공시지가 1억원이하 주택에 무허가 주택 공시지가 포함되는지 궁금합니다.

본 포스팅은 202년 12월에 작성되었습니다.안녕하세요심현주세무사입니다.오늘 남겨둘 팁은 지방 공시지가 3억 이하 주택에 관한 내용인데요.​저번에 공시지가1억이하 주택은해당 주택을 팔 때에는 중과되지 않으나, 그 이외의 주택을 팔 때는 효과가 없다 말씀드린바가 있죠.​그런데 지방 의 3억이하 주택은 다릅니다.​먼저 법조문부터 보실게요.중과되는 주택에 관한 조문입니다.​① 법 제104조제7항제3호에서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. ​1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 및 광역시 ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군 및 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택​[1호에 대한 법령은 보기좋게 편집한 사항이므로자세한 정보는 해당법령을 확인하시면 됩니다.]​​위의 굵은 글씨를 보시면수도권 외의지역에 소재하면서 해당 주택(3억이하)이나 그 외의 주택을 팔때는 중과대상이 아니다,또한 1호(지방3억주택)에 대한 주택은 주택수를 계산할때 주택수에도 산입하지 않는다!​지방 공시지가 3억이하의 주택만 주택수 적용에서도 제외됩니다.​다주택자분들에겐 아주 유용한 법령중 하나로 생각되며상속받은지 5년이 지나 상속전 보유하고 있던 1주택을 양도할때비과세는 받으나 중과세 대상인가 고민하셨다면 지방3억이하 주택에 해당하는지 한 번 찾아보실만 하다 생각합니다.​다만 양도 당시에 3억 이하여야 하므로양도 하실때 반드시 체크가 필요한 사항이고요.이상입니다.

안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.​많은 분들이 공시가격 1억이하 주택을 취득해서 처분시까지 주택수에 포함되는지, 제외되는지에 대해서 많이 헷갈려하십니다.공시가격 1억이하 주택을 취득하였을때 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에 대해서 간단하게 이해할 수 있게 정리해보도록 하겠습니다.​1. 취득세 : 주택수 제외- 공시가격 1억이하 주택의 경우 해당 주택의 취득세는 1.1% 가 적용됩니다.또한, 해당 주택을 보유하면서 타주택을 취득할 경우에도 공시가격 1억이하 주택은 전체 주택수에서 제외됩니다.<근거규정>지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ]​⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.(2020.08.12 신설) ​1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(2020.08.12 신설) ​가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택(2020.08.12 신설)2. 종합부동산세 : 주택수 포함- 종합부동산세법상 공시가격을 기준으로 주택수에서 제외하는 규정은 없습니다.따라서 공시가격 1억이하여부에 관계없이 주택수에 포함됩니다.​3. 양도소득세 : 주택수 포함- 양도소득세법상 공시가격 1억이하 주택도 주택수에는 포함됩니다.1. 공시가격 1억이하주택을 보유하면서 타주택 양도시 1억이하주택도 주택수에 포함!2. 참고사항1) 2주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용배제2) 3주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용<근거규정>​소득세법시행령 제167조의 10 [ 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위(2018.02.13 신설) ]9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.4. 결론<공시가격 1억이하 주택의 주택수 포함 여부> 1. 취득세 : 제외 단, 아래 주택은 취득세 중과➀도정법상 정비구역의 재개발, 재건축 주택➁ 빈집 및 소규모 주택 정비법상 정비구역내 재개발,재건축 주택 2.종합부동산세 : 포함 3.양도소득세 : 포함 <참고사항>1) 2주택자의 경우 1억이하 주택은 양도소득세 중과배제2) 3주택자의 경우 적용제외https://blog.naver.com/vamostovic01/222664665737

