태로 설정하는 것이 원칙적입니다.다만, 임대료를 과도하게 낮게 책정하면 세법상 저가임대차로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.세법상 월세에 대해 '몇 퍼센트 이상이어야 한다'는 명문 규정은 없습니다.그러나 실무에서는 다음 두 기준이 과세여부 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.1. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항(무상사용이익 2% 규정) > 부동산을 무상으로 사용할 경우, 당해 재산가액의 2%의 사용이익을 월세 적정가 산정의 기초로 증여가액으로 평가합니다.2. 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」(30% 또는 3억 원 규정) > 저가 또는 고가 거래에 따른 이익은 시가의 30%에 상당하는 가액 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하는 부분으로 한다.따라서 시세 20억 원의 아파트를 가정했을 때 당해 재산가액의 2%는 1년 간 4천만원의 월세이고, 이의 30%에 해당하는 1년 간 2천 8백만원의 월세 정도로 설정한다면 증여세 과세 위험을 피할 수 있다는 의미입니다.가족 간 부동산 사용은 '증여가 아니다'라고 생각하기 쉽지만, 세법은 이를 '경제적 이익의 이전'으로 보고 있습니다.특히 13억 원을 넘는 고가주택의 경우 단순한 무상임대라도 증여세 과세가 이루어질 수 있습니다.따라서, 무상임대차 계약서 작성, 임대료 설정, 금전대차 증빙 관리는 필수적인 세무 리스크 관리 요소입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

상속세 및 증여세[강서구 마곡 증여세세전문세무사][강서구마곡상속세전문세무사] (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대해서 설명드리겠습니다.타인의 부동산을 무상사용하는 경우 증여세과세는?1.수증자-수증자는 타인의부동산을 무상으로 사용하는자로 하며, 타인의 토지 또는 건물만을 각각 무상으로 사용하는 경우에도 적용합니다.부동산에는 해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 따른 토지는 제외합니다.-무상사용자가 수인인 경우(2019.02.12이후 증여분)①각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 분명한 경우→실제 사용면적별로 계산합니다.②각 부동산 사용자의 실제 사용면적이 불분명한 경우→부동산 소유자와 친족관계가 있는 경우: 최근친인사람 (2명이상인 경우 그 중 최연장자)을 대표사용자로 지정합니다.→부동산 소유자와 친족관계가 없는 경우:각각 동일한 면적을 사용한것으로 계산합니다.2.과세대상-타인의 부동산(해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그에 딸린 토지 제외)을 무상으로 사용하는 경우에 그 부동산 무상사용이익에 대해 과세 됩니다.-특수관계인이 아닌자간의 거래인 경우에는 거래의 관행상정당한 사유가 없는 경우에 한하여적용됩니다.-주택의 일부에 점포등 다른목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는경우에는주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여당해 부동산 전부를 주택으로 봅니다.-주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는주택의 면적이 주택외 면적을 초과하는 경우에 한하여해당 토지 소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택으로 보아 부동산 무상사용에서 제외 합니다.3.증여재산가액-부동산 무상사용에 따른 이익을 계산할때당초 증여시기로 부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한것으로 보아다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 증여세를 과세합니다.-부동산 무상사용이익은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 해당 부동산 무상사용기간을 감안하여 환산한 금액의 합계액을 의미합니다.$부동산무상사용이익= sum _{n=1}^n frac{ left(부동산가액 times 연2 % right)}{ combi{ left(1+0.1 right)}^n}$부동산무상사용이익=n∑n=1(부동산가액×연2%)(1+0.1)n$n=평가기준일 경과년수 $n=평가기준일경과년수-부동산가액은 상증법 60조~66조에서 평가한 가액을 말하며,평가기준일 경과년수는 5년 단위로 계산하며, 환산한 가액이 1억원 이상인 경우에만 적용합니다.4.증여시기-부동산 무상사용 이익의 증여시기는사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한날입니다.이 경우 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 부동산 무상사용을 개시한것으로 봅니다.5.경정청구-만약, 5년이내에 당해 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 등의 사유발생으로 무상사용하지 않는 경우에는 증여세를 차감하여야 합니다. 이 경우 그 사유가 발생한날부터 3개월이내에 결정또는 경정을 청구 할수 있습니다. [상증법 79조]★부동산 무상 사용에 따른 이익에의한 증여는 일반적으로 해당 부동산의 시가가 1,318,000,000원 이상이 되어야 증여재산가액이 발생합니다. ★타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우1.수증자-수증자는 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은자를 말합니다.2. 과세대상-타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는그 부동산 담보 이용을 개시한날을 증여일로하여 그이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한자의증여재산가액으로 합니다. -특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한하여 적용합니다.3.증여재산가액-아래의 산식에 의한 금액을 증여이익으로 보아 과세합니다. 이익이 1천만원 이상인 경우에 한하여 적용합니다.$증여이익=차입금 times 적정이자율 left(4.6 % right) -실제로 지급하였거나 지급할이자$증여이익=차입금×적정이자율(4.6%)−실제로지급하였거나지급할이자4.증여시기-차입기간이 정하여 지지 아니한 겨우에는그 차입기간은 1년으로 하고,차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보이용을 개시한것으 봅니다.주요 예규는?◆아버지 소유의 아파트에 아들과 며느리가 반전세계약을 했지만 시가보다 낮게 전세보증금및 임차료을 주었을경우-직전 임차인과의 거래를 시가로 보며, 저가로 지불한 임차료와 특수관계자간에 지불하지 않은 임차보증금을금전무상대출에 따른 증여이익에 해당함.(부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세하는것이 아닙니다,만약 아버지가 아예 대가를 받지 않았다면 부동산 무상사용에 따른이익의 증여로 과세 했을것입니다 )[서울행법 201구합 2719,2012.01.13]◆연부연납시 특수관계인 소유재산을 납세담보로 제공하는 경우 증여세 과세여부-내국인이 상증법 71조에 따른상속세나 증여세 연부연납시 특수관계인이 소유하는 재산을 납세담보로 제공하는 것은 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다.[기획재정부 재산세과-158,2018.02.27]◆아버지와 아들이 부동산임대업 공동사업자로 영위하면서 토지 지분까지 포함한 비율로 하지 않고,건물소유지분 비율로만 안분했을때 증여세과세여부-부와 자(토지지분없음)간에 임대업의 지분비율(93.6%:6.4%)대로 분배하지 않고 임대소득을 건물 소유지분(66%:33.3%)에 따라 분배한 경우 자의 건물소유지분에 해당 토지를 부동산무상이익의 증여보아 과세한것은 타탕함 [조심 2009 서 0118,2009.05.11]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#주택무상전세