안녕하세요심현주 세무사입니다.본 포스팅은 2020년 10월에 작성되었습니다.1억이하 주택에 대한 질문들이 많아서 포스팅해보려합니다.​취득세 측면취득세 중과세율이 엄청난 편이기 때문에취득세 주택수 계산은 매우 민감한 문제인데요​공시지가 1억이하의 주택은 취득세 중과세 대상 주택도 아니며주택수 계산에도 포함하지 않는답니다. 1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.​​양도세 측면양도세에서는 어떨까요?사실 이 글을 써야겠다 생각한 것은 양도세 관련한 문제 때문인데요A주택+공시지가1억이하 주택을 가지고 있을경우A주택이 1세대1주택 비과세가 아니냐는 질문들이 꽤 있더라고요​예상하시겠지만 그렇지는 않습니다..​그럼 양도세 측면에서 공시지가 1억이하 주택에는 어떤 혜택이 있는 걸까요?​바로 중과배제 입니다.​ 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제1호에서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.그럼 A주택과+1억이하 주택이 있는 경우에A주택을 팔면 중과배제가 되는 것일까요??​10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택​안타깝게도 그렇지는 않습니다.기준시가1억이하 주택 규정은 9호이므로해당 주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용된답니다.​취득세에 비해 혜택이 무척 적은 편이지만A주택(일반주택)+공시지가 1억이하 주택이 있는 경우에 둘 다 정리할 예정이시라면​공시지가 1억이하 주택을 먼저 양도하시고A주택을 양도하시는 게 가장 좋은 절세방법이 될 것으로 보입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 기초적이지만 많이 혼동하시는 세금 계산시에 부동산 가액을 적용하는 방식에 대한 것입니다.시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액, 공시지가, 공시가격 등 용어도 다양하여 이에 대한 정리도 해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,세금에 따라 부동산의 가액을 적용하는 것에 차이가 있습니다취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세별로 세액 계산시 부동산 가액을 적용하는 기준에 차이가 있는데 이를 정리하면 아래와 같습니다.기준이 되는 적용금액에 대해서 항목별로 살펴보겠습니다.실거래가는 실제 매매가격으로 양도세와 매매로 인한 취득세에 해당합니다2006년에 부동산 실거래가 신고가 도입된 이후, 계약 체결일로부터 30일이내에 실거래가 신고를 해야합니다. 예전에는 60일이었으나, 20.2.20일 개정 시행으로 현재는 30일로 단축되었습니다.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조(부동산 거래의 신고)① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.양도세는 현재는 실거래가액으로 양도차익을 계산함이 당연한 것으로 여겨지나, 2007년 이전에는 양도세 계산시 실거래가액이 아닌 기준시가를 적용하였습니다.취득세는 부동산 실거래가 신고대상인 경우는 사실상의 취득가액인 실거래가를 기준으로 세금을 계산합니다. 여기서 증여, 상속의 경우에는 시가표준액이 됩니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득기준시가는 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하고 오피스텔과 건축물은 국세청장이 고시합니다기준시가는 83년에 기존의 실거래가 양도차익 계산방식을 기준시가 방식으로 변경하면서 국세청에서 고시하여 도입되었습니다. 2007년부터 다시 실거래가액 기준으로 변경되어 지금의 방식이 되었습니다.기준시가는 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②오피스텔 및 건축물은 국세청장 고시 기준시가를 적용합니다.현재는 국세청장이 따로 기준시가를 고시하는 것은 오피스텔 및 건축물이 남아있습니다.여전히 상속세, 증여세의 시가 적용시 시가 확인이 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 세액을 산정합니다.소득세법제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 이하 생략나. 건물건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른개별주택가격 및 공동주택가격. 이하 생략시가표준액은 재산세와 상속, 증여로 인한 취득세에 적용합니다국세에 기준시가가 있다면, 지방세에는 시가표준액이 있으며 기준시가보다 먼저 61년도 부터 적용되었습니다.시가표준액도 자산 유형별로 다른데,①토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택/공동주택 공시가격②그외의 건축물은 지방자치단체장이 정하는 시가표준액입니다.여기서, 토지와 주택은 국세의 기준시가나 지방세의 시가표준액이나 동일하게 공시지나와 공시가격을 적용함을 알 수 있습니다.지방세법제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 이하 생략② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.상속, 증여 등 무상취득의 경우에도 시가표준액을 적용하는데, 증여의 경우에는 23년부터 시가표준액이 아닌 시가인정액으로 법이 개정되어 증여로 인한 취득세가 올라가게된다는 것은 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.공시가격은주택과 토지의 기준시가와 시가표준액 모두 활용하고 있습니다앞서 살펴본 바와 같이, 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있어 실제적인 차이는 없습니다.주택의 공시가격은 4월말에 공시하고, 토지의 공시지가는 5월말에 공시하게 됩니다. 공시 이전까지는 작년에 공시된 가액을 적용합니다.공시가액의 도입이 토지는 89년, 주택은 2005년도입니다. 아직도 주택 공시지가라고 용어를 쓰는 경우가 있는데 공시지가라는 용어가 먼저 나와 익숙한 것이겠지만, 엄밀히는 공시지가는 토지에만 사용하는 용어입니다.시가는 상속세, 증여세의 부동산 평가에 사용됩니다상속세와 증여세의 경우에는 시가가 적용됩니다.상증세법의 시가의 정의를 살펴보면,① 불특정 다수의 거래가격 ⇒ 현실적으로 부동산에는 적용이 안됩니다.다음으로,② 해당자산 매매가격③수용/공매가격④감정가격을 시가로 인정하고 있습니다.시가 파악이 어려운 경우,유사매매사례가액과 기준시가의 순으로 적용을 하게 됩니다.상속, 증여의 경우 취득세는 시가표준액을 적용하지만, 상속세와 증여세의 계산에는 감정평가등의 시가를 적용한다는 점에 주의해야 합니다.정리하면,취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세의 세액계산시 적용되는 부동산 가액은 차이가 있다는 것입니다.크게 실거래가, 시가, 기준시가, 시가표준액, 공시가격으로 실거래가는 실제 매매된 가격이고 시가는 상증세에 적용이 되는데 일반적으로 감정평가액, 유사매매사례가액, 기준시가의 순으로 적용된다고 보면됩니다.주택과 토지의 경우 기준시가와 시가표준액 모두 공시가격을 적용하고 있기때문에 현재는 동일하다고 볼 수 있습니다. 물른 주택과 토지가 아닌 오피스텔과 건축물은 기준시가와 시가표준액 차이가 발생합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/부동산세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다26년 1월 1일 공시지가는26년 3월 중순부터 열람이 가능하며4월 말일에 확정되어6월 1일 과세기준일을 기준으로재산세 및 종합부동산세의 과세 기준 금액이 됩니다.공시지가에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요!2026년 공시지가 열람 시작, 이때만 가능한 절세 방법도 확인하세요오늘은 26년 1월 1일 공시지가가 달라짐에 따라올해 내야 하는 보유세가 어떻게 달라지는지구체적으로 계산한 사례를 보고 파악하도록 하겠습니다.2026년 공시지가 급상승지금 이 시기에는 26년 1월 1일 공시지가가확정된 것이 아니라 '열람'이 가능한 시기입니다.많은 분들이 확인을 하시고 계신데,보시고 대부분'공시지가가 너무 많이 올랐다'라는반응인 것 같습니다.일반적으로 공시지가는 시가의 60~70% 선을 지키고 있습니다.이를 '공시가율' 이라고 하는데,공시가율 자체는 매년 동결되고 있어서작년과 올해 모두 동일합니다.다만, 시가 X 공시가율이라면,25년에서 26년 사이에 대부분의 부동산 가격이 상승함으로써시가가 급격히 올라갔기 때문에공시지가도 함께 반등한 것입니다.제가 확인한 대부분의 조정지역 아파트들은기본 1억 ~ 3억 가량 상승되었답니다.일반적인 공시지가 상승 폭보다 훨씬 많이가격이 상승한 것을 알 수 있습니다.공시지가는 <부동산공시가격 알리미> 사이트에서 확인하세요!부동산공시가격 알리미주택 공시가격 열람 공동주택 (아파트,연립,다세대) 공동주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 단독주택 (단독,다가구,다중주택) 표준주택 공시가격 열람하기 + 개별주택 공시가격 열람하기 + 의견제출 + 토지 공시지가 열람 표준지 공시지가 열람하기 + 개별지 공시지가 열람하기 + 의견제출 + 공지사항 자주묻는질문(FAQ) 바로가기 단독 2026년 1월 1일 기준 개별주택가격(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 토지 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가(안) 열람 및 의견제출 알림 2026-03-18 공동 2026년 1월...www.realtyprice.kr공시지가 급상승시 보유세 폭탄?!공시지가가 너무 많이 상승해서보유세 고민이 많으신 분들이 정말 많으신데요.반은 맞을 수 있고반은 틀릴 수 있습니다.내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.1) 보유세 세법 개정이 아직 안되었습니다.현재로서는 재산세, 종합부동산세에 대한세법 개정이 이루어지지 않았습니다.양도세를 시작으로, 돌연 보유세에 대한급격한 인상 개정이 될 수 있는 가능성은 있으나현재 26년도 기준으로는 개정된 세법이 없습니다.따라서 25년도와 동일한 기준과 동일한 계산법으로보유세가 계산되고, 부과될 것입니다.2) 보유세에는 '상한제도'가 있습니다.보유세는<공시지가> 를 기준으로 세액을 계산하는 것이 맞지만재산세에는 과세표준상한제도, 세부담상한제도종부세에도 세부담상한제도가 있기 때문에공시지가가 급등한다 하더라도전년도 세액에서 일정 비율 이상 높아질 수가 없습니다.재산세의 경우 주택은 105%, 건물, 토지는 최대 130% 이내로상한 제도가 존재하며종부세는 150% 의 상한제도가 있습니다.(2026년 세법 기준)★ 재산세 계산 예시사례를 들어보도록 하겠습니다.25년 공시지가 : 5억원26년 공시지가 : 7억원주택의 공시지가가 2억이 올랐을 때어떤 효과가 있을까요?25년에 해당 주택을 매매한 경우와26년에 해당 주택을 매매한 경우로 나눠서 보겠습니다.(1세대 1주택 특례가 아닌 일반 공정시장가액비율로 적용했으니재산세 차이가 있을 수 있습니다. 계산식을 중점적으로 확인하시면 됩니다.)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 재산세2026년 재산세2026년 재산세공시지가500,000,000700,000,000700,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준300,000,000420,000,000420,000,000과세표준상한액321,000,000재산세570,000654,0001,050,000도시지역분420,000449,400588,000지방교육세114,000130,800210,000총 납부액1,104,0001,234,2001,848,000과세표준상당액은직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (해당 연도 과세표준 X 과세표준상한율)입니다.즉,전연도 과표 (3억) + 올해 과표 X 5% (21백만원) = 321,000,000원을최대 상한으로 보겠다는 의미입니다.원래는 4억 2천으로 해야 하는데 상한이 3억 2천이기 때문에세금이 줄어들 수 있습니다.그런데 반대로 26년 매수자는상한을 반영할 수 없습니다.전년도 해당 부동산에 대한 과세금액이 없기 때문입니다.그럼 오른 공시지가를 기준으로 전액 재산세를 납부하고내년부터 상한 제도의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.언제 매수했냐에 따라총 납부액 차이가 클 수 있습니다.위의 사례의 경우 60만원이나 차이가 나게 됩니다.공시지가가 오르면 오를수록과세표준 상한 제도의 효과가 크다는걸 알 수 있습니다.특히 공시지가가 낮은 시절 매수하여장기 보유하고 계신 분들의 재산세는 더더욱 낮을 수 있겠죠.종합부동산세도세부담상한제도가 150% 존재하기 때문에전년도 세액에서 50% 이상 오를 순 없습니다.단순히 2배, 3배가 오르실까봐 걱정하시는 분들이 많은데현재 세법으로는 150% 상한이 유지되고 있습니다.다만 21년 - 22년 쯤 상한제도가다주택자, 법인 등은 300% 로변경된 적이 있는 점을 감안했을 때세법이 개정되는 경우 다주택자의 종부세 부담은급격히 증가할 수 있습니다.만약 내가 가지고 있는 주택이 공시지가가 급격히 올랐을 때1세대 1주택 기준 12억, (공동명의 18억)다주택 기준 9억원을 초과하지 않는다면종부세 는 걱정하지 않으셔도 되고위의 재산세 증가액에 대해서만 확인하시면 됩니다.공시지가 상승으로 위의 공제금액을 초과하여종합부동산세 고지서를 처음으로 받아 보시는 분도계실 수 있습니다.종부세가 공시지가 에 맞춰 잘 나온 것이 맞는지세액을 절감할 수 있는 다른 방법은 있는지다방면으로 사전적으로 검토하는 것이 좋습니다.올해 이정도 나왔다가 끝이 아니라매년 계속해서 증가한 금액으로 나올 수 있는가능성이 있기 때문입니다.★ 종합부동산세 계산 예시종부세도 공시지가 상승을 기준으로 확인해보도록 하겠습니다.1세대 1주택자로서,12억원의 공제금액 및 일반세율 적용을 기준으로 하겠습니다.25년 총 공시지가 합산액 : 1,500,000,000원 (15억)26년 총 공시지가 합산액 : 2,000,000,000원 (20억)매수 시기25년 매수자26년 매수자재산세2025년 종부세2026년 종부세2026년 종부세공시가격 합1,500,000,0002,000,000,0002,000,000,000공제가격1,200,000,0001,200,000,0001,200,000,000공정시장가액비율60%60%60%과세표준180,000,000480,000,000480,000,000종합부동산세900,0002,760,0002,760,000공제할 재산세액(생략)(생략)(생략)세부담상한 초과세액-1,410,000산출세액900,0001,350,0002,760,000총 납부액1,080,0001,368,0003,312,000세부담상한 초과세액은직전연도 총세액상당액 (재산세 + 종부세) X 세부담상한율 (150%)를 초과하는 세액으로 계산합니다.재산세, 공제 등을 생략했기 때문에같은 공시지가라도 실제 세액과는 다르게 됩니다.위의 계산 방식을 참고해서 이런 식으로 상한이적용된다는 내용을 확인해주시면 되세요.15억 -> 20억으로공시지가가 5억원 올랐을 때전년도 상한이 적용되었을 때와대략 2백만원 정도 차이가 납니다.재산세나 종부세의 계산 방식을 보면오래 보유하면 할수록 세 부담은 줄어들고신축을 분양받거나 새로 이사하여첫 보유세를 내시는 경우 부담이 클 수 있으니그 점 참고해주시면 되세요.오늘은 자세한 계산식을 통해재산세와 종부세를 확인해보았는데요.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 자세히 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.